Werteanalyse: Pangaea Life Institutional Co-Invest US Residential

Philipp Nerb, Masterconsultant in Finance (MFC), Finanzplaner, Journalist, Buchautor und Analyst, beschäftigt sich seit 2003 mit der Analyse intelligenter Geldanlagen. In seinem aktuellen Beitrag durchleuchtet er den Pangaea Life Institutional Co-Invest US Residential.

Pangaea Life öffnet ihre im Versicherungsbereich etablierten Investmentstrategien Privatanlegern. Die Zusammenarbeit mit den etablierten Partnern ist erprobt, der Anleger erhält ein überzeugendes Konzept in einem positiven Marktumfeld mit entsprechend gutem Chancen-Risiko-Profil.

Die Partner

Die Pangaea Life Capital Partners AG, Zug, wurde 2022 gegründet. Sie ist ein Gemeinschaftsunternehmen des Versicherungskonzerns Die Bayerische und der Empira AG. Die Pangaea Life bündelt jahrzehntelange Erfahrungen im Sachwertbereich. Die bisherigen Investmentstrategien der Empira waren ausschließlich für institutionelle Anleger gestrickt. Anleger konnten sich nur über Fondspolicen beteiligen. Geschäftsführer der Pangaea Life war zunächst nur Michael Haupt, der über 30 Jahre Erfahrung aus dem Finanz- und Immobilienbereich einbringt. Seit 2025 ist auch Daniel Regensburger, der seit 2017 die Pangaea Life GmbH in München führte, als Geschäftsführer tätig. Die Empira Group, von deren Seite der Sachverstand in die Pangaea eingebracht wurde, geht auf das Jahr 2014 zurück. Mutter von Empira ist die Partners Group Holding AG, Baar. Diese wurde 1996 gegründet und ist auf Investitionen in PE, Infrastruktur, Immobilienentwicklungen und den Finanzierungsbereich spezialisiert.

Schwerpunkt der Empira waren Mezzanine-Finanzierungen und Investments in Wohnimmobilien. Heute hat das Unternehmen über 250 Mitarbeiter mit Büros in der Schweiz, den USA und in Deutschland. Empira kann als etablierter und erfolgreicher Marktteilnehmer für den Bereich Wohn- und Büroimmobilien gelten. Das verwaltete Vermögen liegt bei über USD 10 Mrd.

Die Empira Group trägt die Verantwortung für die Auswahl und die Entwicklung der Zielobjekte vor Ort in den USA. Dort arbeiten, über die Tochtergesellschaft Empira Group LLC (gegründet 2021), 13 Mitarbeiter am Standort Miami. Bis dato wurden über 30 Projektentwicklungen für institutionelle Investoren entwickelt. Mehr als die Hälfte davon wurde bereits abgeschlossen.

Fragen im Rahmen der Analyse beantwortete der Anbieter umgehend und ausführlich.

Stärken: Etablierte Partner, die über ein Gemeinschaftsunternehmen Privatanlegern den Zugang zu lukrativen Projektentwicklungen in den USA eröffnen.

Der Markt

Mit ihrem neugewählten konservativen Präsidenten Donald Trump sehe ich die USA auf einem strammen Wachstumskurs. Der Vollblutunternehmer Trump hat sich in der Vergangenheit durch eine sehr unternehmensfreundliche und konjunkturbelebende Politik ausgezeichnet. Ähnliche Impulse sind für die aktuelle Amtsperiode angekündigt und zu beobachten.

Wie stets gilt, daß auch der Immobilienmarkt in den USA in zahlreiche regionale, lokale und thematische Teilmärkte zerfällt. Einzelne Regionen – vor allem im Südosten der USA – befinden sich seit Jahren im Aufschwung. Speziell der Osten der USA (wo die demokratische Partei dominiert) erlebt einen massiven wirtschaftlichen Abschwung und eine Massenabwanderung zugunsten des Südostens.

Und genau hier, speziell in Florida, Texas, Georgia und Nord- und Süd-Carolina, liegt der Fokus der vorliegenden Emission. Starke Zuzugszahlen in den Staaten zwischen Virginia und Florida, Alabama und Tennessee bedingen eine hohe Nachfrage nach modernen und hochwertigen Wohnimmobilien.

Da der wirtschaftliche Aufschwung im republikanischen Südosten der USA schon seit einigen Jahren anhält, sind vor allem Appartementanlagen der gehobenen Kategorie an sehr guten Standorten eine sichere Bank für Investoren. Der Markt ist also an sich sehr spannend und bietet exzellente Investitionschancen – wenn ein Investor einen Zugang hat und sich entsprechend auskennt.

