Wo Vertrauen zum Standortvorteil wird

In internationalen Rankings belegen die nordischen Länder regelmäßig Spitzenpositionen. Nicht nur der „Lost Wallet Test“ zeigt: Dänemark, Schweden, Norwegen und Finnland stehen für Vertrauenskultur und Integrität. Das macht die Region nicht nur zu einem attraktiven Reiseziel. Auch Immobilienmärkte profitieren von den nordischen Merkmalen, die in turbulenten Zeiten für institutionelle Investoren entscheidend sind: verlässliche Rahmenbedingungen und Stabilität.

Haben Sie schon einmal Ihre Brieftasche verloren? Sollte Ihnen das in den nordischen Ländern passieren, haben sie gute Chancen, das Lederstück samt Inhalt zurückzubekommen. Seit Mitte der 1990er Jahre prüft der „Lost Wallet Test“ die Ehrlichkeit von Bürgern. Dabei werden absichtlich Geldbörsen verloren, um die Rückgabequote zu messen. In einem Test von Reader’s Digest ging Helsinki als ehrlichste Stadt hervor: 11 von 12 Brieftaschen wurden zurückgegeben. In späteren Untersuchungen zeigten sich in anderen nordischen Städten vergleichbar hohe Rückgabequoten.

Nun ist der „Lost Wallet Test“ keine verlässliche Grundlage für Investitionsentscheidungen. Aber auch die harten Fakten weisen gen Norden. Norwegen, Schweden, Dänemark und Finnland bilden eine eng vernetzte Region mit robusten Volkswirtschaften. Das durchschnittliche Pro-Kopf-BIP liegt mit 68.000 US-Dollar deutlich über dem EU-Durchschnitt von 43.000 US-Dollar. Die Wachstumsraten der Region liegen über, die durchschnittliche Staatsverschuldungsquote unter dem EU-Durchschnitt. Zudem sind die nordischen Länder äußerst innovativ. Im European Digital Economy and Society Index (DESI) liegt Finnland an erster Stelle, gefolgt von Dänemark. Schweden nimmt den vierten Platz ein.

Energieunabhängigkeit als Vorteil

Aus Investorensicht ist insbesondere das starke Engagement bei der Nachhaltigkeit von Vorteil. Nur wenige Volkswirtschaften sind besser auf die Energiekrise vorbereitet: Deutschland muss zwei Drittel seines Energiebedarfs importieren. In Dänemark liegt dieser Anteil bei nur 38 %, in Finnland bei 33 % und in Schweden bei 27 %. Norwegen, das über Ölreserven und Wasserkraft verfügt, ist Nettoexporteur.

All dies hat Auswirkungen auf die Immobilienmärkte. Der Nachhaltigkeitsvorsprung führt dazu, dass ESG-Anpassungen von Gebäuden mit deutlich geringeren Kosten verbunden sind als in Großbritannien, Deutschland oder Frankreich und der Umstieg auf CO2-neutrale Energie leichter umsetzbar ist. Das Risiko, dass Gebäude ohne energetische Sanierung obsolet werden, ist entsprechend geringer.

Das spiegelt sich auch im Interesse von Immobilieninvestoren wider: Gemeinsam erreichten die nordischen Märkte im Jahr 2025 ein Transaktionsvolumen von rund 36 Mrd. Euro. Die größte Nachfrage fiel dabei auf Wohnimmobilien, denn die Region ist ähnlich wie Deutschland von einer Wohnraumknappheit gekennzeichnet – insbesondere in den Großstädten.

Wohnungsmarkt unter Druck, bei Büros zählen Lage und Qualität

Der Neubau von Wohnimmobilien erreichte 2023 den niedrigsten Stand seit der globalen Finanzkrise. Obwohl die Zahlen derzeit wieder ansteigen, hinkt das Angebot der Nachfrage weiter hinterher. Die Fundamentaldaten bleiben daher positiv, die Mieten werden auf absehbare Zeit weiter steigen.

Doch selbst der Norden ist nicht immun gegen Zinserhöhungen und strukturelle Veränderungen, weshalb die Büromärkte ebenso polarisiert erscheinen wie in Deutschland. Echte Top-Objekte in guten Lagen sind in Großstädten Mangelware und ziehen Mieter an. Im CBD von Helsinki stiegen die Büromieten im Jahr 2025 um 10 %, während die Preisentwicklung im übrigen Bürosegment verhaltener ausfiel. Doch die aktuelle Situation eröffnet auch Kaufmöglichkeiten. Investoren, die mit Liquiditätsengpässen kämpfen oder Portfolios anpassen möchten, erwägen den Verkauf auch von Objekten in guter Lage, die mit entsprechenden Investitionen neu positioniert werden können. Die Nachfrage der Nutzer in den nordischen Ländern konzentriert sich jedoch stark auf erstklassige Büroimmobilien.

Starker öffentlicher Sektor

Eine Besonderheit ist der öffentliche Sektor, also Immobilien, die vom Staat oder von Kommunen genutzt werden. Während Behörden in Deutschland öffentlich-privaten Partnerschaften oft mit Skepsis begegnen, sind sie in Schweden und Finnland gut etabliert. In Schweden macht dieser Sektor rund ein Zehntel des Transaktionsvolumens aus. Insbesondere finanziell angeschlagene Städte suchen nach privaten Partnern, die die Sanierung, Modernisierung und sogar den Betrieb der Immobilien übernehmen. Besonders attraktiv ist der Sektor für stabilitätsorientierte Investoren: Die Mieter weisen eine hohe Bonität auf und sind konjunkturunabhängig. Mietverträge sind in der Regel zu 100 % indexiert und haben eine Laufzeit von durchschnittlich zehn Jahren oder mehr.

Mehr Nachfrage nach Hotels

Letztlich profitieren Investoren auch von der Attraktivität der nordischen Länder als Reiseziel. Die nordischen Hotelmärkte bieten eine stabilisierende, weniger zyklische Komponente für die Immobilienportfolios. Steigende Zimmerpreise und die gängige Praxis, die Festmiete an den Verbraucherpreisindex zu koppeln, bieten soliden Inflationsschutz und langfristig prognostizierbare Erträge. Aus Perspektive der Investoren ist klar: Der Blick nach Norden lohnt – nicht nur für Reisende, die eine Coolcation, nordische Landschaften oder das trendige Kopenhagen erleben wollen.

Ein Beitrag von Ilkka Tomperi, Partner, CapMan Real Estate