Demografie treibt die Nachfrage

Die Pflegeimmobilie im Vergleich zu anderen Asset-Klassen

Wie schlägt sich die Pflegeimmobilie aktuell als Sachwertinvestment im Vergleich zu anderen Asset-Klassen? Immobilien gelten in unsicheren Zeiten traditionell als stabiler Sachwert. Doch die Pflegeimmobilie geht über den klassischen Immobiliencharakter weit hinaus. „Sie ist Teil der sozialen Infrastruktur, adressiert den Megatrend einer alternden Gesellschaft und kombiniert Stabilität mit gesellschaftlichem Mehrwert“, meint Sandro Pawils von Carestone. „Gleichzeitig ist sie weniger zyklisch als andere Immobilienarten, die Nachfrage ist krisenfest, langfristig planbar und nicht von spekulativen Mietentwicklungen abhängig. Das macht sie in einem selektiven Marktumfeld besonders attraktiv, gerade im Vergleich zu volatilen Asset-Klassen wie Aktien und Anleihen“, sagt Pawils. Für Florian M. Bormann von IMMAC bleiben Immobilien ein Anker in der Vermögensallokation, aber selektiver denn je. Pflegeimmobilien stechen heraus, weil sie sowohl stabile Cashflows als auch gesellschaftliche Relevanz bieten. „Anders als etwa bei Büroimmobilien sind Nutzerstruktur und Nachfrage sehr langfristig planbar. Gleichzeitig profitieren Investoren von inflationsgeschützten Pachtverträgen und einer überdurchschnittlich hohen Auslastung. Als Sachwertinvestment sind Pflegeimmobilien damit ein Renditebaustein mit resilienter Perspektive“, erklärt Bormann. An konkreten Zahlen macht dies Denisa Bonanno von AIF Management deutlich: „Studien und Marktanalysen zeigen, dass Pflegeimmobilien in der Regel stabile Renditen im Bereich von 4 bis circa 6 % pro Jahr bieten, was sie im Vergleich zu klassischen Retail- oder Officeimmobilien oft attraktiver macht, insbesondere in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit.“ Nils Harde von der INP-Gruppe ergänzt: „Während Aktienmärkte mit hoher Volatilität und Zinsrisiken kämpfen und Staatsanleihen nur moderate Renditen abwerfen, ermöglichen Pflegeimmobilien eine attraktive Kombination aus Ertrag, Inflationsschutz und gesellschaftlicher Relevanz. Auch im Vergleich zu Gold oder Kryptowährungen, die keine laufenden Erträge liefern, hat die Pflegeimmobilie einen Vorteil aufgrund ihrer stetigen Cashflows“.

Herausforderungen bei Betreibern von Pflegeimmobilien

Trotz der positiven Aspekte gab es auch Schwierigkeiten in diesem Markt. Schließlich waren zahlreiche Betreiber von Pflegeimmobilien in den vergangenen zwei Jahren mit schweren Herausforderungen konfrontiert, die bisher nur zum Teil gemeistert werden konnten. Die Ursachen lagen besonders in schwierigen Finanzierungsbedingungen sowie in erhöhten Kosten für Bau und Betrieb, was die Margen bis heute unter Druck setzt. „Das führte zu einer Insolvenzwelle, die eine große Unsicherheit in der eigentlich konjunktursicheren Assetklasse verursachte“, erklärt Denisa Bonanno. Deswegen seien Institutionelle Investoren nach wie vor sehr zurückhaltend und in Wartestellung. Trotzdem bleibt die langfristige Nachfrage nach Pflegeimmobilien aufgrund des demografischen Wandels stabil. „Allerdings ist dabei eine stärkere Fokussierung auf nachhaltige Finanzierungsmodelle und professionelle Betreiber notwendig“, macht Bonanno deutlich.