Ein erfahrungsgemäß großes Risiko bei Immobilienanlagen liegt im Fremdfinanzierungshebel: Bei einem plötzlichen Markteinbruch sinkt der Wert einer besicherten Immobilie teilweise massiv, und die Bank verwertet das Objekt, falls nicht nachbesichert werden kann. Entsprechend wichtig sind zwei Dinge: Erstens mindert eine kurze Projektlaufzeit die Abhängigkeit vom Markt; zweitens sorgt ein gutes Netzwerk für potentielle Käufer, was wiederum die Abhängigkeit von einem volatilen Markt mindert.

Eine Investition in den US-Dollar birgt, per definitionem, ein Fremdwährungsrisiko. Beide Notenbanken – die US-amerikanische sowie die europäische – drucken Geld, als gäbe es kein Morgen. Entsprechend hoch ist die Realinflation. Vor diesem Hintergrund können einzig Sachwerte heute die notwendige Stabilität bieten, um den Kaufkraftverlust der Währungen auszugleichen. Je unattraktiver und weicher die Geldwerte werden, als desto stabiler erweisen sich unter anderem Immobilien. Auch für deutsche Anleger ist es im ersten Schritt irrelevant, wo sich die Immobilie befindet, solange sie die klassischen Anforderungen (Lage, Qualität, Wertpotential) erfüllt. Projektentwicklungen minimieren zu Zeiten stark steigender Inflation das Risiko weiter, dank üblicherweise überschaubarer Projektlaufzeiten. Auch werden Geldwertverluste im Rahmen des Verkaufs eingepreist.

Unter dem Strich stellt gerade das dynamische Marktumfeld in bestimmten Regionen der USA einen sicheren und attraktiven Hafen für nach Stabilität suchendes Kapital deutscher Privatanleger dar.

Stärken: Hochattraktive Teilmärkte mit sehr positiver Entwicklung, wenn der Partner vor Ort entsprechend etabliert ist. Dank der jeweils kurzfristigen Engagements in Objektentwicklungen werden Auswirkungen der Fiskalpolitik wirksam abgesichert.

Die Strategie

Das Fondskapital wird über mehrere hochwertige Projektentwicklungen von Wohnimmobilien im Südosten der USA verteilt. Die ersten beiden Zielobjekte sind definiert und vorverhandelt. Der Projektpartner Empira kann eine überzeugende Historie im Zielmarkt vorweisen. Entsprechend dürfte es kein Problem darstellen, Zielobjekte zu erwerben.

Pangaea Life plant eine thematische Konzentration auf hochwertige hochgeschoßige Appartement-Wohnanlagen. Damit entsteht per se ein Klumpenrisiko. Da der Fonds sich ausschließlich auf die Entwicklung und den anschließenden Verkauf der Zielobjekte konzentriert, ist das Klumpenrisiko jedoch vernachläßigbar. Eine geplante Laufzeit von 5 Jahren sollte, angesichts des sehr positiven Marktumfeldes, für eine hohe konzeptuelle Plansicherheit sorgen. Gleichzeitig ist das Mehrertragspotential hoch.

Bei einem geplanten Fondsvolumen von mindestens USD 30 Mio. können mehrere hochkarätige Projekte finanziert werden.

Die ersten beiden geplanten Zielimmobilien sind Projektentwicklungen von Appartement-Wohnanlagen in Dallas, Texas, und Miami, Florida. Beide Objekte überzeugen durch eine attraktive Lage aus Mieter-/Nutzersicht sowie durch eine attraktive und hochwertige Gestaltung. Baubeginn soll jeweils 2025 erfolgen. Da neben dem Fonds ein Fonds für institutionelle Investoren beteiligt ist (vermutlich u.a. die Bayerische Versicherungsgruppe), ist die Finanzierung des Projekts auf jeden Fall gesichert.

Beide Zielobjekte zeigen eine Besonderheit auf, auf die der Emittent in seiner Strategie besonderen Wert legt: Die Objekte streben stets eine LEED-Zertifizierung an als besonders umweltfreundlich errichtetete und bewirtschaftete Gebäude. Tatsächlich sorgt eine derartige Zertifizierung auch für eine höhere Nachfrage in gewissen Mieter- und Käuferkreisen. Die Objekte sollen 2029 und 2030 veräußert werden, damit wäre die Abhängigkeit vom dynamischen Marktumfeld überschaubar.

