Wir wollen einziehen!

Studentenapartments gelten als attraktiver Nischenmarkt für Anleger. Welche Parameter sind für Initiatoren bei der Entscheidung für einen Hochschulstandort entscheidend?

Es war ein neuer Spitzenwert: „Nach vorläufigen Daten hat sich die Zahl der Studierenden zum Wintersemester 2012/2013 weiter auf 2,5 Mio. erhöht. Damit wurde ein neuer Höchststand erreicht“, sagte Roderich Egeler, Präsident des Statistischen Bundesamtes, Anfang Dezember. Die rasante Zunahme, die seit Beginn dieses Jahrtausends zu beobachten ist, hält also weiter an. Waren im Jahr 2001 noch 1,9 Mio. Studierende an deutschen Hochschulen eingeschrieben, erhöhte sich ihre Zahl bis 2011 auf 2,4 Mio. Die Folge: WG-Zimmer und Wohnheimplätze werden knapp, Wohnraumwird verzweifelt gesucht. Emissionshäuser und Projektentwickler haben angesichts dieser Entwicklung die Assetklasse der Studentenapartments für sich entdeckt. Doch welche Parameter sind bei der Entscheidung für einen Hochschulstandort entscheidend? Gilt auch bei Studentenwohnungen das Immobilien-Mantra „Lage, Lage, Lage“? Wir haben den Initiatoren folgende Fragen gestellt:

1. Welche Kriterien sind für Sie bei der Wahl der Standorte maßgeblich?

2. Bevorzugen Sie Standorte, die bestimmte Studiengänge anbieten?

3. Gibt es eine Nutzungsalternative für den Fall, dass die Apartments nicht mehr im entsprechenden Umfang von Studenten nachgefragt werden?

Alexander Betz, Vertriebsvorstand MPC Capital AG

1. _Wir konzentrieren uns auf Standorte mit Universitäten, an denen mehr als 10.000 Studenten eingeschrieben sind. Darüber hinaus sind die spezifische Konstellation (Kaufpreise, Mietpreise, verfügbare und geplante Einheiten) und die Perspektive auf dem jeweiligen Wohnungsmarkt wichtig. Bei der Zusammenstellung des Fondsportfolios haben wir teurere, aber preisstabilere Standorte mit günstigeren, aber preisdynamischeren Standorten kombiniert. _
2. _Nein. _
3. Studenten sind nicht die Einzigen, die sich um dieses Wohnungsangebot bewerben. Es gibt in Deutschland etwa 14 Mio. Single-Haushalte, quer durch alle Altersgruppen und Einkommensschichten. Diesen stehen jedoch nur rund 3,3 Mio. Ein oder Zwei-Zimmer-Wohnungen gegenüber. Mit einem Anteil der Drei- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen von mehr als 80 % ist der Wohnungsmarkt klar auf Familien ausgelegt. Dieses strukturelle Problembietet gute Perspektiven auch für die alternative Nutzung der Apartments.

MPC Capital hat im Jahr 2011 mit dem „MPC Deutschland 11“ erstmals einen Fonds gestartet, der in fünf Studentenapartmentanlagen investiert.

Uwe Birk, Geschäftsführer BHB Bauwert GmbH

1. _Wir haben uns bewusst für einen Standort im Ballungsgebiet Rhein-Main entschieden, der aufgrund seiner 30 angesiedelten Hochschulen auch als „Wissensregion“ bezeichnet wird. Die Lage des Grundstücks war für die Realisierung genauso ausschlaggebend wie der Umstand, dass es bisher keine für Studenten spezifischen Wohnraumangebote gibt. _
2. _Diversifikation im Angebot an Studiengängen ist für die Attraktivität einer Hochschule unabdingbar. _
3. Die gesamte Anlage ist barrierefrei und verfügt über Fahrstühle, die auch zum Transport von Betten geeignet sind. Sollte also entgegen unserer Erwartungen zu einem späteren Zeitpunkt die Nachfrage von Studenten nachlassen, eigenen sich die Apartments auch für seniorengerechtes Wohnen.

BHB Bauwert plant den Bau von rund 200 Studentenapartments in Idstein. Die Stadt liegt in der Metropolregion Rhein-Main und ist Hauptsitz der Hochschule Fresenius.

