Gepflegte Renditechancen

Die Deutschen werden immer älter, so steigt auch die Zahl der Personen, die auf fremde Hilfe angewiesen sind. Im Dezember 2011 waren hierzulande insgesamt 2,5 Millionen Menschen pflegebedürftig. Jährlich steigt der Bedarf um knapp 200 Wohnheime, die neu gebaut werden müssen. Betreiber solcher Einrichtungen bewegen sich in einer attraktiven, anspruchsvollen Marktnische.

Die Lebenserwartung steigt an. Die Gruppe der über 85-Jährigen wird nach Schätzungen in den kommenden zehn Jahren um über 30 % anwachsen. Das Segment der Pflegeheime wird aufgrund dieser Entwicklung als lukrativer Markt eingestuft. So ist allein zwischen 2009 und 2011 die Zahl der Pflegebedürftigen in Heimen laut Statistischem Bundesamt um 26.000 gestiegen. In Deutschland gibt es knapp 12.000 Pflegeeinrichtungen, viele dieser Immobilien sind älter als 20 Jahre. Bedarf an Neubauten ist vorhanden, gleichzeitig sind entsprechende Investments an einige Erfolgskriterien geknüpft.

Entwicklung des Pflegemarktes. Der Markt für Pflegeimmobilien ist im Gegensatz zu anderen Immobilienanlageklassen weniger von konjunkturellen Schwankungen abhängig als vielmehr von politischen Entscheidungen. Das Nischensegment hat in den vergangenen Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen. Darüber hinaus sei die nicht vorhandene Korrelation zu anderen Assetklassen, wie z. B. Aktien und Anleihen, ein weiterer Aspekt für private und institutionelle Investoren, die Beimischung von Pflegeimmobilien zu berücksichtigen, sagt Oliver Harms, Vorstand der INP Holding AG. Nach Berechnungen des Immobilienberatungsunternehmens CBRE ist davon auszugehen, dass hierzulande bis ins Jahr 2030 mehr als 1,2 Millionen Menschen in Pflegeheimen leben werden. Dieser prognostizierte Nachfragezuwachs stellt die Pflegeimmobilienbranche vor diverse Herausforderungen. Einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung zufolge sind die Auslastung und die damit einhergehende Nachfrageentwicklung nicht unbedingt standortabhängig. Zwar zeigten sich Auslastungschancen in Metropolregionen wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt und Stuttgart generell am höchsten, so die Forscher. Doch auch Regionalzentren (darunter werden z. B. mittelgroße Universitätsstädte und deren Umland wie Nürnberg, Hannover oder Bonn erfasst) hätten demgemäß gute Auslastungsprognosen. Ferner erscheinen Standorte attraktiv, deren Wohneigentumsanteil relativ hoch ist und der dortige Wohnungsmarkt ein erhöhtes Wertsteigerungspotenzial zu erwarten hat. Thomas F. Roth, Vertriebsvorstand IMMAC Holding AG, hebt auf die Herausforderungen für Betreiberimmobilien ab und bemerkt, dass die Gesamtheit aus Immobilie, Standort, Konkurrenzsituation und das Konzept des Betreibers für einen nachhaltigen Erfolg ausschlaggebend seien. Dies ist relevant, zumal auch das Nischensegment der Pflegeimmobilien in der Vergangenheit nicht vor Problemen (Insolvenz der Betreibergesellschaft) gefeit war und es einer gründlichen Prüfung der Investition bedarf.

Steigende Transaktionsvolumina. Nach dem Spitzenjahr 2006 mit fast 1,2 Mrd. Euro ging das gesamte Transaktionsvolumen im Pflegeimmobilienmarkt in den Jahren 2008 und 2009 auf rund 200 bzw. 210 Mio. Euro zurück, seither steigt es jedoch wieder kontinuierlich an und erreichte im Jahr 2011 ein Volumen von rund 350 Mio. Euro. Dieser positive Trend setzte sich im vergangenen Jahr fort. Nach Analyse von CBRE und der immoTISS care GmbH erreichte das Transaktionsvolumen bis zum dritten Quartal 2012 bereits das Ergebnis aus dem Vorjahr. „Der Investmentmarkt für Pflegeimmobilien ist nach wie vor durch die Aktivitäten institutioneller Investoren geprägt. Aktuell wird für Spitzenobjekte in Ballungszentren bis zum 15-Fachen der Jahrespacht gezahlt, wohingegen Pflegeeinrichtungen außerhalb von Wirtschaftsregionen weiterhin zwischen dem 12,5- bis 13,7-Fachen erworben werden können“, berichtet die Research-Abteilung von CBRE.

Attraktive Renditeaussichten und Managementkompetenz. Kein Investment ohne Renditeerwägungen. Fonds, die auf Pflegeimmobilien spezialisiert sind, können durchaus mit anderen Immobilienengagements mithalten und punkten durch langfristige Mieteinnahmen. Die eingegangenen Pachtverträge laufen oft über einen Zeithorizont von 20 bis 25 Jahre, damit sollte die Einnahmesicherheit der Fonds gewährleistet sein. „Eigentümer von Pflegeappartements können i. d. R. nur mit Renditen von 4 bis 5 % p. a. rechnen, da Pflegeplätze im Realeigentum meistens mit einem Aufschlag von 50 bis 100 %auf den Gestehungspreis verkauft werden. Bei Beteiligungen an Investment-KGs hingegen können sich Anleger über Ausschüttungen und einen Kapitalrückfluss von weit über 200 % (vor Steuern) in 15 Jahren freuen“, bemerkt IMMAC-Experte Roth. Neben der Standortqualität sind die Managementkompetenz und Betreiberbonität zentrale Voraussetzungen für ein erfolgreiches Investment, zumal einige Pflegeheime nach einer Erhebung der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young in den kommenden Jahren von der Pleite bedroht sind.

Wer diese Voraussetzungen langfristig erfüllt, kann sich in der Nische wohlfühlen und trotzt dem allgemeinen Trend der Zurückhaltung bei langfristigen Beteiligungen. Die Initiatoren IMMAC und INP brachten auch im vergangenen Jahr einige Pflegeimmobilienfonds heraus, die schnell platziert werden konnten (Durchschnittliche Platzierungszeit: 2,8 Monate). Das durchschnittliche Eigenkapital dieser Fonds ist jedoch relativ gering. IMMAC als Marktführer schaute dabei über die Grenzen und legte bereits Pflegeimmobilienfonds in Österreich auf. INP-Vorstand Harms kommentiert hierzu: „Die Immobiliensparte allgemein ist bei privaten und institutionellen Investoren stark im Fokus und in der Tat ist im Rahmen der Immobilienallokation nun vermehrt Interesse beider Anlegergruppen an stationären Pflegeeinrichtungen wahrzunehmen.“

Fazit. Pflegeimmobilien gelten nicht zuletzt wegen ihres stabilen Cashflows als relativ sichere Anlageklasse. Die demographische Entwicklung ist das zentrale Argument für entsprechende Investments und dürfte auch künftig dafür sorgen, dass dieses Nischensegment attraktiv bleibt. Die Auslastungsquoten, die seit einigen Jahren leicht rückläufig waren, dürften deutlich anziehen. Neben den Kriterien der Standortwahl und der Qualität des Objekts kommt der Bonität des Betreibers eine entscheidende Rolle zu.

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Alexander Heftrich_

Pflegeimmobilien - Printausgabe 02/2013