Demografie treibt die Nachfrage

Angetrieben vom demografischen Wandel, steuerlichen Vorteilen und politischem Rückenwind behaupten sich Pflegeimmobilien 2025 als gefragte Anlageklasse. Auch der Immobilienmarkt an sich zeigt 2025 klare Anzeichen einer Erholung. Die Zinssenkungen der EZB und die zunehmende Klarheit über politische Rahmenbedingungen sorgen für Aufbruchstimmung, auch wenn das Marktumfeld weiter selektiv bleibt.

Nach einer langen Phase kontinuierlich wachsender Immobilienpreise und historisch niedriger Zinsen hatte es vor drei Jahren einen herben Rückschlag gegeben. Infolge des Ukraine-Krieges und steigender Inflation legte die Europäische Zentralbank eine Trendwende ein, was zu einem starken und schnellen Anstieg der Zinsen führte. Verteuerte Baufinanzierungen, steigende Baukosten und sinkende Preise stellten die Immobilienmärkte vor große Herausforderungen. Doch inzwischen scheint sich die Situation wieder zu stabilisieren. So sind die Preise für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser im 1. Quartal 2025 erstmals seit über zwei Jahren wieder deutlich gestiegen, wie aus dem Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) hervorgeht. Demnach lagen die Preise von Eigentumswohnungen im 1. Quartal 2025 1,1 % über dem Vorjahresquartal, Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten sogar 2,9 % mehr. Auch im weiteren Jahresverlauf dürften Kauf- und Mietpreise weiter ansteigen, lässt das IW verlauten. Der Grund: Nach wie vor wird zu wenig gebaut, die Nachfrage wiederum bleibt hoch und wird tendenziell weiter steigen.

Aktuelle Trends bei Pflegeimmobilien

Für Sandro Pawils, CSO der Carestone Gruppe, ist der Aufwärtstrend im Segment der Pflegeimmobilien noch klarer spürbar als im generellen Immobiliensektor, denn der demografische Druck bleibt hoch. Laut Statistischem Bundesamt könnte die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland bis 2035 auf rund 7,6 Millionen steigen, und diese Menschen brauchen passenden Wohnraum. „Gleichzeitig sehen viele Investoren die Chance, mit nachhaltigen Neubauten von steuerlichen Vorteilen und Förderprogrammen zu profitieren“, so Pawils. Auch Florian M. Bormann, Geschäftsführer bei IMMAC Immobilienfonds, sieht eine zunehmenden Stabilisierung sozial geprägter Assetklassen. „Die Nachfrage nach Pflegeimmobilien boomt, während das Angebot weiterhin stagniert. Im Bereich stationärer Pflege ist der Bedarf politisch und gesellschaftlich anerkannt“, ergänzt Bormann. Denisa Bonanno, Head of Investment bei AIF Management erkennt im Marktsegment Pflegeimmobilien ein steigendes Angebot an Portfolios von Bestandsimmobilien, wobei vollstationäre Einrichtungen den größten Anteil ausmachen. „Zurückzuführen ist das bei institutionellen Anlegern auf Portfoliobereinigungen, welche in der Regel auf den altersbedingten Zustand und Nachhaltigkeit der Immobilien zurückzuführen sind. Neubauaktivitäten waren so gut wie keine zu verzeichnen“, so Denisa Bonanno. Nils Harde, Unternehmenssprecher der INP-Gruppe, spricht von einem „positiven Grundrauschen“ im Segment der Pflegeimmobilien. „Trotz Herausforderungen, wie vereinzelter Insolvenzen von Pflegeheimbetreibern oder gestiegener regulatorischer Anforderungen, bleibt die Nachfrage nach Pflegeplätzen und somit auch nach entsprechenden Immobilien hoch. Die Zahl der pflegebedürftigen Menschen in Deutschland steigt kontinuierlich, während gleichzeitig das Angebot an stationären Pflegeplätzen nicht ausreichend mitwächst. Die Pflegeimmobilie bleibt somit ein nachgefragtes Spezialsegment mit stabiler Ertragsperspektive“, erklärt Harde.

Geschäftsentwicklung bei Sachwertanlagen

Entsprechend positiv verlief auch die Geschäftsentwicklung bei den Anbietern von Sachwertanlagen im Bereich der Pflegeimmobilien. Carestone konnte nach eigenen Angaben den Aufschwung in diesem Segment bereits zum Jahresende 2024 antizipieren. „Mit rund 370 verkauften Einheiten und einem Verkaufsvolumen von rund 50 Mio. Euro hatten wir ein sehr starkes 4. Quartal. Das zeigt: Wer frühzeitig auf partnerschaftliche Strukturen, Nachhaltigkeit und Skalierbarkeit setzt, ist jetzt im Vorteil“, erklärt Sandro Pawils. „Die erste Jahreshälfte 2025 hat uns in der INPGruppe einmal mehr bestätigt, dass ein professionelles aktives Asset Management ein wesentlicher Baustein für den Erfolg als Investor und Bestandshalter von Fondsimmobilien ist“, erklärt Nils Harde. So konnte INP vereinzelte Beeinträchtigungen innerhalb des Fonds- und Immobilienportfolios zeitnah lösen. „Um Klumpenrisiken zu vermeiden, setzen wir zudem auf eine breite Diversifizierung auf Ebene der Pflege- und Wohnkonzepte der Immobilien, der Standorte und nicht zuletzt der Betreiberpartner“, so Harde. Die IMMAC Group konnte im 1. Halbjahr 2025 mehrere Investments in Deutschland und Irland realisieren, darunter den Start des neuen Portfoliofonds II.

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