Erfolgreich in der Nische

Bei den geschlossenen Beteiligungen dünnt sich das Angebot weiter aus. Es dominieren die vermeintlich leicht platzierbaren Immobilienfonds. Dabei gibt es abseits des Mainstreams durchaus gute Angebote.

Die geschlossenen Fonds befinden sich seit Jahren in der Krise. Die Platzierungszahlen gehen beständig zurück und auch die neuesten Zahlen, die der Sachwerteverband Mitte Februar bekannt geben wird, werden wohl kaum eine Trendwende ankündigen oder anderweitig Anlass zur Freude geben.

Insbesondere die immer noch nicht abschließend geklärten Rahmenbedingungen der Regulierung hat die Zahl der neuen Fonds deutlich schrumpfen lassen. Selbst willige Vertriebe finden kaum noch Angebote. Wer seinen Kunden nicht den x-ten Immobilienfonds schmackhaft machen und nicht auf mehr oder weniger fragwürdige Exoten ausweichen will, muss lange suchen.

Dann aber finden sich in der Nische immer wieder ein paar Angebote, die einen Blick wert sind. Gemeinsam ist ihnen in vielen Fällen, dass von den Anbietern ein hohes Maß an Asset- und Managementkompetenz gefordert wird. Auch sind viele der Produkte nicht auf den ersten Blick eingänglich und erfordern somit auch vom Vertrieb eine größere Einarbeitungszeit. Dafür lassen sich durchweg etwas höhere Renditen erwirtschaften. Das liegt vor allem an der Alleinstellung vieler Emissionshäuser in ihren Nischen. Weniger Wettbewerb bedeutet zumeist auch bessere Margen beim operativen Ergebnis der Assets dieser Fonds.

Nische Kita-Fonds. Die Habona Invest GmbH hat im Immobiliensegment eine Nische für sich entdeckt. Der Habona Kita Fonds 01 setzt auf die stark wachsende Nachfrage nach Kinderbetreuung. Anleger können mit dem Fonds nicht nur Geld verdienen, sondern auch etwas dazu beitragen, dass sich die Betreuungssituation für einige Eltern entschärft. Aktuell hat Habona für das Kita-Portfolio fünf Objekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von etwa 10 Mio. Euro angekauft. Diese sind durchweg mit Mietverträgen bis zu 20 Jahren an anerkannte Träger der freien Jugendhilfe sowie kirchliche und kommunale Träger vermietet. Die Mieten sind zwar staatlich stark reguliert, dafür aber auch zumeist über Zuschüsse abgesichert. Für Anleger soll sich das mit halbjährlichen Ausschüttungen von 5 % bezahlt machen.

Eine weitere Nische im Immobiliensegment sind Parkhäuser. Hier hat sich die Bouwfonds Investment Management eine Alleinstellung erarbeitet. Für einen neuen Fonds hat Bouwfonds in den Niederlanden fünf Parkhäuser vom Betreiber Q-Park erworben. Ein weiteres Parkhaus soll noch hinzukommen. Das Parkhausportfolio ist für einen neuen geschlossenen Parkhausfonds von Bouwfonds IM bestimmt, der im zweiten Quartal dieses Jahres emittiert werden soll. „Der Fonds ist für vermögende Privatinvestoren, Stiftungen und Family Offices in Deutschland konzipiert, die attraktive Investitionspotenziale in den Niederlanden im Segment Parken suchen", erläutert Roman Menzel, Head of Private Client Sale bei Bouwfonds IM Deutschland. Der Vorteil der Parkhausinvestments liegt in langfristigen Mietverträgen und stabilen Cashflows. Der Vorgängerfonds wurde im vergangenen Jahr bereits erfolgreich platziert.

