Die Zukunft hat begonnen

Mit Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) im Juli vergangenen Jahres gelten neue Spielregeln für Fondsanbieter und Investoren. So ist eine Haltefrist von mindestens zwei Jahren vorgesehen und eine einheitliche Kündigungsfrist von 12 Monaten. Neue Produkte sollen dazu beitragen, dass die Branche verlorengegangenes Vertrauen wieder zurückgewinnt.

Vor kurzem hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem Grundsatzurteil die Aufklärungspflichten von Banken bei offenen Immobilienfonds (OIF) verstärkt. Fonds hatten die Möglichkeit, Anteile zeitweilig nicht zurückzunehmen, wenn es für sie finanziell eng werden könnte. Das war im Zuge der Finanzkrise von 2008 der Fall. Empfiehlt ein Finanzinstitut den Kauf von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds, so ist es in der Pflicht, ungefragt auf dieses Risiko hinzuweisen, entschied nun der BGH und gab so einer Kundin Recht. Damit sich das nichtwiederholt, gelten inzwischen verschärfte Regeln wie eine Haltedauer von mindestens zwei Jahren.

Der Immobilienmarkt präsentiert sich nach wie vor in

generell guter Verfassung. Teilsegmente, auch bei den

Gewerbeimmobilien, erfreuen sich großer Beliebtheit. Insofern

fast schon ideal für die in der Vergangenheit arg gebeutelte

Anlageklasse der offenen Immobilienfonds?

„Ohne Zweifel ist es ein Umfeld, in dem offene Immobilienfonds gut funktionieren sollten. Das gilt vor allem dann, wenn man sich den Mangel an Alternativen vergegenwärtigt", sagt Oliver Weinrich, Vorstand Drescher & Cie. Immo Consult AG. Immobilien gelten immer noch als vergleichsweise sicher und liefern mitunter bessere Ergebnisse als mit anderen Anlagemöglichkeiten wie beispielsweise dem klassischen Sparbuch.

Die Einführung von Haltefristen und einer einjährigen Kündigungsfrist werden durchweg begrüßt und als positive Entwicklung der Branche angesehen. „Die Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) können ihre Liquidität nunmehr deutlich zielorientierter steuern. Eine wesentliche Ursache für den Kollaps von OIFs der ‚alten Generation' wurde damit behoben. Die Fungibilität dieser Anteilsklasse ist damit nur auf den ersten Blick eingeschränkt, denn offene Immobilienfonds können weitgehend unverändert und ohne Einschränkungen über die Börse gekauft und verkauft werden", wie Dr. Thomas Ledermann, Geschäftsführer Börse Hamburg, bemerkt.

Das Netto-Mittelaufkommen offener Immobilienfonds im ersten Quartal 2014 lag bei ca. 330 Mio. Euro. Im Gesamtjahr 2013 wurden laut BVI rund 1,8 Mrd. Euro in diese Anlageklasse investiert; ein Anstieg gegenüber dem Vorjahr um 30 %. Aus Aktienfonds und Geldmarktfonds wurden in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres Gelder abgezogen.

OIFs profitieren zwar vom aktuellen Mangel an Anlagealternativen, aber ihre Renditen sind vergleichsweise mager. Die „Offenen Fonds" haben auf 5-Jahressicht laut OFIX-Index nur durchschnittlich 2,5 % p. a. abgeworfen. Die durchschnittliche Rendite im 3-Jahresvergleich liegt unter 2 %. Bei den im Jahr 2013 in Liquidation befindlichen Fonds ist der Renditeabstand zwischen oberem und unterem Renditequartil mit 10,8 % sogar erheblich. Für Dr. Michael Birnbaum, Pressesprecher KanAm Grund, liegt der Hauptgrund der vergleichsweise niedrigen Renditen noch stark an den wackeligen Jahren, die hinter der Branche liegen. „Die Rendite ist auch dem Umstand geschuldet, dass Wertzuwächse bei Immobilien nicht eins zu eins und immer erst mit zeitlicher Verzögerung in Form von Zuschreibungen auf die Bestandsobjekte an die Anteilsinhaber weitergegeben werden", fügt Dr. Ledermann in diesem Zusammenhang an.

Fondsobjekte stehen unter dem Druck, schnell verkauft werden zu müssen. Zum Stichtag Ende März ist nach Angaben des BVI ein OIF eingefroren (Volumen ca. 780 Mio. Euro), 12 Fonds (Volumen ca. 15,2 Mrd. Euro) werden weiter abgewickelt. Der AXA IMMOSELECT und der DEGI INTERNATIONAL müssen bis Mitte Oktober 2014 abgewickelt sein. Das erhöht den Druck, Fondsobjekte zu verkaufen. „Wenn schnell verkauft werden muss, weil ein Fonds in Abwicklung ist, dann schlägt eine schlechte Marktsituation voll durch. Da können die Strategien und Pläne vorher noch so gut gewesen sein", sagt Yvo Postleb, Country Head DTZ Germany. Zu berücksichtigen ist, dass in der Regel bei den in Abwicklung befindlichen Fonds die begehrten Objekte bereits verkauft wurden. „Bei unserer Studie stellten wir fest, dass sich die Verhandlungsposition der Fondsmanager, die ihre Bestände veräußern müssen, als unvorteilhaft erweist", so Weinrich. Das gesamte in offene Immobilien-Publikumsfonds verwaltete Vermögen beträgt aktuell circa 81 Mrd. Euro. Der Deka-ImmobilienEuropa ist dabei mit 12,5 Mrd. Euro der größte Fonds am Markt. Bis zu 49 % des Fondsvermögens können auch in Gewerbeimmobilien außerhalb Europas angelegt werden. Aktuell sind fast 40 % in Frankreich und Großbritannien investiert.

Die Nettomittelzuflüsse auf 1-Jahressicht unterstreichen die tendenziell positive Grundstimmung. Das künftige Angebot wird sich dabei immer stärker differenzieren, in unterschiedliche Immobilienklassen oder regionale Schwerpunkte. KanAm Grund ist bereits seit November 2013 mit einem OIF der neuen Generation auf dem Markt. Der Fokus liegt auf erstklassige Gewerbeimmobilien. Die Wettbewerber haben bis dato noch nicht gleichgezogen und warten vorerst ab. Auch OIFs für Wohnimmobilien könnten eine Nische darstellen, wenngleich hier eine spezielle Investmentexpertise und Managementqualität vonnöten ist. Interessant ist auch, wie sich das Verhältnis von A- zu B-Standorten bei den Deutschland-Investitionen offener Immobilienfonds in den vergangenen 2 bis 3 Jahren entwickelt hat. Laut Scope Ratings ist der Anteil für Akquisitionen in B-Standorten von 40 % auf aktuell noch rund 25 % gesunken. Drei Viertel des in Deutschland investierten Kapitals hingegen floss 2013 in A-Standorte.

Fazit

Nach knapp einem Jahr haben sich die Marktteilnehmer auf die „neue" Zeit eingestellt. Offene Immobilienfonds bleiben ein Anlagevehikel, um sich mit kleinen Beträgen an professionell gemanagten Immobilieninvestments zu beteiligen. Neben neuen Produkten ist es unablässig, dass das Vertrauen in die Anbieter von Immobilienanlagen noch stärker zurückkehrt. (ah)

Offene Immobilienfonds – Printausgabe 03/2014