„Done-for-you-Lösungen nehmen sich der Sache besser an“

Im Interview mit Florian Bauer (Bauer Immobilien Unternehmensgruppe) sprechen wir die zentralen steuerrelevanten Aspekte beim Immobilienerwerb an. Es zeigt sich, dass eine fundierte Steuerstrategie bei Immobilien wichtig ist.

Florian Bauer: Steuern sind für Immobilieninteressierte 2026 eines der größten Themen. Besonders Grunderwerb- und Erbschaftsteuer treiben private Investoren um. Merken Sie, dass das Thema dieses Jahr auf mehr Interesse stößt? Das würde ich schon so sagen. Steuerstrategien haben sich in den letzten Jahren von einem absoluten Nischenthema zu einem elementaren Wachstumshebel für den privaten Vermögensaufbau entwickelt. Waren kräftige Steuerersparnisse im fünfstelligen Eurobereich in der Vergangenheit primär für, spitz formuliert, Spezialisten im Maßanzug, nutzen es heute Ärzte, Juristen und Angestellte als Tool, um bei den persönlichen Finanzen voranzukommen. Auch wir merken das bei unserer Kundenbasis. Und das ist auch gut so. Staatliche, unrentable Lösungen funktionieren nicht und sichern niemanden fürs hohe Alter ausreichend ab. Wohnungen und Häuser sind meiner Meinung nach die krisenresilienteste Form der Anlage, sofern die Spielregeln eingehalten werden. Steuern zu sparen ist in diesem Feld folgerichtig ein gewinnbringender Faktor.

Es heißt gerne mal, dass es mit kaum einer Assetklasse so leicht ist, Steuern zu sparen, wie mit Immobilien. Zurecht?

Florian Bauer: Absolut. Und dafür gibt es auch mehrere lukrative Anknüpfungspunkte.  Angefangen mit der Rechtsform beim Einstieg in die Welt der Immobilien. Es macht einen enormen Unterschied, ob beispielsweise als Privatperson oder in einer Gesellschaftsstruktur (GmbH, GbR, GmbH, Familienstiftungen) vermietet wird. Werden mehrere Immobilien vermietet, ist aus meiner Sicht in manchen Fällen die GmbH die bessere Wahl. Gewinne können planbarer versteuert und Rücklagen nach §6b EStG effizienter genutzt werden. Ohne hier gleich zu stark ins Detail zu gehen. Eine Pauschalaussage ist jedoch fast unmöglich, weil das richtige Steuervehikel auch mit dem Objekt und der persönlichen steuerlichen Situation zusammenhängt. Darüber hinaus gibt es weitere Punkte, bei denen legal Steuern gespart werden können: Fahrt- und Übernachtungskosten für Besichtigungen, selbst wenn die Immobilie nicht gekauft wird. Reparaturkosten am Objekt, die werterhaltend sind. Verpflegungsmehraufwand, Kurse zu Immobilienrecht, Softwaretools oder Steuerrecht für Vermieter kommen auch on top. Beratungen durch Steuerberater, Anwälte oder Immobilienexperten, können genauso abgesetzt werden. Wichtig sind vollständige Nachweise. Besonders schmackhaft als Kapitalanleger: Zinsen auf Kredite, die zur Finanzierung des Kaufs oder der Renovierung der Immobilie dienen, sind steuerlich absetzbar. Das ist deshalb wichtig, da Zinsen für die Finanzierung eine zentrale Rolle spielen. Abgerundet von der Gebäude-AfA, nach der sich auch unsere Kunden sehr genau informieren.

Warum zögern dann so viele Menschen, wenn es um die Praxis und zum Notar geht?

Florian Bauer: Es gibt nicht den einen Grund, warum angehende Immobilieninvestoren doch nicht den letzten Schritt wagen. Falsche Freunde aus dem Bekanntenkreis, die von Immobilien abraten. Angst vorm Scheitern. Oder der eine oder andere vermeintliche Finanzguru, der oder die auf Social Media vor Immobilien warnt. All das führt manchmal dazu, dass doch nicht investiert wird. Meiner Meinung nach ein großer Fehler, weil nachhaltiger Vermögensaufbau heutzutage kein Luxus, sondern eine Notwendigkeit ist.

Was sind Tipps, mit denen sich Steuern sparen lassen?

Florian Bauer: Zuerst muss ich mir als Investor vergegenwärtigen, was mein Immobilieninvestment genau bewirken soll. Geht es darum, ein aktives Nebeneinkommen zu gestalten? Echtes Vermögen aufbauen? Oder geht es sogar darum, mit Immobilien zum Unternehmer zu werden? Je nachdem, muss auch die jeweilige Steuerstrategie ausgerichtet sein. Man hat keine Immobilien der Steuern wegen. Man hat Immobilien und spart Steuern. Steht der Grundpfeiler, würde ich Einsteigern raten, sich externe Unterstützung zu holen. Das Thema Steuern gleich zu Beginn alleine zu stemmen, kann funktionieren. Kostet aber sehr viel Zeit und teilweise echtes Geld.

Was müssen Investoren dafür können?

Florian Bauer: Neben dem grundsätzlichen Plan braucht es Experten, die sich mit dem Thema auskennen. Denn Fakt ist: Nicht alle Steuerberater kennen sich im Immobiliengeschäft bestens aus. Done-for-you-Lösungen nehmen sich der Sache besser an, da man es oft mit Spezialisten zu tun hat, die kurzfristig großen Impact erzielen können. Es selbst zu machen geht natürlich auch. Nur halte ich das für den Weg, der am langsamsten zum Erfolg führt.

Werden die aktuell attraktiven Rahmenbedingungen langfristig so bleiben?

Florian Bauer: Ich denke schon. Denn eines muss vergegenwärtigt werden: Die öffentliche Hand bietet Immobilieninvestoren schon seit Jahren die Möglichkeiten, Steuern einzusparen. Wohnraum entsteht, Gelder fließen in energetische Sanierungen und die Wertschöpfungskette, Mieter erhalten modernen Wohnraum. All das sind Themen, bei denen der Staat nicht weiterweiß und auf private Initiativen aus der Wirtschaft angewiesen ist. So gesehen profitieren alle bis zu einem gewissen Punkt von den Rahmenbedingungen am Markt. Selbst wenn momentan die eine oder andere Diskussion um Erbschaftsteuer und Co. brodelt. Das ändert nichts am Grundsätzlichen.

Die Immobilienbranche scheint sich hier und da zu erholen. Wie lautet Ihr Urteil für die nächsten Monate am Markt?

Florian Bauer: Natürlich hat niemand eine Glaskugel. Die 2024 phasenweise eingeläutete Erholung an den Immobilienmärkten in Deutschland nimmt aber weiter Fahrt auf. Preise steigen, es wird mehr investiert und die Verunsicherung der letzten Jahre, gekennzeichnet durch beispielsweise lange Verhandlungen, nimmt ab. Geht dieser Trend weiter, wäre eine weitere Verbesserung der Lage nur die logische Folge.