Herausforderung und Chance

In einem schwachen Markt mit Sachwertebeteiligungen für private Kapitalanleger gibt es einen stabilen Trend: Auslandsimmobilien stellen seit Jahren die größte Assetklasse, wobei Ausland USA bedeutet. Mehr als ein Drittel der 2023 platzierten AIF und Vermögensanlagen entfallen auf US-Immobilien. Und in diesem Jahr setzt sich die Tendenz fort.

Nur am Rande hat die Situation am Sachwertemarkt mit dem Umsatz des US-Spezialisten und langjährigen Klassenprimus Jamestown zu tun. Zwar kam das Unternehmen mit Sitz in Köln und Atlanta im vergangenen Jahr nach einer Zusammenstellung von Kapitalmarkt intern auf umgerechnet rund 57 Mio. Euro platziertes Eigenkapital und setzte sich damit auf Position sieben der Rangliste, doch das ist weit entfernt von den 267 Mio. Euro aus dem Jahr 2021. Diesmal macht es mehr die Summe aller Anbieter von Beteiligungsangeboten mit amerikanischen Immobilien.

Wie passt das zusammen mit den Nachrichten von den US-Märkten? Gestiegene Zinsen, Arbeiten aus dem Homeoffice und Zugeständnisse bei den Mietern wie mietfreie Zeiten haben dazu geführt, dass die Preise für Bürogebäude in den USA teilweise massiv eingebrochen sind. San Francisco führt die Liste des Grauens mit einem Rückgang von 59 % seit dem 2. Quartal 2022 an. Nicht viel besser sieht es in Los Angeles mit minus 55 % aus. In New York hat Morgan Stanley Capital Investment (MSCI) ebenfalls mit 54 % mehr als eine Halbierung der Preise registriert. „Das stimmt“, bestätigt Volker Arndt, Geschäftsführer bei US Treuhand, weist aber darauf hin, dass die US-Märkte differenziert betrachtet werden müssten: „Eine Untersuchung von CBRE kommt zu dem Ergebnis, dass 10 % der Bürogebäude für 80 % des gestiegenen Leerstands verantwortlich sind. Ich bin mir sicher, dass bis Ende 2030 zwischen 15 und 20 % dieser Flächen komplett verschwinden, weil sie nicht mehr wirtschaftlich zu vermieten sind oder sich in wirtschaftsschwachen Regionen befinden.“ Arndt betont die Gelegenheiten, die sich aus solch einer Entwicklung ergeben, wobei US Treuhand weiterhin auf die Büromärkte setzt. Aktuell wartet das Unternehmen auf die Gestattung des Fonds „UST 26“. Mit dem aktuellen Angebot finanzieren die Anleger die Immobilie „Three Ravinia“ in Atlanta, ein 32-geschossiges Objekt, das der Verkäufer seit 2015 für 21 Mio. Dollar saniert und auf den Leed-Gold-Standard gebracht hat. „Der Vorbesitzer hat seinerzeit 260 Mio. Dollar dafür gezahlt, wir 175 Mio. Dollar, das zehnfache der Jahresmiete“, berichtet Arndt und macht eine Rechnung auf, nach der die Zeichner trotz geplanter zusätzlicher Investitionen von knapp 60 Mio. Dollar in die Immobilie auf eine Rendite von rund 9 % kommen.

