Mit leichtem Rückenwind

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt dürfte trotz schwächelnder Konjunktur weiter steigende Mieten und Kaufpreise sehen. Viele Marktteilnehmer erwarten in den kommenden Jahren einen kontinuierlichen Preisanstieg. Vor diesem Hintergrund planen Investment- und Asset Manager für 2026 vor allem Investitionen in Core- und Core-Plus-Objekte.

Die Immobilien- und Pfandbriefbank DZ HYP hat kürzlich ihren Ausblick für 2026 vorgelegt. Darin bemerken die Autoren, dass die Perspektiven für den Wohnimmobilienmarkt ausgesprochen positiv bleiben. „An den Topstandorten übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich. Daraus resultieren günstige Vermietungsaussichten. Wohnimmobilien werden von Investoren im Vergleich zu anderen Segmenten weiterhin als risikoärmer wahrgenommen. Die stabile Nach frage sorgt für verlässliche Cashflows und unterstreicht die Rolle von Mehrfamilienhäusern als robuste Anlageklasse“, so der Bericht der DZ HYP. Folglich bleibt Wohnen in Deutschland zentral und wichtig. Aus makroökonomischer Sicht sind kurzfristig kaum Impulse für den Immobilienmarkt zu erwarten, sagt Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight, bei PTXRE. Das Wohnsegment sei jedoch relativ unabhängig von der allgemeinen Wirtschaftslage. „Grund dafür ist die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig steigender Nachfrage nach Wohnraum. Entsprechend wird die Assetklasse Wohnen im Immobilienklimaindex derzeit besser bewertet als andere Nutzungsarten“, so Trumpp.

Bautätigkeit mit Impulsen

Der reale (preisbereinigte) Auftragseingang im Bauhauptgewer be ist im Jahr 2025 um 6,8 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Der nominale (nicht preisbereinigte) Auftragseingang lag mit einem Volumen von 113,0 Mrd. Euro um 9,2 % über dem Vorjahresniveau, wie das Statistische Bundesamt mitteilte. Al les im grünen Bereich? Nun, vor der Zinswende wurden noch mehr als 300.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. Für 2026 wird mit weniger als 250.000 neuen Einheiten gerechnet. Das verschärft das Angebotsdefizit weiter. Marktexperten erwarten deshalb deutlich steigende Neuvertragsmieten. Auch die Kauf preise ziehen wieder an. Bereits 2025 sind sie in allen Städteka tegorien – von A- bis D-Städten – gestiegen. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen.

Core bleibt im Zentrum

Bei den Investmentstrategien steht weiterhin das Core-Segment im Mittelpunkt. Catella Investment Management setzt nach Angaben von Dr. Lars Vandrei, Head of Research, vor allem auf Core- und Core-Plus-Wohnimmobilien in Europa. Neben Deutschland stehen auch die Niederlande und Spanien im Fokus. Besonders interessant seien Wohnungen mit erschwinglichen Mieten zwischen freifinanziertem und gefördertem Wohn raum. Auch bei HIH Invest spielt das Wohnsegment 2026 eine zentrale Rolle. Der Fokus liegt auf Core- und Core-Plus-Investments in Großstädten mit mehr als 200.000 Einwohnern. Felix Meyen, Geschäftsführer HIH Invest: „Wohnen wird bei unseren Investmentaktivitäten 2026 der Schwerpunkt sein. Dabei setzen wir auch in Deutschland und Europa auf das Core- bzw. Core Plus-Segment in Großstädten mit mehr als 200.000 Einwohnern. Die HIH Invest wird 2026 zudem auch neue Strategien verfolgen.“ Gleichzeitig gewinnen Value-Add-Strategien an Bedeutung. Dazu gehören etwa der Ankauf älterer Wohngebäude mit anschließender energetischer Sanierung oder Beteiligungen an baureifen Projektentwicklungen.

Bei den Renditeerwartungen bleiben Investoren vorsichtig. In sehr guten Lagen deutscher A-Städte liegen die angestrebten Ausschüttungsrenditen derzeit bei etwa 3 bis 4 % pro Jahr. Insgesamt bleibt der Wohnimmobilienmarkt trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten die derzeit attraktivste Nutzungsart aus Investorensicht. Die Kombination aus strukturellem Wohnraummangel, steigender Nachfrage und stabilen Mietperspektiven sorgt dafür, dass Investoren weiterhin starkes Interesse an Wohnimmobilien zeigen. Gleichzeitig gewinnen differenzierte Investmentstrategien – von Core-Investments bis hin zu Value-Add-Ansätzen – zunehmend an Bedeutung. Deutschland bleibt im Investment-Fokus. Zudem rücken andere europäische Märkte stärker in den Fokus, voral lem die Niederlande, Spanien und Irland. (ah)

Wissenswertes

Im Jahr 2025 wurde in Deutschland der Bau von 238.500 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) nach vorläufigen Ergebnissen mitteilt, waren das 10,8 % oder 23.200 Wohnungen mehr als im Jahr 2024, als die Zahl genehmigter Wohnungen auf den niedrigsten Stand seit 2010 gesunken war. Damit stieg die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen im Jahr 2025 erstmals seit 2021 wieder an. In den Ergebnissen sind sowohl die Baugenehmigungen für Neubauwohnungen enthalten als auch die Baugenehmigungen für Wohnungen, die durch den Umbau bestehender Gebäude entstehen. Die Zahl der gemeldeten Baugenehmigungen ist ein wichtiger Frühindikator für die zukünftige Bauaktivität.