INTER Stadt AG-Chef Sascha Klupp warnt vor überholten Nutzungskonzepten am Immobilienmarkt

Vorbei die Zeiten, als Büroimmobilien die sichere Bank waren. Der Trend zum Homeoffice ist ungebrochen, dürfte durch die hohen Spritpreise und mögliche Knappheiten sogar noch zulegen. Das setzt den gewerblichen Markt unter Druck – und erfordert innovative Konzepte. Sascha Klupp, Vorstand der Inter Stadt- und Wohnungsbau Real Estate AG, erklärt im Interview, warum sein Unternehmen in Berlin-Schöneberg gerade jetzt auf ein besonders flexibles Coworking-Projekt setzt.

Herr Klupp, die Wirtschaftsforscher vom ifo-Institut in München kamen in ihrer Ende 2024 vorgelegten Studie „Homeoffice und die Zukunft der Büros: Flexibilisierung, Reduzierung und Umnutzungspotenzial“ zum Schluss, dass Homeoffice ein dauerhafter Trend ist und den Flächenbedarf in Büros belastet. War das der Auslöser für Ihr Projekt District One?

Sascha Klupp: Die ifo-Studie bestätigt uns in dem, was wir als Marktteilnehmer schon seit geraumer Zeit beobachten: Homeoffice ist kein vorübergehendes Phänomen, sondern verändert die Nachfrage nachhaltig und grundlegend. Studien wie die des ifo-Instituts, und ich könnte hier noch viele andere nennen, sind ein letzter Weckruf für die Immobilienbranche, deren Geldgeber und Anteilseigner. Wir mussten überlegen, wie wir Bestandsimmobilien so umgestalten, dass sie in das neue Nutzungsverhalten passen.

Und selbst wenn einige Großunternehmen zuletzt wieder verstärkt ihre Leute in die Büros zurückgeholt haben. Auch nach Ende der Pandemie hat das Homeoffice Bestand. Es könnte sogar noch stärker werden. Angesichts der anhaltend hohen Kosten beim Betanken der Autos dürfte die Lust aufs Berufspendeln noch weiter sinken.

Was genau entsteht in der Hauptstraße 151 in Schöneberg?

Sascha Klupp: Wir sanieren und bauen ein früheres Wohn- und Geschäftshaus um. Auf rund 1.700 Quadratmetern über fünf Geschosse entsteht ein Coworking-Space mit flexiblen Arbeitsplätzen, Meetingräumen und Community-Bereichen. Ziel ist nicht nur, Fläche zu vermieten, sondern einen Ort zu schaffen, an dem unterschiedliche Nutzer zusammenkommen.

Warum Coworking und nicht gleich Wohnungen? Viele sprechen von Wohnkonversion als der Lösung. Schließlich haben wir in Deutschland einen Mangel an Wohnraum, nicht an Offices.

Sascha Klupp: Wohnkonversion ist oft technisch möglich, aber nicht immer wirtschaftlich oder genehmigungsfähig. Coworking bietet eine pragmatische Alternative: geringere Umbaukosten, schnellere Markteinführung und ein Angebot, das die veränderte Nachfrage nach hybriden Arbeitsformen bedient. Außerdem lässt sich Coworking modular skalieren, falls sich die Nachfrage weiter verschiebt. Und nochmals klar gesagt: Wir haben vielleicht insgesamt zu viel Bürofläche in Deutschland. Aber nach wie vor einen Mangel an modernen und vor allem flexibel nutzbaren Office-Angeboten. Genau in diese Lücke wollen wir stoßen. Starre Nutzungskonzepte haben am Immobilienmarkt ausgedient.

Inwiefern ist District One mehr als ein klassischer Shared-Office-Anbieter?

Sascha Klupp: Wir setzen auf ein hybrides Konzept: feste Büros, flexible Desks, Veranstaltungsflächen und Services wie IT-Infrastruktur und Community-Management. Wichtig ist die Verbindung von Raum und Netzwerk. Nutzer sollen nicht nur einen Schreibtisch mieten, sondern Teil einer lokalen Arbeitsgemeinschaft werden. Das macht das Angebot resilienter gegenüber kurzfristigen Marktbewegungen.

Starre Nutzungskonzepte haben nach Ihren Worten ausgedient. Wie zeigt sich das konkret bei Ihren Planungen?

Sascha Klupp: Ganz praktisch heißt das: Wir planen Räume, die sich leicht anpassen lassen. Trennwände, modulare Technik, flexible Mietverträge. Ein Stockwerk kann heute Coworking sein, morgen temporär für Events genutzt werden und später wieder anders belegt werden. Starre, monofunktionale Konzepte sind in einem Markt mit Homeoffice-Anteil einfach zu riskant.

Können solche Konzepte auch in anderen deutschen Städten funktionieren, oder ist Berlin ein Sonderfall?

Sascha Klupp: Berlin ist besonders dynamisch, aber die strukturellen Trends sind überall zu sehen: veränderte Arbeitsgewohnheiten, Druck auf klassische Büroflächen und Bedarf an urbanen Treffpunkten. District One ist deshalb als Blaupause gedacht: Das Prinzip der Flexibilität lässt sich auf viele Standorte übertragen, vorausgesetzt Lage und Nachfrage stimmen.

Abschließend: Wer kann schneller auf diese Nachfrageverschiebungen reagieren — Entwickler wie Sie oder institutionelle Investoren?

Sascha Klupp: Entwickler sind oft agiler. Wir können Konzepte testen, schneller umbauen und neue Formate ausprobieren. Institutionelle Investoren haben andere Bewertungsmaßstäbe und sind tendenziell konservativer. In einem Markt, in dem Flexibilität zum Wettbewerbsfaktor wird, ist die Fähigkeit, rasch umzudenken, ein klarer Vorteil.

Über Sascha Klupp: Sascha Klupp ist Vorstand der INTER Stadt- und Wohnungsbau Real Estate AG in Berlin. Seit mehr als 20 Jahren arbeitet er in der Immobilienentwicklung, mit Schwerpunkt auf der Sanierung und Aufwertung innerstädtischer Wohngebäude. Unter seiner Leitung entstanden zahlreiche Projekte in Berlin.

Ein Gastbeitrag von Sascha Klupp Vorstand der INTER Stadt- und Wohnungsbau Real Estate AG