Leichte Belebung

Die Immobilienbranche hat das Tal der Tränen gefühlt durchschritten. Zwar ist noch nicht alles ausgestanden, aber die Rahmenbedingungen haben sich etwas verbessert. Abseits der Segmente Wohnen und Gewerbe lohnt auch ein Blick auf Nahversorgungs- und Fachmarktzentren. Diese punkten mit einigen Vorteilen. Kostengünstiges Parken, kurze Wege und am Ende hoffentlich ein effizienter Einkauf. Auch bei den Investoren drehte sich die Stimmung etwas ins Positive.

Laut dem Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2025 (ZIA) erzielte der Einzelhandel im vergangenen Jahr einen Umsatz in Höhe von 657,5 Mrd. Euro. Das war ein durchschnittlicher Wert. Insbesondere die verhaltene Stimmung bei den Verbrauchern und Konsumenten bleibt eine der größten Herausforderungen. Die Sparneigung kletterte angesichts der Inflation, die u. a. bei Gütern des kurzfristigen, täglichen Bedarfs (FMCG) zu deutlichen Preissteigerungen geführt hat. In Kombination mit weiteren Faktoren wie Fachkräftemangel, Optimierungen und Händlerinsolvenzen sind die Auswirkungen auf die Einzelhandelsimmobilien teilweise schwerwiegend. Betroffen ist auch das Teilsegment der Fachmärkte. Laut BNP Paribas Real Estate ist das Investmentvolumen in der Fachmarktsparte im vergangenen Jahr noch einmal signifikant um 37 % auf knapp 2,1 Mrd. Euro gesunken. Doch die Entwicklung im 4. Quartal 2024 stimmt etwas hoffungsvoll.

Planungssicherheit belebt den Markt

„Zum einen ist das Investmentvolumen im Segment der Fachmarktzentren gegenüber 2023 um 12 % auf 1,1 Mrd. Euro gestiegen, zum anderen hat sich das Marktgeschehen am Jahresende nachhaltig belebt. Vor allem der Produktmangel stand im 1. Halbjahr 2024 einem höheren Investmentumsatz entgegen. Demgegenüber wurden im 2. Halbjahr 60 % des Gesamtumsatzes platziert. Allein 41 % des Jahresvolumens entfallen dabei auf das sehr starke vierte Quartal“, bemerkt Christoph Scharf, Head of Retail Services, BNP Paribas Real Estate. Auch die Experten von Colliers International Deutschland blicken tendenziell positiv auf die kommenden Monate. Dem jüngsten Summary für 2024 ist zu entnehmen, dass Fachmärkte und Fachmarktzentren im Gesamtjahr 2024 mit einem Marktanteil von 63 % bei der Anzahl der Transaktionen ihre Spitzenposition als gefragtester Betriebstyp im Einzelhandelssegment halten und diese zum Jahresende auch beim Umsatzvolumen mit 43 % zurückgewinnen konnten. „Die Preisfindungsprozesse, die in der ersten Jahreshälfte zahlreiche Abschlüsse verzögerten, haben sich angesichts einer erhöhten Planungssicherheit in Bezug auf Zinsumfeld und Finanzierungskosten deutlich verbessert. Im aktuellen Marktumfeld sind Nahversorgungsimmobilien unter Risiko-Rendite-Gesichtspunkten daher äußerst attraktiv“, so die Colliers-Einschätzung.

Laut BNP Paribas wurden innerhalb der unterschiedlichen Produktkategorien im Fachmarktsegment Fachmarktzentren in der Regel leicht teurer gehandelt als Stand-Alone-Märkte (Supermarkt/ Discounter). Weiterhin wurden demnach Preisaufschläge vor allem für ESGkonforme Gebäude in sehr guten Lagen erzielt. Der Portfolioanteil fällt in der Fachmarktsparte traditionell hoch aus, da Supermärkte/Discounter im Wesentlichen im Portfolio gehandelt werden. Auf 49 % belief sich ihr Marktanteil im Jahr 2024. „Das Dealvolumen ist 2024sowohl bei Einzel- als auch bei Portfoliotransaktionen gesunken, allerdings wurden deutlich mehr Transaktionen jenseits der 50-Mio.-Euro-Größe gehandelt als noch 2023“, so die BNPP-Experten. Die Verteilung des 2024 investierten Volumens auf die Käufergruppen wird mit 741 Mio. Euro mit großem Abstand von Investment-/Asset-Managern angeführt. Auf der Verkäuferseite zeigten sich im abgelaufenen Jahr mit rund 400 Mio. Euro Corporates am aktivsten. Danach kommen größere Einzelhändler, die ihre selbstgenutzten Immobilien verkaufen, um Kapital für ihr Kerngeschäft freizusetzen.

Die Hahn-Gruppe konnte im Neugeschäft mit Privatanlegern im vergangenen Jahr mit dem Pluswertfonds 180 Fachmarktzentrum Landshut und dem Pluswertfonds 181 Baumarkt Köln zwei Publikums-AIF platzieren. Das eingeworbene Eigenkapital belief sich laut Unternehmensangaben auf rund 45 Mio. Euro. Zum Jahresende 2024/2025 wurde zudem der Hahn Pluswertfonds 182 – BasisInvest Nahversorgung aufgelegt, der in fünf Nahversorgungsimmobilien investiert. Der Vorstandsvorsitzende Thomas Kuhlmann bemerkte hierzu: „Der Zeitpunkt für Neuinvestments ist vielversprechend. Der Markt eröffnet aktuell zahlreiche Chancen mit attraktiven Rendite-Risiko-Profilen. Wir sind bestens positioniert, damit unsere Investoren davon profitieren können. Für 2025 planen wir daher die Auflage neuer Immobilienfonds sowie Immobilieninvestitionen im Volumen von mindestens 250 Mio. Euro.“ Ein weiteres Angebot in diesem spannenden Segment ist der im Herbst 2019 aufgelegte offene Habona Nahversorgungsfonds Deutschland. Lange Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern geben dem Teilsegment der Fachmärkte wieder Rückenwind. Dazu tragen auch die fallenden Zinsen nicht unwesentlich bei. Dennoch gilt es, die generelle Konsumentenlage bei möglichen Investments im Blick zu haben. (ah)