Angelika Kunath, Geschäftsführerin Fondshaus Hamburg Immobilien GmbH & Co. KG (FHHI)

1. _Unser Projektentwicklungspartner GBI beobachtet die Märkte sehr sorgfältig und unterzieht sie einer eingehenden Due Diligence hinsichtlich der vorherrschenden Standortbedingungen und Entwicklungsprognosen. Dazu zählen Marktgröße, hohe Nachfrage nach Wohnraum und eine niedrige Leerstandsquote im Wohnungssegment. _
2. _Wir legen besonderen Wert darauf, dass die Universitätsstädte über namhafte Studiengänge verfügen, die Universität eine gute Historie vorweisen kann und sich in einer wirtschaftlich prosperierenden Wachstumsregion befindet. _
3. Betreiber unserer Studentenapartments ist die FDS gemeinnützige Stiftung. Im Stiftungszweck ist explizit die „Förderung in Ausbildung befindlicher Menschen“ verankert, so dass sich die Zielgruppe nicht ausschließlich auf Studenten beschränkt. Wir haben beispielsweise im Hamburger Studentenapartmenthaus tunesische Schwesternschülerinnen von den Asklepioskliniken untergebracht.

Der „FHH Immobilien 12 - Studieren & Wohnen“, der in zwei Anlagen mit Studentenapartments in Hamburg und Frankfurt am Main investiert, ist bereits ausplatziert.

Kai Schafheutle, Geschäftsführer Kapitalpartner Konzept GmbH

1. _Die vielzitierte Bedeutung der Lage bei der Standortauswahl trifft auch bei Studentenimmobilien zu. Zusätzlich gilt es, die für dieses Immobiliensegment spezifischen Anforderungsmerkmale zu erfüllen, vor allem die Nähe zur Hochschule. Schließlich muss untersucht werden, ob tatsächlich ein Wohnraummangel für Studenten besteht. _
2. _Ausgewählte Studiengänge stehen bei uns nicht im Mittelpunkt. Wichtiger ist der allgemeine Ruf der Hochschule: Wie wird die Qualität von Forschung und Lehre von außen bewertet? Wir achten daher auf das Renommee einer Universität bzw. Fachhochschule. _
3. Es gibt durchaus Alternativen. So liegen unsere Immobilien in nächster Umgebung zu einer Hochschule, befinden sich aber gleichzeitig in Wohnquartieren mit einer entsprechenden Infrastruktur. Zudem ermöglicht die Ausstattung mit Kleinküche und Bad auch Nichtstudierenden ein angenehmes Wohnumfeld.

Im Dezember hat Kapitalpartner Konzept den zweiten Fonds aus der Serie „Studentisches Wohnen“, „Campus Bremen“, frühzeitig geschlossen. Ein dritter Fonds ist bereits in Vorbereitung.

Neben geographischen Anforderungen spielt also die Reputation einer Hochschule eine wichtige Rolle bei der Standortentscheidung. Akademische Einrichtungen, die einen guten Ruf haben, ziehen entsprechend viele Studenten an. Dies gilt besonders für Hochschulen, die sich als „Elite-Unis“ bezeichnen dürfen. „Dieser Status ist ein starkes und positives Argument, das entsprechend in die Standortanalyse einfließt. Doch der Status als ‚Elite-Uni‘ darf nicht als primäres oder ausschlaggebendes Entscheidungskriterium angesehen werden, da er nur für fünf Jahre vergeben wird“, erklärt Schafheutle. Danach muss die Auszeichnung neu beantragt werden.

**Fazit

**Für die Vermittlung solcher Immobilien ist es wichtig, dass ein sinnvolles Konzept für eine alternative Nutzung wie auch für die Nachnutzung der Studentenapartments vorliegt. Dies könnte relevant werden, wenn die Apartments nicht mehr im erforderlichen Umfang von Studenten nachgefragt werden. Die Auskünfte der Initiatoren zeigen, dass es verschiedene Herangehensweisen an dieses Thema gibt. Von Interesse sind auch die örtlichen Vergleichsmieten, denn wenn Studenten eines nicht im Überfluss haben, dann ist es Geld.

(Kim Brodtmann)

Studentenapartments - Printausgabe 02/2013