Rechtliche Grundlage zum Immobilien-Teilverkaufs

Das Hanseatische Oberlandesgericht (OLG) Hamburg hat mit Urteil vom 20. August 2026 wesentliche rechtliche Grundlagen des Immobilien-Teilverkaufs bestätigt. In einem Verfahren mit Bedeutung für die gesamte Teilverkaufsbranche entschied das Gericht, dass Teilverkaufsverträge eine eigenständige Vertragskategorie darstellen und nicht dem Verbraucherdarlehensrecht unterliegen. Zudem bestätigte das OLG die grundsätzliche Zulässigkeit des Nutzungsentgelts für den veräußerten Immobilienanteil sowie einer vertraglich vereinbarten Vergütung für die spätere Abwicklung des Gesamtverkaufs.

Der Bundesverband Immobilienverrentung e. V. (BVIV) sieht in der Entscheidung einen wichtigen Beitrag zur rechtlichen Klärung eines noch jungen Immobilienverrentungsmodells. Die Einordnung des Teilverkaufs war in den vergangenen Jahren Gegenstand einer intensiven juristischen und politischen Diskussion. „Mit dem Urteil liegt nun eine obergerichtliche Entscheidung zu zentralen Fragen des Immobilien-Teilverkaufs vor. Das schafft deutlich mehr Orientierung für alle Beteiligten. Besonders wichtig ist aus unserer Sicht, dass der Teilverkauf als eigenständige Vertragsform beurteilt wird und damit rechtlich dort eingeordnet wird, wo seine tatsächliche Struktur liegt“, sagt Thomas Weiss, Vorstand des BVIV.

Das Urteil betrifft wesentliche Bestandteile typischer Teilverkaufsvereinbarungen:

- Der Immobilien-Teilverkauf unterliegt nach Auffassung des Gerichts nicht dem Verbraucherdarlehensrecht, sondern bildet eine eigenständige Vertragskategorie.

- Das Nutzungsentgelt für den verkauften Miteigentumsanteil ist grundsätzlich zulässig. Die entsprechende Vereinbarung ist nicht nach den Regelungen des Wohnraummietrechts zu beurteilen.

- Auch eine vertraglich vereinbarte Vergütung für die Abwicklung des späteren Gesamtverkaufs wurde vom Gericht bestätigt.

Damit betrifft die Entscheidung nicht lediglich einzelne Vertragsklauseln, sondern grundlegende Elemente der rechtlichen und wirtschaftlichen Konstruktion des Teilverkaufs.

Das Urteil fügt sich in eine Reihe von Entscheidungen und rechtswissenschaftlichen Bewertungen ein. Bereits im April 2026 hatte das Landgericht Hamburg in einem anderen Verfahren den Immobilien-Teilverkauf als eigenständiges Modell und nicht als Verbraucherdarlehen eingeordnet. Auch ein im Auftrag des BVIV erstelltes Rechtsgutachten von Prof. Dr. Hans Christoph Grigoleit von der Ludwig-Maximilians-Universität München kommt zu dem Ergebnis, dass Teilverkaufsvereinbarungen keine Darlehensverträge darstellen. Ein wesentliches Abgrenzungsmerkmal ist demnach die fehlende persönliche Verpflichtung des Teilverkäufers zur Rückzahlung des erhaltenen Kaufpreises.

„Die Diskussion über den Immobilien-Teilverkauf wird damit auf eine zunehmend belastbare rechtliche Grundlage gestellt“, sagt Christoph Sedlmeier, Vorstand des BVIV. „Das ist auch für die weitere politische Debatte wichtig. Verbraucherschutz und klare Regeln bleiben notwendig. Sie sollten sich aber an der tatsächlichen Struktur des Produkts orientieren. Je klarer die rechtliche Einordnung ist, desto gezielter können wir über Transparenz, Vergleichbarkeit und sinnvolle Standards sprechen.“

Der BVIV sieht in der zunehmenden rechtlichen Klarheit keinen Anlass, bei der Weiterentwicklung von Branchenstandards nachzulassen. Der Verband arbeitet unter anderem an standardisierten Informationen zu Kosten und Vertragsfolgen, einer Geeignetheitsprüfung sowie weiteren Instrumenten zur Verbesserung von Transparenz und Vergleichbarkeit. Ziel ist ein verlässlicher Rahmen, der Verbraucherinnen und Verbrauchern eine informierte Entscheidung ermöglicht und zugleich die Besonderheiten der unterschiedlichen Modelle der Immobilienverrentung berücksichtigt. (fw)