Die hohe Nachfrage und die exzellente Lage der Zielobjekte sorgen für ein sehr überzeugendes Risikoprofil.

Schwächen: Klumpenrisiko durch ausschließlichen Fokus auf Wohnimmobilien.

Stärken: Hochwertige Zielprojekte an mehreren attraktiven Standorten sorgen für eine Risikodiversifikation. Fokus auf Projektentwicklungen und anschließenden Verkauf sorgt für eine kurze Haltedauer.

Das Konzept

Pangaea Life eröffnet Privatinvestoren den Zugang zu attraktiven Projektentwicklungen in einem attraktiven regionalen Markt – im Südosten der USA. Zusammen mit etablierten Partnern vor Ort sollen mehrere hochwertige Wohnprojekte realisiert werden. Die Kriterien für die Auswahl möglicher Zielprojekte sind professionell und bewährt. Die Standorte der ersten möglichen Projekte überzeugen, wie auch die einzelnen strategischen Konzepte.

Bei einer geplanten Laufzeit bis Ende 2030 soll jeder Anleger auf das Eigenkapital kumulierte Rückflüsse von rund 140% erhalten. Der Fonds plant eine Haltedauer der einzelnen Projekte zwischen 3 und 5 Jahren. Ein Mehrertrag über eine durchschnittliche Verzinsung für den Anleger von 8% p.a. hinaus geht zu mindestens 80% ebenfalls – zusätzlich zu dem in die Immobilie investierten Eigenkapital – an den Fonds, damit an den Anleger. Der Emittent erhält eine Transaktionsgebühr aus dem Ankauf und dem Verkauf der Zielobjekte. Ungewöhnlicherweise ist die Gebühr beim Ankauf höher als die Verkaufsbeteiligung (0,15%). Die Weichkostenquote liegt bei guten 13,89% (incl. Agio). Die Investitionsquote liegt (bezogen nur auf das Anlegerkapital incl. Agio) bei augenscheinlich niedrigen 71,75%. Dazu kommt noch eine hohe Liquiditätsreserve von 19,38%. Auf Projektebene ist der Einsatz von rund 60% Fremdkapital vorgesehen. Parallel zu den Privatanlegern wird sich ein institutionelles Vehikel beteiligen.

Das Konzept ist schlüssig und wurde für institutionelle Investoren entwickelt. Nunmehr können sich auch Privatanleger beteiligen. Das geplante Zielportefeuille, gepaart mit den ausgewählten Wunschpartnern, ist überzeugend.

Schwächen: Klumpenrisiko durch ausschließliche Konzentration auf Wohnimmobilien.

Stärken: Ausgesprochen erfahrener Entwickler und Verwalter von Immobilien im Südosten der USA. Exzellentes Chancen-Risiko-Verhältnis. Parallele Interessen von Anbieter und Anleger. Vorzugsausschüttung für Anleger. Schlanke Kostenstruktur. Makellose Leistungsbilanz. Geplante geographische Diversifikation mit sehr etabliertem lokalen Partner.

Der Investor

Investitionen in Wohnimmobilien stellen grundsätzlich einen konservativen Investmentansatz dar. Investiert man allerdings in die Entwicklung hochwertiger Anlagen in einem spannenden Marktumfeld, zusammen mit hochwertigen Partnern, erhält der potentielle Anleger ein überaus spannendes Produkt, das ein überzeugendes Chancen-Risiken-Verhältnis bietet. Emittenten aus dem Banken- oder Versicherungsbereich stehe ich in aller Regel sehr reserviert gegenüber, da derartige Anbieter in aller Regel zuerst an den eigenen Profit denken. Das vorliegende Konzept stellt allerdings eine Ausnahme dar: Die Expertise der handelnden Unternehmen, die Historie und der ausschließliche Fokus auf Leistung und eine entsprechende Entlohnung ergeben eine positive Gemengengelage, die auch chancenorientierte Investoren überzeugen dürfte und sollte. Zielgruppe der vorliegenden Emission sind also konservative Anleger, die eine überdurchschnittliche Leistung erwarten und die Risiken und Chancen einer Fremdwährungsinvestition erkennen können.

Summa summarum halte ich das Angebot „Pangaea Life Institutional Co-Invest US Residential“ für ansprechend. Das professionell gestaltete Konzept bietet dank attraktiver Zielprojekte echte Chancen in einem spannenden Marktumfeld. Meiner Meinung nach verdient das Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).