Entwicklung der Nachfrage im Privatkundensegment

Im Bereich der Retail-Fonds für Privatkunden zeigt sich nach Aussage von Nils Harde aktuell eine stabile Nachfrage nach Pflegeimmobilien als Sachwertinvestment. Private Anleger schätzten an diesem Segment vor allem die planbaren, langfristigen Einnahmen einer Investition in Pflege- und Gesundheitsimmobilien. Die Nachfrage resultiert seiner Meinung nach aber noch aus weiteren Faktoren: „Erstens herrscht bei vielen privaten Investoren eine erhöhte Sensibilität gegenüber Inflation und Währungsrisiken. Sachwerte wie Pflegeimmobilien erscheinen hier als sicherer Hafen mit realem Gegenwert. Zweitens werden Anlagealternativen wie Sparbücher, Anleihen oder Tagesgeld nach wie vor als wenig attraktiv empfunden. Drittens überzeugt die gesellschaftliche Relevanz des Investments: Wer in Pflegeimmobilien investiert, unterstützt den Ausbau einer dringend benötigten Infrastruktur zur Pflege und Betreuung älterer Menschen. Das spricht zunehmend auch werteorientierte Anleger an, die auf „soziale Wirkung“ achten – ein Aspekt, der bei Kapitalanlagen immer mehr an Bedeutung gewinnt“, sagt der Sprecher der INP-Gruppe. Ganz ähnlich sieht es Carestone-CSO Sandro Pawils, der einen weiteren wichtigen Aspekt ergänzt. „Wir verzeichnen eine steigende Nachfrage, insbesondere bei privaten Investoren, die langfristige Stabilität mit steuerlichen Vorteilen verbinden möchten.“ Denn seit letztem Jahr sind mit der Verabschiedung des Wachstumschancengesetzes steuerliche Hebel hinzugekommen, die bemerkenswert sind: Die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG sowie die Sonderabschreibung nach § 7b EStG für besonders energieeffiziente Neubauten. „Diese bieten in ihrer Kombination Vorteile, wie man sie sonst nur aus dem Denkmalschutz kennt – und das bei einem zugleich krisenfesten Bedarf. Die Pflegeimmobilie ist damit nicht nur resilient, sondern auch ertragsstark, förderfähig und politisch gewollt“, erklärt Sandro Pawils. Auch Florian M. Bormann spürt eine zunehmende Sensibilisierung privater Anleger für reale Werte und stabile Einkommen. „Gerade in unsicheren Zeiten wächst das Interesse an Investitionen mit nachvollziehbarem Nutzen“, so der Geschäftsführer bei IMMAC Immobilienfonds.

Blick in die Zukunft

Auch der Ausblick für den weiteren Jahresverlauf 2025 fällt überwiegend positiv aus. Für Carestone werden Pflegeimmobilien auch 2025 weiter an Bedeutung gewinnen, sowohl wieder als strategisches Investment für institutionelle Investoren als auch im Bereich der Altersvorsorge und Vermögenssicherung für Privatanleger. „Als Marktführer mit über 90 Projekten in der Pipeline, einer starken Eigenkapitalbasis und einem klaren Fokus auf nachhaltige Entwicklung sehen wir uns gut aufgestellt. Unsere Aufgabe ist es, das Vertrauen unserer Investoren weiter zu stärken, durch verlässliche Projektumsetzung, neue Vertriebsimpulse und nachhaltige Qualität“, blickt Sandro Pawils nach vorn. Auch bei der INPGruppe bleibt der Ausblick für Pflegeimmobilien grundsätzlich positiv. „Der demografische Wandel ist unumkehrbar, die Nachfrage nach stationären Pflegeplätzen wird in den nächsten Jahren weiter steigen. Gleichzeitig wird das Angebot nur begrenzt mitwachsen, da Baukosten, Fachkräftemangel und Genehmigungsverfahren hohe Einstiegshürden darstellen. Damit bleiben Bestandsobjekte und neue, professionell gemanagte Pflegeeinrichtungen attraktiv. Voraussetzung ist jedoch eine sorgfältige Auswahl – insbesondere hinsichtlich Objekt-, Standort- und Betreiberqualität“, sagt Nils Harde. Die AIF Capital Group erwartet, dass die Transaktionszahlen für Pflegeimmobilien ab dem 4. Quartal 2025 deutlich steigen werden. Wichtige Treiber sind Portfoliobereinigungen institutioneller Anleger, die Bestandsimmobilien – insbesondere vollstationäre Einrichtungen – verkaufen. „Die Nachfrage sehen wir jedoch primär durch ausländische institutionelle Investoren abgedeckt, während deutsche Investoren weiterhin zurückhaltend bleiben. Vollstationäre Einrichtungen werden auch zukünftig bestehen, jedoch ist ein deutlicher Trend hin zur ambulanten Pflege in Verbindung mit altersgerechtem Wohnen erkennbar“, sagt Denisa Bonanno. Für Florian M. Bormann sind Pflege- und Gesundheitsimmobilien insgesamt Teil eines strukturellen Wachstumsmarkts, getragen von Demografie, Reformdruck und politischem Fokus auf soziale Infrastruktur. Für Sachwertinvestments bedeutet das: mehr Qualität, mehr Impact, aber auch mehr Nachfrage“, so der Geschäftsführer bei IMMAC Immobilienfonds.

Fazit

2025 setzen Pflegeimmobilien ihre Entwicklung als gefragtes Investment mit stabilem Ertrag und hoher gesellschaftlicher Relevanz fort. Trotz operativer Herausforderungen wie gestiegener Bau- und Betriebskosten sowie vereinzelter Insolvenzen von Betreibern bleibt die langfristige Perspektive stabil. Der demografische Wandel treibt die Nachfrage, während steuerliche Anreize und politische Unterstützung zusätzliche Impulse setzen. (mho)