Baufinanzierung: Planung schützt vor Risiken

Unter drei Prozent effektive Zinsen für Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Laufzeit: So preiswert war Baugeld in Deutschland noch nie. Und viel spricht dafür, dass die Zinsen noch einige Zeit niedrig bleiben werden. Das sind gute Voraussetzungen, um den Traum von der eigenen Immobilie jetzt zu verwirklichen. Eine Expertin rät auch zur Absicherung mit Risikoleben- und Berufsunfähigkeitspolicen.

(fw/db) Historisch niedrige Bauzinsen machen den Traum von der eigenen Immobilie für viele Immobilien-Interessenten erschwinglich - verführen aber auch zu höheren Ausgaben. Deshalb ist eine solide Finanzplanung unerlässlich. Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung der Deutschen Bank AG erläutert, was Immobilienkäufer und deren Berater dabei beachten sollten.

"Dank niedriger Zinsen und gestiegener Einkommen kann sich ein Immobilienkäufer heute im Regelfall ein fast doppelt so teures Objekt wie vor zehn Jahren leisten", sagt Expertin Grunwald. "Für viele ist jetzt ein zusätzliches Zimmer oder eine höherwertige Ausstattung realisierbar. Diese positive Entwicklung sollte Bauherren aber nicht dazu verleiten, bei der Baufinanzierung unnötige Risiken einzugehen."

Tatsächlich ist die durchschnittliche Eigenkapitalquote, also der Anteil des Kaufpreises, den die Immobilienkäufer aus eigenen Ersparnissen begleichen, zuletzt weiter gesunken. An vielen Standorten beträgt sie inzwischen deutlich unter 20 Prozent - mehr als vier Fünftel der Kosten müssen also mit einem Darlehen finanziert werden.

Finanzierungsspielraum realistisch einschätzen

"Eine niedrige Eigenkapitalquote erhöht das Kreditvolumen und damit die monatliche Belastung, was tendenziell höhere Risiken für die Zukunft bedeutet", betont Grunwald. "Umso wichtiger ist es, dass die künftigen Belastungen solide durchgerechnet werden."

Damit es kein böses Erwachen gibt, sollten die künftigen Eigenheimbesitzer und deren Berater vor allem zwei Dinge beachten:

Erstens, wie viel Eigenkapital habe ich zur Verfügung? Hierzu zählen zum Beispiel Konto- und Sparguthaben, Guthaben aus Bausparverträgen und demnächst fällige Lebensversicherungen.

Zweitens, welchen Betrag kann ich monatlich tilgen? Die Rate ergibt sich aus der derzeitigen Kaltmiete und einem zusätzlich möglichen Sparbetrag.

Anhand von Eigenkapital und monatlicher Sparrate ermitteln professionelle Baufinanzierungsberater den Finanzierungsspielraum. Dabei ist zu beachten: Baufinanzierungen sind langfristige Verpflichtungen. Im Laufe von 15 oder 20 Jahren kann sich das verfügbare Einkommen erheblich ändern, die Geburt von Kindern kann zusätzliche Ausgaben bringen - dies alles ist bei der Kalkulation zu berücksichtigen.

Zinsen sind nur der Preis für ein Darlehen, wichtig ist auch die Tilgung nicht zu vergessen.

"Hinzu kommt das Risiko gestiegener Zinsen nach Ablauf der Sollzinsbindung", so Grunwald. "Baufinanzierungskunden sollten deshalb darüber nachdenken, in der aktuellen Niedrigzinsphase eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen und die Zinskostenersparnis für eine höhere Tilgung zu nutzen. Selbst bei einer zehnjährigen Zinsbindung sind Anfangstilgungen von 2,0 Prozent empfehlenswert. Besser noch sind 3,0 Prozent. Damit lässt sich ein zehnjähriges Darlehen über 100.000 Euro in 23 Jahren zurückführen anstatt in 46 Jahren bei 1,0 Prozent Tilgung."

Lebensrisiken ausreichend absichern

Um im eigenen Heim gut schlafen zu können, sollten Hausbauer und -käufer auch auf eine langfristige Risikoabsicherung achten. Denn eine Baufinanzierung bedeutet in der Regel, sich auf dauerhafte Erwerbseinnahmen zu verlassen. Stirbt in einer Familie der erwerbstätige Partner oder wird dauerhaft berufsunfähig, können die Raten aus eigener Kraft meist nicht mehr beglichen werden.

"Zu einer soliden Finanzplanung gehören deshalb eine Risiko-Lebensversicherung und ein Berufsunfähigkeitsschutz", betont Expertin Grunwald abschließend.

Deutschen Bank AG