„Ein schwacher Energiezustand macht Immobilien nicht wertlos – aber erklärungsbedürftig“

Der Zugang zu Fremdkapital entscheidet im aktuellen Immobilienmarkt oft früher als der Kaufpreis über den Erfolg. „Die energetische Qualität von Bestandsimmobilien ist vom weichen Nachhaltigkeitskriterium zum harten Finanzierungstreiber geworden“, sagt Lukas Steinhilber, Gründer und CEO von Wallround. Er beobachtet täglich, wie Banken energetische Risiken neu bewerten und wie fehlende Sanierungsperspektiven selbst ansonsten solide Bestände unter Handlungsdruck setzen.

Der deutsche Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt steht unter Druck – steigende Zinsen, sinkende Bewertungen, zurückhaltende Banken. Welche Faktoren entscheiden aus Ihrer Sicht heute darüber, ob Bestandsimmobilien aus Sicht von Kreditgebern überhaupt noch finanzierbar sind?

Lukas Steinhilber: In unserer täglichen Zusammenarbeit mit Maklerhäusern, ESG-Fonds und finanzierenden Banken sehen wir sehr klar: Die energetische Qualität von Bestandsimmobilien ist vom weichen Nachhaltigkeitskriterium zum harten Finanzierungstreiber geworden. Banken bewerten Immobilien heute nicht mehr nur nach Lage und Cashflow, sondern zunehmend nach ihrer langfristigen Werthaltigkeit unter Energie- und Klimarisiken.

Da politische Vorgaben häufig zeitlich verzögert greifen, übernehmen Banken faktisch eine regulatorische Rolle über die Kreditvergabe. Projekte werden vor allem dann finanzierbar, wenn neben der Lage ein belastbarer, datenbasiertes Sanierungskonzept vorliegt. Finanzzusagen sind immer häufiger an die Voraussetzung geknüpft, dass für energetisch schwache Bestände konkrete Modernisierungsperspektiven aufgezeigt werden. Wer hier keine Transparenz liefern kann, verliert spürbar an Handlungsspielraum – insbesondere bei Refinanzierungen.

Energetische Qualität rückt zunehmend in den Fokus von Investoren und Banken. Wie stark beeinflussen baulicher und energetischer Zustand inzwischen Beleihungswerte, Risikoaufschläge und Kreditkonditionen?

Lukas Steinhilber: Ein guter energetischer Standard ist heute vielfach keine Option mehr, um bessere Konditionen zu erzielen, sondern die Grundvoraussetzung dafür, dass eine Immobilie überhaupt finanzierbar bleibt. In vielen Fällen erleben wir, dass Banken energetische Sanierungen nicht mehr als freiwillige Maßnahme betrachten, sondern als Voraussetzung für Kreditverlängerungen oder neue Finanzierungslinien.

Besonders relevant ist dabei die Portfolioebene. Investoren mit energetisch schwachen Beständen stoßen zunehmend an Grenzen, wenn sie weiteres Kapital für neue Ankäufe mobilisieren wollen. Zudem sehen wir, dass Banken bei ineffizienten Objekten frühzeitig mit Abschlägen bei der Einwertung reagieren. Wer solche „Haircuts“ vermeiden will, muss bereits zum Erwerbszeitpunkt einen klaren, belastbaren Sanierungsfahrplan vorlegen, der zeigt, wie das energetische Risiko aktiv gemanagt wird.

Viele Marktteilnehmer sprechen von einer wachsenden „Zwei-Klassen-Welt“ bei Immobilien. Beobachten Sie eine strukturelle Spaltung zwischen Beständen, die für Banken und Investoren weiterhin akzeptabel sind, und Objekten, die faktisch vom Kapitalmarkt abgeschnitten werden?

Lukas Steinhilber: Diese Spaltung beobachten wir sehr deutlich. Allerdings entsteht sie weniger durch den energetischen Ist-Zustand eines Gebäudes als durch fehlende strategische Klarheit. Immobilien ohne wirtschaftlich belastbare Modernisierungsperspektive entwickeln sich zunehmend zu sogenannten Stranded Assets.