Derzeitige Lage in den USA

„Attraktive Chancen können sich im aktuellen Marktumfeld ergeben, und langfristig betrachtet gibt es eine Vielzahl von positiven Rahmenbedingungen“, schreibt das Unternehmen in einer aktuellen Präsentation. So ist die Arbeitslosenquote mit 3,7 % sehr gering und die Inflation auf 3,1 % deutlich gesunken, ohne dass es zu einem massiven Rückgang des Wirtschaftswachstums gekommen ist. Mit seinem aktuellen Fonds unter der Nummer 32 hat Jamestown bislang knapp 90 Mio. Dollar Eigenkapital eingesammelt und prüft derzeit den Kauf von Shoppingcentern in Florida und Georgia. „Investoren werden sich in den USA nach Analysen führender Immobilienberatungshäuser im Jahr 2024 mit Neuinvestitionen insbesondere auf Mehrfamilienhäuser und Logistikimmobilien konzentrieren. Beide Immobilientypen zeichnen sich durch starke Fundamentaldaten wie Nachfrage, Leerstand, Mietwachstum sowie langfristige positive Trends aus“, informiert DEUTSCHE FINANCE und rechnet 2024 mit Chancen für liquiditätsstarke Käufer, da die höheren Kapitalkosten den Wettbewerb auch um erstklassige Immobilien verringern. Im vergangenen Jahr hat DEUTSCHE FINANCE den „Club Deal Boston IV“ mit Eigenkapital finanzstarker institutioneller Investoren und privater Anleger geschlossen, was dazu beigetragen hat, dass das Unternehmen mit insgesamt 109 Mio. Euro die Spitzenposition in der Rangliste der Anbieter von Sachwerteanlagen im Publikumsbereich einnimmt. Auf Büros in Kombination mit Self-Storage wettet TSO, nach zahlreichen Vermögensanlagen künftig erstmals mit einem Alternativen Investmentfonds (AIF). „Unsere Kapitalverwaltungsgesellschaft ist gestattet, die Anlagebedingungen für unseren ersten AIF sind eingereicht“, berichtet TSO-Vertriebs-Chef Christian Kunz. Für das 2. Quartal rechnet er mit dem Vertriebsstart des US-Fonds, mit dem sich Zeichner an einem Portfolio aus Objekten im Südosten der USA beteiligen werden. Bereits am Start ist der aktuelle US-Publikumsfonds der Münchner BVT. Mit einer Historie von inzwischen 20 Jahren investieren die Anleger des „Residential 19“ wie gewohnt in die Entwicklung von Apartmentanlagen. „In den USA fehlt es, genau wie hier in Deutschland, an Wohnraum in allen Bevölkerungsschichten. So wird der US-Mietwohnungsmarkt in den starken Wachstumsregionen, wie aktuelle Prognosen belegen, über die nächsten Jahre weiterwachsen und den Anlegern so die Chance auf solide Renditen bieten“, sagt Martin Stoß, Geschäftsführer der BVT Holding GmbH und Leiter des Geschäftsbereichs Immobilien USA. Die Investitions-Strategie bleibt unverändert. Der Vorgänger-AIF umfasste ein Eigenkapitalvolumen von 80 Mio. US-Dollar, das bis Ende 2023 von Anlegern komplett gezeichnet wurde. Er ist bereits während der Platzierungsphase Unternehmensbeteiligungen an den beiden Projektentwicklungsgesellschaften „Aventon Exchange“ mit 300 Class-A-Apartments im Großraum Atlanta und „The Residences at Salem“ mit 250 Class-A-Apartments bei Boston eingegangen und damit voll investiert.

Politische Zukunft des Landes

Sollte Donald Trump erneut zum Präsidenten gewählt werden, sieht Feri schwarz – allerdings nicht nur für die USA. „Der Glaube, dass Trump eine wirtschaftsfreundliche Politik betreiben werde, kann sich dabei als eine gravierende Fehleinschätzung entpuppen. Unter Trump droht nicht nur die Umwandlung der US-Demokratie in ein autokratisches System, sondern auch ein forcierter Umbau der globalen Ordnung mit den USA und China als zwei konfrontativen Machtblöcken“, prognostiziert Dr. Heinz-Werner Rapp, Gründer und Leiter des FERI Cognitive Finance Instituts. Europa und seine Wirtschaft würden damit zunehmend in eine gefährliche Sandwich-Position geraten. In einer Welt, die vor großen Veränderungen steht und mangels globaler Ordnungsprinzipien immer unberechenbarer und unsicherer wird, seien höhere geopolitische Risikoprämien unausweichlich.