Soll ich eine Immobilie kaufen oder lieber in einen Immobilienfonds investieren? Gerade in Zeiten, in denen Immobilieninvestments aufgrund der Kapitalmarktlage attraktiv sind, stellen sich viele Anleger diese Frage. Welche Vorteile bieten die beiden Anlageformen?

Immobilieninvestitionen sind keine Erfindung der Neuzeit: Die Anziehungskraft des antiken Roms ließ dort den ersten Mietwohnungsmarkt der Geschichte entstehen, durch den die Hausbesitzer ein großes Vermögen erwirtschaften konnten. Inzwischen haben Kapitalanleger die Wahl, ob sie ihr Immobilieninvestment direkt oder indirekt per Fonds tätigen wollen. Doch welches ist die bessere Variante? „Bei der Beurteilung, welche Vorteile ein Fondsengagement gegenüber einem Direktinvestment bietet, sind zunächst die Hintergründe des Anlegers wesentlich“, so Symon Hardy Godl, Geschäftsführer Deutsche Finance Asset Management.

Fonds bieten Bequemlichkeit

Laut Thomas Hein, Leiter Partnervertrieb der ING-DiBa AG, bietet das von Profis gemanagte Fondsinvestment mehr Vorteile, wenn der Anleger sich wenig oder gar nicht um die Anlage kümmern möchte.

[caption id="attachment_103147" align="alignnone" width="300"]

Thomas Hein, Leiter Partnervertrieb ING-DiBa AG / Foto: © ING-DiBa[/caption]

„Beim indirekten Immobilieninvestment vermeidet der Anleger die üblichen Stressfaktoren, die bei einem Direkterwerb auftreten: Mietausfall durch Mieterwechsel- und Leerstandrisiken, Verwaltungsaufwand und Sanierungskosten“, erläutert Ottmar Heinen, Vorstand Vertrieb und Marketing der PROJECT Beteiligungen AG.

[caption id="attachment_103138" align="alignnone" width="300"]

Ottmar Heinen, , Vorstand Vertrieb und Marketing PROJECT Beteiligungen AG / Foto: © PROJECT[/caption]

„Fondsengagements können insbesondere dann Sinn machen, wenn der Anleger entweder nicht über den erforderlichen Erfahrungshintergrund für ein Direktinvestment, den Zugang zu entsprechenden Assets oder über die Möglichkeit verfügt, selbst eine Diversifikation, also Risikostreuung seines Anlageportfolios herbeizuführen. Aber auch institutionelle Anleger wie die Deutsche Finance Group investieren über institutionelle Fonds, um das spezielle Know How von lokalen institutionellen Partnern und deren Netzwerke zu nutzen. Idealerweise jedoch verbindet man die jeweiligen Vorteile der Investitionsmöglichkeiten innerhalb weltweit diversifizierter institutioneller Portfolios, wie wir sie als Deutsche Finance für unsere Kunden aufbauen und verwalten“, sieht Symon Hard Godl die bessere Expertise des Fondsanbieters als Vorteil an. „Klumpenrisiken durch Konzentration auf ein Objekt sind bei Immobilienfonds mit hoher Streuung ebenfalls nicht gegeben“, nennt Ottmar Heinen die bessere Risikostreuung als weiteren Vorteil von Immobilienfonds.

[caption id="attachment_103139" align="alignnone" width="300"]

Michael Guggenberger, Leiter Fonds- und Assetmanagement BVT Holding/ Foto: © BVT[/caption]

Neben diesem Aspekt sieht Michael Guggenberger auch die niedrigeren Einstiegssummen als wesentlichen Vorteil an, den Immobilienfonds gegenüber Direktinvestments bieten. „Statt das Kapital in einem Objekt zu binden, können Investoren über Fondsanteile schon mit überschaubaren Beträgen in unterschiedliche Objekte, Standorte und Nutzungsarten investieren“, erklärt der Leiter Fonds- und Assetmanagement bei der BVT Holding. So können Anleger bereits ab zweistelligen Eurosummen in offene Immobilienfonds investieren. Auch wenn die Mindestbeteiligungssummen für geschlossene Immobilienfonds mit meist 10.000 Euro wesentlich höher sind, ist eine solche Investition doch deutlich günstiger als der Erwerb einer Wohnung, gerade in Metropolregionen.

Direktinvestment bietet Freiheit

„Fonds verursachen höhere Verwaltungs- und Unterhaltungskosten, im Vergleich zu einer Eigentumswohnung“, gibt Gero König zu bedenken, dass eine Investition in Immobilienfonds ebenfalls mit hohen Kosten verbunden ist.

[caption id="attachment_103140" align="alignnone" width="300"]

Gero König, Prokurist Produkt- und Vertriebsmanagement HNG Verwaltungs AG / Foto: © HNG Verwaltungs AG[/caption]

„Eine Investition in Immobilienfonds ist nur für eine bestimmte Zielgruppe geeignet, während eine Direktinvestition in Immobilien für eine breitere Bevölkerungsschicht in Frage kommt“, erklärt der Prokurist Produkt- und Vertriebsmanagement bei der HNG Verwaltungs AG, dass bei einer Immobilieninvestition nicht nur der Einstiegspreis zählt. Als Vorteile einer eigenen Immobilie nennt er die direkte Eigentumsabsicherung im Grundbuch sowie die Freiheit, selbst die Verfügungsgewalt über die Immobilie zu haben. „Der Immobilieneigentümer trifft seine Entscheidungen selbst, während der Erfolg eines Immobilienfonds von Managern abhängig ist, auf die ein Anleger in der Regel keinen Einfluss hat. Mit einer Eigentumswohnung ist der Käufer flexibler aufgestellt“, so König. Zudem kann der Kapitalanleger die Direktimmobilie, im Gegensatz zur Fondsimmobilie, selbst nutzen. Auch Thomas Hein verweist auf die Flexibilität, die der Anleger bei einer Direktinvestition in eine Immobilie hat. „Möchte er lieber die Hand auf seiner Investition haben, hat er Zeit, sich die Immobilie anzuschauen, will er die Freiheit haben, zu sanieren oder zu verkaufen, dann empfiehlt sich das Direktinvestment“. Christian Weller, Head of Sales & Marketing der Wert-Investition Holding GmbH, erwähnt in diesem Zusammenhang noch, dass der Erwerber einer Direktimmobilie beim Verkauf seiner Immobilie von der 10-jährigen Spekulationsfrist profitiert und die Gewinne steuerfrei sind, wenn der Besitzer seine Immobilie nach Ablauf dieser Frist veräußert. Als weiteren Vorteil des Direktinvestments sieht Weller, dass der Immobilienmarkt vor Inflation geschützt ist. „Wie bei anderen Anlageformen gilt auch hier: Um das Risiko zu minimieren, ist eine Mischung der Investments sicherlich empfehlenswert“, gibt Thomas Hein aber auch zu bedenken, dass die Frage „Direktinvestment oder Immobilienfonds“ nicht in einem schwarz-weiß-Schema zu beantworten ist.

weiter auf Seite 2