Ein energetisch schwaches Objekt ist für Banken nicht automatisch unfinanzierbar. Entscheidend ist, ob das Risiko beherrschbar erscheint. Liegt eine schlüssige Umsetzungsplanung mit abgesicherten Budgets, realistischen Zeitplänen und nachvollziehbaren Effekten auf Wert und Cashflow vor, werden auch schwierige Bestände wieder „bankable“. Gerade diese Objekte bieten – richtig geplant – erhebliche Wertsteigerungspotenziale, die sie für Banken und Investoren wieder attraktiv machen können.

Sanierungen gelten als Schlüssel zur Wertstabilisierung. Gleichzeitig schrecken Kosten- und Umsetzungsrisiken viele Investoren ab. Wo liegen aus Ihrer Sicht die größten Unsicherheiten, die Banken in der Bewertung energetischer Modernisierungen besonders kritisch sehen?

Lukas Steinhilber: Die größte Sorge der Finanzierer liegt weniger in der Sanierung an sich als in der mangelnden Planbarkeit. Banken fürchten vor allem unvorhersehbare Kostensteigerungen, Verzögerungen und Nachträge. Diese Risiken entstehen häufig dadurch, dass Planung und Umsetzung im Markt noch immer getrennt voneinander organisiert sind.

Solche Prozessbrüche führen zu Prognoselücken, die sich aus Finanzierungssicht nur schwer bewerten lassen. Banken reagieren darauf mit höheren Risikoaufschlägen oder restriktiveren Kreditbedingungen. Erst wenn Sanierung als integrierter Gesamtprozess gedacht wird und Aussagen zu Kosten und Zeit belastbar sind, wird das Umsetzungsrisiko kalkulierbar. Verlässliche Daten ersetzen dabei vage Annahmen – und genau das erwarten Kreditgeber heute.

Welche Rolle spielen Transparenz, Planbarkeit und belastbare Projektkennzahlen heute konkret in der Kreditprüfung – etwa bei Refinanzierungen, Kreditverlängerungen oder neuen Finanzierungslinien?

Lukas Steinhilber: In der Kreditprüfung zählen heute Fakten statt Absichtserklärungen. Banken verlangen bei Refinanzierungen zunehmend konkrete Kennzahlen zum energetischen Impact, zur wirtschaftlichen Tragfähigkeit der Maßnahmen und zu deren Auswirkungen auf Cashflow und Beleihungswerte.

Besonders wichtig ist die transparente Darstellung aller Hebel: staatliche Förderungen, mögliche Mietanpassungen, Neuvermietungspotenziale und langfristige Wertsteigerungen müssen in einem konsistenten Gesamtbild zusammengeführt werden. Datenbasierte Planungstools spielen hier eine zentrale Rolle, weil sie aus abstrakten Vorhaben belastbare Investmentcases machen und die Kommunikation zwischen Eigentümern und Banken erheblich erleichtern.

Mit Blick auf die kommenden Jahre: Welche strukturellen Veränderungen braucht der Markt, damit Sanierung aus Sicht von Banken und Investoren wieder als kalkulierbare, wirtschaftlich tragfähige Investition wahrgenommen wird und nicht als reines Risikothema?

Lukas Steinhilber: Der Markt muss Sanierung konsequent als End-to-End-Prozess denken. Wenn Planung, Kostenbewertung und Umsetzung digital miteinander verzahnt sind, sinken die Unsicherheiten für alle Beteiligten erheblich. Gleichzeitig lassen sich Planungszeiten deutlich verkürzen, was Kapital- und Opportunitätskosten reduziert und schneller zu Erträgen führt.

Langfristig wird sich Sanierung nur dann durchsetzen, wenn sie als aktiver Werttreiber verstanden wird. Energetische Upgrades sind kein Selbstzweck, sondern die Voraussetzung dafür, Immobilien zukunftsfähig, finanzierbar und renditestark zu halten. Wer heute strukturiert und datenbasiert saniert, schützt nicht nur das Klima, sondern vor allem das investierte Kapital.

Autorenvita

Lukas Steinhilber ist Gründer und CEO von Wallround. Er beschäftigt sich mit der Frage, wie Sanierungsprojekte im Bestand durch strukturierte Daten, integriertes Projektmanagement und belastbares Controlling planbarer werden können.