Das bedeutet die Share-Deal-Reform für Investoren

Der Gesetzgeber betont in dem Zusammenhang nämlich, dass der Erwerb einer Immobiliengesellschaft zu mehr als 90 Prozent wirtschaftlich mit dem Kauf einer Immobilie gleichgesetzt wird. Und: Selbst wenn sich bis zu zehn Prozent der Anteile an der Gesellschaft in den Händen von weiteren Investoren befinden, wird der volle Wert des Grundbesitzes für die Berechnung der Steuerschuld zugrunde gelegt, sofern die Grenze nicht eingehalten wird.

Die bisherige 95-Prozent-Regelung bezog sich bei Grundstücks-Personengesellschaften auf eine Haltefrist von fünf Jahren, auch wenn nicht nur ein Investor, sondern mehrere Investoren die Immobiliengesellschaft kaufen. Auch dies hat der Gesetzgeber angepackt und bei Grundstücks-Personengesellschaften die Haltedauer auf zehn Jahre verlängert. Will heißen: Es kommt nun zur Grunderwerbsteuerpflicht, wenn innerhalb von zehn Jahren mehr als 90 Prozent der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen. Für die Investoren besonders einschneidend ist zudem, dass diese Reglung nun auch auf Kapitalgesellschaften mit Grundbesitz angewendet werden soll.

Die Anforderungen an Investoren, ein Immobiliengeschäft mit weniger Besitz- und Kontrollrechten und einer längeren zeitlichen Perspektive anzugehen, sind also deutlich gestiegen. Und vor allem betreffen die Regelungen ja nicht nur Großinvestoren wie im Beispiel der Sony Center-Transaktion, sondern jeden Erwerber von Immobiliengesellschaften. Das kann also auch der Kauf einer Personen- oder Kapitalgesellschaft durch einen privaten Investor sein, und deren Zweck die Verwaltung von einigen Mehrfamilienhäusern in einer bestimmten Region ist. Bei einem Verkehrswert von 1,5 Millionen Euro der Immobilien fallen bei einer kompletten Gesellschaftsübertragung im Wege eines Share Deal eben auch je nach Bundesland bis zu 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer an, also bis zu 97.500 Euro. Die steuerliche Bemessungsgrundlage wird nach einem gesetzlich vorgegebenen Bewertungsverfahren bestimmt, das sich am Verkehrswert des Grundstücks orientiert.

Die geänderten Regelungen gelten grundsätzlich für alle Erwerbe, die nach dem 31. Dezember 2019 stattfinden. Sofern bis zu diesem Zeitpunkt allerdings bereits die zukünftig geltende 90-Prozent-Grenze, jedoch noch nicht die bis dahin zu beachtende 95-Prozent-Grenze erreicht war, kann das Überschreiten der bisherigen Grenze auch künftig Grunderwerbsteuer auslösen. Das heißt: Bis Ende des Jahres können Immobilieninvestoren sogenannte Share Deals in jedem Fall noch in der steuerlich günstigeren Form durchführen. Sie sollten aber bei ihren Planungen in jedem Falle die ab 2020 geltenden Regelungen im Auge behalten und die aus einer Share Deal-Transaktionsstruktur hervorgehenden steuerlichen Pflichten überprüfen und gegebenenfalls einkalkulieren.

Das bedeutet: Die Regelungen zur Grunderwerbsteuer waren und bleiben hoch komplex. Das Risiko, durch unmittelbare und/oder mittelbare Veränderungen des Gesellschafterbestands einer Immobiliengesellschaft vollkommen unbeabsichtigt Grundwerbesteuer auszulösen, war und ist hoch. Die Einführung des schädlichen Gesellschafterwechsels bei Kapitalgesellschaften macht es für börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften nunmehr unkalkulierbar, Grunderwerbsteuer auszulösen. Es muss zwingend ein Investor gefunden werden, der sich verpflichtet, mehr als zehn Prozent der Aktien langfristig zu halten (sogenannte „Real Estate Transfer Tax-Blocker“ (RETT-Blocker)). Dies zeigt, dass der RETT-Blocker, der die „bösen“ Share Deals grunderwerbsteuerfrei macht, weiterhin möglich ist, ja sogar wichtiger als bisher, nur eben nicht mehr mit mehr als fünf Prozent, sondern mit mehr als zehn Prozent. Sonst ändert sich eigentlich nichts. Auch wenn es bereits Überlegungen gibt, die Schwelle für einen „schädlichen“ Anteilseignerwechsel von 90 Prozent der Anteile auf 70 Prozent der Anteile weiter auszudehnen, greifen die aktuellen Änderungen für den Share Deal auch dann noch viel zu kurz. Der Gesetzgeber muss endlich eine große Reform des Grunderwerbsteuerrechts vollziehen, sonst passiert ähnliches wie bei der Grundsteuer.

Gastbeitrag von Jens Müller, Partner von BEITEN BURKHARDT