Dubai: Der teuerste Fehler bei der Finanzierung

Ein finanzierter Immobilienkauf in Dubai folgt für Non-Residents – also Käufer ohne Wohnsitz in den VAE – anderen Regeln als in Deutschland. Der schwerwiegendste Fehler ist dabei nicht der Preis, sondern die falsche Reihenfolge. Und genau die kann den Käufer seine Anzahlung kosten.

Der teuerste Fehler bei einer Dubai-Finanzierung ist nicht der falsche Preis, sondern die falsche Reihenfolge. Wer den Kaufvertrag unterschreibt und die übliche Anzahlung von zehn Prozent leistet, bevor eine endgültige Finanzierungszusage vorliegt, riskiert deren Verlust.Für deutsche Finanzberater wird der Markt relevant, nicht als Spekulationsobjekt, sondern als Baustein der internationalen Vermögensstrukturierung ihrer Kunden. Doch die Finanzierungslogik in den VAE unterscheidet sich grundlegend von der deutschen. Wer sie nicht kennt, kann weder belastbar einschätzen noch vor Fehlentscheidungen schützen. Drei Strukturmerkmale machen im Kundengespräch den Unterschied.

Die Reihenfolge entscheidet über die Finanzierbarkeit

In Dubai scheitert die Finanzierung nach der Objektsuche oft oder wird teurer.

„Genau an dieser Reihenfolge entscheidet sich in der Praxis, ob ein Kauf reibungslos abläuft“, sagt Denise Tanrikul, Managing Partner bei Nexus Bridge Capital.

Der strukturelle Hintergrund: Zu unterscheiden sind Pre-Approval und endgültige Finanzierungszusage. Das Pre-Approval einer Bank in den VAE gilt in der Regel 30 bis 60 Tage und basiert auf Einkommensnachweisen und einer ersten Bonitätsprüfung. Es ist noch keine verbindliche Finanzierungsbestätigung. Wer erst nach der Objektsuche mit der Bank spricht, riskiert ein zu spätes oder ausbleibendes Pre-Approval. Noch schwerer wiegt es, den Vertrag zu unterschreiben und die Anzahlung zu leisten, bevor die endgültige Zusage vorliegt: Scheitert die Finanzierung, kann die Anzahlung verloren gehen.

Was der Berater daraus ableiten kann: Das Pre-Approval gehört vor die Objektsuche. Der Kunde kennt so seinen Spielraum, vermeidet Verluste und verhandelt stärker. Mehrere unkoordinierte Bankanfragen schaden: Sie bedeuten mehrfache Bonitätsprüfungen. Besser: Vorprüfung bei ein bis zwei passenden Banken.

Formulierung für das Kundengespräch: „Bevor wir uns Objekte ansehen, klären wir, was die Bank überhaupt finanziert. Sonst verhandeln wir über eine Immobilie, die nicht finanzierbar ist.“

Die Beleihung ist keine Garantie

Für Non-Residents liegt die Beleihung typischerweise bei 50 bis 65 Prozent, einer üblichen Spanne, die von Bank, Kunde und Objekt abhängt. Entscheidend sind Nationalität, Berufsstatus, Einkommensstruktur, Objekttyp und die Länderrisikobewertung der Bank: Ein Angestellter mit Festgehalt wird anders bewertet als ein Selbstständiger, auch bei identischem Objekt.

Formulierung für das Kundengespräch: „Die 65 Prozent aus den Portalen sind das Maximum. In der Praxis rechnen wir mit 50 bis 60 Prozent und planen das Eigenkapital entsprechend.“

Wichtig: DLD-Gebühr (4 Prozent) und Maklerprovision (rund 2 Prozent) sind nicht finanzierbar, sondern aus Eigenmitteln zu zahlen. Auch bei 65 Prozent Beleihung braucht der Kunde daher 40 bis 45 Prozent des Kaufpreises als liquide Mittel. Beispiel: Bei 1.000.000 AED sind das etwa 410.000 AED. Weitere Bank-, Bewertungs- und Transaktionskosten können hinzukommen.

Die Zahlungsabwicklung ist ein eigener Prozess

Die Kaufabwicklung erfolgt grundsätzlich per Manager's Cheque, ob Cash-Kauf oder Finanzierung. Dabei wird der Betrag auf dem Konto des Käufers blockiert, was dem Empfänger Sicherheit bietet. In beiden Fällen fallen vier Schecks an: zehn Prozent Anzahlung, bei der Übertragung der Rest (beim Cash-Kauf 90 Prozent, bei 65 Prozent Beleihung 25 Prozent Eigenkapital), 4 Prozent DLD-Gebühr und rund 2 Prozent Maklerprovision.

Dafür braucht der Käufer ein Bankkonto in den VAE. Ein Non-Resident-Konto ist in wenigen Werktagen umsetzbar, sollte aber vor dem Kauf eröffnet sein. Alternativ stellen Escrow-Manager oder lizenzierte Agenturen den Cheque aus, in der Regel für rund 1,5 Prozent pro Transaktion zuzüglich kleinerer Gebühren.

Warum das relevant ist: Wer das Konto erst nach der Unterschrift eröffnet, gerät unter Zeitdruck. Empfehlung: Konto parallel zur Finanzierungsvorprüfung klären und vor dem Transfertermin den Cheque bestätigen lassen.

Formulierung für das Kundengespräch: „Zusage und Zahlungsabwicklung müssen zeitlich abgestimmt sein.“

Fazit: Strukturverständnis

Ein finanzierter Immobilienkauf in Dubai besteht aus vier abhängigen Teilprozessen: Finanzierungsvorprüfung, Objektauswahl, Vertragsphase sowie Zahlung und Eigentumsübertragung. Wer Dubai-Immobilien empfiehlt, sollte diese Struktur kennen: Dort entstehen die meisten Verzögerungen und Vertrauensverluste.

Ein Beitrag von Denise Tanrikul, Managing Partner, Nexus Bridge Capital