Perfektion und Premium

Wohnimmobilien erleben im Zuge der Finanzkrise einen Höhenflug – Betongold ist sicher, so die simple Begründung. Der Markt für Luxusimmobilien, ein Nischensegment, ist wenig anfällig für Konjunkturschwankungen, die Nachfrage nach entsprechenden Objekten kaum getrübt. Mancherorts läuft der Verkauf allerdings zäh.

Maßgeschneidertes für anspruchsvolle Kunden in ausgewählten Top-Lagen, das klingt verführerisch. Luxusimmobilien, eine nebulöse Nische, wecken Begehrlichkeiten und sind gefragt. Viele Standorte versprühen einen außergewöhnlichen Reiz, den sie auf lange Sicht nicht verlieren werden.

Luxus heißt nicht „zu teuer“. Die Preise für Top-Wohnimmobilien werden in Moskau, Miami und Dubai in diesem Jahr am stärksten steigen. Zu dieser Erkenntnis gelangt der aktuelle Knight Frank Wealth Report. Die Studie analysiert die weltweit wichtigsten Immobilienmärkte sowie die Vermögensverteilung und die Einstellung der Vermögenden gegenüber Immobilien und anderen Investments. Die Zahl der sogenannten High Net Worth Individuals (HNWIs), die über ein Vermögen von mindestens 30 Mio. US-Dollar verfügen, ist auch im vergangenen Jahr wieder gestiegen. Auf dem europäischen Kontinent leben die meisten HNWIs in Deutschland und eben dieses Klientel setzt in der Vermögensanlage vor allem auf Immobilien. Die Assetklasse Immobilien sei mit einem Anteil von 22 % die größte bei den HNWIs, so die Autoren.

Soweit, so gut. Wo fängt preislich das Luxussegment im Immobiliensegment an? „Luxus ist ein Wort, das in der Immobilienwirtschaft überstrapaziert ist und sehr vom eigenen Blickwinkel und Vermögen abhängen kann“, sagt Edward de Mallet Morgan aus dem Super Prime Team von Knight Frank. Eine Arbeitsdefinition zum (deutschen) Luxusimmobiliensegment gibt die Hamburger Dahler & Company GmbH, die hierzu 2009 die erste Studie veröffentlicht hat und sich über den Preis an diese Nische nähert. „So lassen sich u. E. alle Häuser und Wohnungen in den deutschen Großstädten, die wertmäßig oberhalb von 750.000 Euro und bei Wohnungen zusätzlich oberhalb von 5.000 Euro/m² Wohnfläche angesiedelt sind, dem Segment der Luxusimmobilien zuordnen. Auf diese Weise erfassen wir in etwa 1,5 % des Wohnimmobilienmarktes, was bereits deutlich macht, wie klein dieser Teilmarkt ist“, bemerkt Geschäftsführer Björn Dahler. Gute Architektur in Top-Lagen nutzt sich nicht ab, und daher verwundert es nicht, dass auch Preise um die 10.000 Euro pro Quadratmeter in Spitzenlagen von Düsseldorf, Hamburg, Berlin und Sylt aufgerufen werden. „Dreimal teurer als der jeweilige Marktdurchschnitt“, räumt Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory bei Jones Lang LaSalle Deutschland, ein.

Was erwartet die Kundschaft im höchsten Wohnungsmarktsegment? Zunächst eine optimale und einzigartige Lage. Parallel dazu sind, bei Projektentwicklungen, die Käufer auch in die Planung der Wohnung eingebunden. Alles muss möglich sein, das erwartet die betuchte Klientel. „Das Luxussegment bietet Projektentwicklern eine hohe Marge und ist daher für viele Entwickler in den letzten Jahren sehr interessant gewesen. Entsprechend rege war die Entwicklungstätigkeit und im Gegensatz zum Gesamtmarkt groß das Angebot an Luxusimmobilien“, räumt JLL-Experte Grooman dieser Stelle ein.

Langfristanlage und Prestigelagen. Tendenziell sind die teuersten Immobilien von wirtschaftlichen Entwicklungen losgelöst, das heißt: Auch in konjunkturell schlechteren Zeiten ist in Top-Lagen ein Nachfrageüberhang zu verzeichnen. „Lediglich im krisengeschüttelten Jahr 2009 bemerkten wir einen leichten Rückgang der Transaktionszahlen“, sagt Dahler. „Hinzu kommt, dass es sich bei den meisten Käufern in diesem Segment um Barzahler handelt, die bei ihrer Kaufentscheidung generell weniger von den konjunkturellen Entwicklungen abhängig sind oder anderen Faktoren wie bspw. der Zinspolitik der Zentralbanken“, ergänzt Kai Enders, Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG. Anders als im breiten Markt üblich, sind Renditeerwägungen im Luxusimmobiliensegment von untergeordneter Rolle. Die Investition in eine werthaltige Wohnimmobilie, oftmals selbstgenutzt, steht für Sicherheit und Qualität, so dass mit Top-Objekten in den besten Lagen der Großstädte vielfach nur eine Anfangsrendite von 3 bis 3,5 % zu erzielen ist, wie Experten einräumen. Viel wichtiger ist das Werteentwicklungspotenzial. „In Deutschland scheint sich der Markt für Luxusinvestments in erster Linie auf München, Frankfurt, Hamburg und Berlin zu konzentrieren. Eigennutzer bevorzugen München, wer auf Wertzuwachs spekuliert, setzt auf Berlin“, fügt Knight Frank Experte de Mallet Morgan an. In der bayerischen Hauptstadt zogen die Preise für Luxusimmobilien 2012 um 9,3 % an, ist dem erwähnten Wealth Report zu entnehmen.

Steuerliche und politische Erwägungen. Die Diskussion um eine Reichensteuer ist wieder voll im Gange. Die aktuelle Lage in Frankreich und Spanien sowie ähnliche Entwicklungen in anderen Ländern verdeutlichen, dass für Käufer im Luxusimmobiliensegment die steuerliche und politische Stabilität im Zuge einer Kaufentscheidung weitaus wichtiger ist als der Quadratmeterpreis. Denn Kapital ist ein scheues Reh. Hier ist Deutschland bekanntermaßen gut aufgestellt, was sich auf die Preisstabilität im Luxusimmobiliensegment positiv auswirkt.

Kurz und Bündig

Luxus ist eine Sache der Definition. Teuer ist nicht gleichbedeutend mit Luxus. Das gilt auch für die exklusiv ausgestatteten Lofts, repräsentativen Villen und schicken Neubauten. Bezogen auf den Gesamtbestand bei Eigenheimen reden wir über 1 % Marktanteil, der hierzulande unter dem Logo „Luxusimmobilie“ läuft.

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Alexander Heftrich_

Luxusimmobilien - Printausgabe 02/2013

http://finanzwelt.de/wp-content/uploads/Die_teuersten_Wohnstandorte_der_Welt.pdf