Selbst im arg gebeutelten Schiffssegment gibt es Nischen, die noch Erfolg versprechen. Seit Jahren ist die HAMBURGISCHE SEEHANDLUNG (HSH) mit Flusskreuzfahrtschiffen erfolgreich unterwegs. Diese sind komplett unabhängig von den Entwicklungen auf den Container-, Tanker, und Bulkermärkten und profitieren seit Jahren von dem Trend, Urlaub auf Flüssen zu machen. Insbesondere Gäste aus Übersee buchen solche Pauschalarrangements in Europa. Wegen der guten Aussichten steigen auch die großen Reiseveranstalter stärker in dieses Segment ein. Das reduziert für die Anleger das Risiko, bei einer auslaufenden Charter oder der Pleite eines Veranstalters keinen Anschlussmieter zu bekommen. Hinzu kommt, dass viele Schiffe überaltert sind und die Anforderungen an einen modernen Urlaub nicht mehr erfüllen. Moderne Schiffe sind dagegen mehr als plumpe Ausflugsdampfer, sondern schwimmende Hotels mit 4-Sterne-Standard, Vinothek, Panorama- Bar und Wellnessbereich. Die Fonds ähneln also mehr schwimmenden Hotelinvestments denn klassischen Schiffsfonds. Dass das Segment Erfolg verspricht, zeigt die Voll-Auslastung der HSH-Flotte. Anleger können mit Ausschüttungen von bis zu 8 % rechnen. Ihr aktuelles Angebot „Flussfahrt Moldau" konnte die HSH kürzlich platzieren. „Wir haben mehrere Nachfolgeprodukte in der Planung, die als AIF vermarktet werden sollen", sagt HSH- Geschäftsführer Dr. Thomas Ritter. Darauf müssen Anleger und Vertriebe aber noch einige Zeit warten. Die HSH arbeitet noch an den Voraussetzungen, um bei der BaFin zugelassen zu werden. Dr. Ritter hofft, noch in diesem Jahr ein neues Produkt vorstellen zu können. Angst vor Konkurrenz braucht die HSH nicht zu haben. Derzeit ist das Unternehmen der einzige Anbieter in diesem Bereich.

Bei den Schienenfonds dünnt sich die Zahl der Anbieter auch aus. Seit einigen Jahren können Anleger mit Lokomotiven und Güterwaggons vom wachsenden Verkehr auf der Schiene profitieren. Kurz vor der Schließung steht der „Train Performer"-Fonds von Steiner + Company, der bereits 2011 aufgelegt wurde. Der Fonds investiert in ein Portfolio von Schienenfahrzeugen, um diese an Eisenbahnverkehrsunternehmen zu vermieten. Bei den Anlegern kam das nicht so an wie erhofft. Darum wird das Unternehmen vorerst keine neuen Fonds mehr zum Thema Eisenbahn auflegen, bestätigt Vertriebsleiter Lars Poppenheger. Man werde sich stattdessen stärker auf Direktinvestments konzentrieren, die bei Anlegern derzeit eine deutlich höhere Aufmerksamkeit genießen. Der Fonds läuft dennoch wie erwartet. Erste Ausschüttungen an die Anleger sind bereits geflossen. Pech hatte der Anbieter GSI mit seinem Lokomotivenfonds. Der Fonds sollte eng mit dem Voith-Lokomotivwerken in Kiel zusammenarbeiten, die im Rahmen eines Großauftrages Lokomotiven für die Deutsche Bahn AG bauen und an diese verkauft oder vermietet. Nach der Emission, hatte sich Voith allerdings entschlossen, die Sparte Lokomotivenbau zu verkaufen. Da sich noch kein Interessent gefunden hat, sind die weiteren Perspektiven unsicher. GSI beschloss daraufhin die Rückabwicklung des Fonds. „Das ist ein kleiner Nischenmarkt, den man entweder mit einem guten Partner besetzt, wie wir das vorhatten, oder man besitzt viel Expertise", erklärt GSI-Geschäftsführer Gerhard Krall. Übrig bleibt der „Rail Portfolio III"-Fonds von Paribus, der vorrangig in ein Portfolio von neuen und gebrauchten Diesel- und Elektrolokomotiven investiert. Die Aussichten schätzt Paribus unverändert positiv ein. Dem umweltfreundlichen Güter- und Personenverkehr auf der Schiene gehöre die Zukunft. Vor allem beim Güterverkehr setzt die EU ambitionierte Ziele. Bis zum Jahr 2050 soll die Hälfte des Straßengüterverkehrs über 300 Kilometer auf Schiene oder Schiff verlagert werden, um die Belastungen durch Luftverschmutzung zu reduzieren. Mit der anhaltenden Deregulierung kommen zudem neue Eisenbahnunternehmen auf den Markt, die Schienenfahrzeuge aus Kostengründen lieber mieten und leasen. „Die Investitionsstrategie des Paribus Rail Portfolios III greift diese nachhaltigen Trends auf", erklärt Paribus Geschäftsführer Thomas Böcher . Das Unternehmen will an diesem Konzept festhalten und plant bereits ein Nachfolgeprodukt.

(Alexander Heintze)

Beteiligungen - Printausgabe 01/2014