Scope stuft einige OIFs herab

Scope hat die Ratings von 22 offenen Immobilienfonds aktualisiert. Zwölf Fonds wurden herabgestuft, bei zehn Fonds blieb die Note stabil. Ursache für die Downgrades waren sowohl gesunkene Renditen als auch die im aktuell herausfordernden Marktumfeld gestiegenen Risikoparameter. Das Ratingspektrum reicht von aAIF bis bAIF – und ist damit über zehn Ratingstufen verteilt. Der Rating-Durchschnitt der Branche liegt bei bbbAIF.

Offene Immobilienfonds mussten 2024 deutliche Kapitalabflüsse verkraften. Zum ersten Mal seit 2006 war das Nettomittelaufkommen negativ. Per Saldo verloren die Produkte im vergangenen Jahr fast sechs Mrd. Euro. Im Jahr 2023 war das Nettomittelaufkommen noch leicht positiv gewesen, in den Jahren zuvor deutlich.

Aufgrund der gestiegenen Rückgabevolumina der Anleger ist das Liquiditätsmanagement besonders relevant. Zum 30. April 2025 hielten die Immobilienfonds flüssige Mittel im Umfang von 15,6 Mrd. Euro, was einer Liquiditätsquote von 14,3% entspricht. Der Wert liegt damit etwas niedriger als in den beiden Vorjahren – und zugleich deutlich über der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestliquidität von 5%.

Dass die Liquiditätsquote im Durchschnitt nur leicht gesunken ist, ist ein positives Zeichen. Der moderate Rückgang zeigt, dass es den Fondsgesellschaften gelungen ist, den Rückgabeverlangen der Anleger nachzukommen. Um flüssige Mittel zu beschaffen, wurden im vergangenen Jahr zahlreiche Objekte verkauft.

Umfang der Kündigungen rückläufig – Unsicherheit zur Risikoklassifizierung belastet Vertrieb

Die Mittelabflüsse dürften aufgrund der zu bedienenden Kündigungen aus 2024 in den kommenden Monaten auf einem hohen Niveau verharren. Bei den Kündigungen ist unterdessen nach Angaben der Gesellschaften ein zum Teil deutlicher Rückgang erkennbar. Der Umfang der Mittelzuflüsse bleibt für 2025 jedoch begrenzt. Ein Grund dafür sind die aktuellen Unsicherheiten über die Berechnung des Risikoindikators infolge eines Gerichtsurteils zum UniImmo: Wohnen ZBI. Solange diese fortbestehen, werden sie den Vertrieb offener Immobilienfonds hemmen. Hilfreich wären Stellungnahmen der Regulatoren auf deutscher oder europäischer Ebene, um die Berechnungsweise des Risikoindikators klarzustellen.

In Sachen Fremdkapital sind die offenen Immobilienfonds im Vergleich zu anderen Immobilieninvestments sehr konservativ aufgestellt. Ende 2024 lag die Kreditquote im volumengewichteten Durchschnitt bei 18,1% – und damit nach wie vor deutlich unterhalb der regulatorischen Obergrenze von 30%. Das senkt das Risikoprofil der Fonds. Einige Produkte haben indes die gesetzliche Maximalquote weitgehend ausgeschöpft.

Vermietungsquoten solide – Durchschnittsperformance der Fonds noch negativ

Die Vermietungsquoten liegen weiterhin auf einem soliden Niveau, sind aber im Jahresvergleich weiter gesunken – von 93,7% auf 92,4%. Dies ist insbesondere auf den Verkauf vollvermieteter Objekte zurückzuführen. Viele Mietverträge wurden langfristig geschlossen oder konnten während der Corona-Krise vorzeitig verlängert werden. Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit der Fonds liegt bei sehr soliden sechs Jahren. Auch konnten die Mieterträge durch die Indexierungen (Inflationsanpassung) gesteigert werden, was die Cashflows der Fonds stützt.

Im vergangenen Kalenderjahr erzielten die offenen Immobilienpublikumsfonds im Durchschnitt eine Rendite von -1,3%. Die Spannweite reicht von 3,8% bis -20,1%. Zum 30. April 2025 lag die Zwölfmonatsperformance bei -1,1%. Hauptgrund für die negative Durchschnittsrendite sind Wertkorrekturen in den Immobilienportfolios einiger Fonds. Die fünf Schwergewichte (= Fondsvermögen über zehn Mrd. Euro) hingegen steigerten ihren Anteilswert 2024 im Mittel um 1,9%.

Die gesunkene Wertentwicklung hat die Attraktivität der offenen Immobilienfonds im Vergleich zu Alternativanlagen reduziert. Zwar sind die Renditen für festverzinsliche Anlagen nicht mehr so hoch wie vor einem Jahr, dennoch besteht weiterhin ein Renditevorsprung gegenüber Immobilienfonds. Scope erwartet eine durchschnittliche Performance der Fonds zum Jahresende zwischen -0,5% und 0,5%.

Positiv ist, dass die meisten Produkte aufgrund der guten Mietmärkte weiterhin hohe Ausschüttungen leisten können. Darüber hinaus verfügen die Fonds je nach Investmentstrategie über Teilfreistellungsquoten von 60% bzw. 80%, was die Renditen in der Nachsteuerbetrachtung und damit die Wettbewerbsposition der Fondsgattung verbessert.

Portfolios mittlerweile konservativ bewertet

Aufgrund der bereits erfolgten Bewertungsanpassungen sind die Portfolios mittlerweile deutlich konservativer bewertet. Zum Bewertungsstichtag ist der aus Verkehrswert und Nettosollmiete ermittelte durchschnittliche Vervielfältiger der Fonds über alle Nutzungsarten und Standorte hinweg weiter von 20,2 im Vorjahr auf nun 19,7 gesunken. Die Bandbreite der Fonds reicht dabei von 15,3 bis 25,9 (Vorjahr 16,0 bis 27,0).

Gating-Mechanismus könnte Liquiditätssteuerung verbessern

Neben der 2013 eingeführten einjährigen Kündigungsfrist, die für mehr Planbarkeit bei den Fondsgesellschaften im Falle von Rückgaben gesorgt hat, könnten der Produktgattung künftig zwei weitere regulatorische Maßnahmen helfen. Zum einen wäre ein Gating-Mechanismus dafür geeignet, dass nur bestimmte, vorhandene Liquiditätskontingente gleichmäßig verteilt an die Anleger ausgezahlt werden. Dadurch würde verhindert, dass – wie aktuell der Fall – Anleger, die ihre Rückgabewüsche zuerst anmelden, Probleme für die verbleibenden Anleger auslösen, da sie Gebäudeverkäufe in einem nicht optimalen Marktumfeld forcieren.

Zum anderen wäre eine Wiederaufnahme eines Gesetzesentwurfs aus dem vergangenen Herbst sinnvoll, um offenen Immobilienfonds Investitionen in Erneuerbare-Energien-Anlagen von bis zu 15% ihres Vermögens zu ermöglichen. Dies wäre insbesondere zur Diversifikation, aber auch zur Performancesteigerung sinnvoll. (ah)