EU-Gebäuderichtlinie EPBD belohnt Eigentümer mit klarem Sanierungsplan

Die novellierte EU-Gebäuderichtlinie EPBD soll die Energieeffizienz von Gebäuden verbessern und den energetischen Zustand von Immobilien transparenter machen. Für Bestandshalter wird damit wichtiger, wie schwache Gebäude bewertet, finanziert und modernisiert werden können.

Herr Steinhilber, während unseres Gesprächs im Januar sagten Sie, dass ein schwacher Energiezustand Immobilien nicht wertlos macht, aber erklärungsbedürftig. Mit Blick auf die novellierte EPBD: Wird diese Erklärungspflicht für Bestandshalter jetzt größer?

Lukas Steinhilber: Ja, davon ist auszugehen. Die EPBD macht energetische Qualität nicht über Nacht zum alleinigen Werttreiber einer Immobilie. Aber sie verändert, wie sichtbar und vergleichbar energetische Schwächen werden. Was früher eher eine interne Kennzahl war, rückt stärker in den Markt.

Für Eigentümer heißt das: Ein schwacher Energiezustand ist weiterhin kein automatisches Ausschlusskriterium. Aber er muss besser eingeordnet werden. Entscheidend ist nicht nur, wo ein Objekt heute steht, sondern ob plausibel erklärt werden kann, wie es sich in den kommenden Jahren entwickeln soll.

Die Umsetzungsfrist der EPBD ist abgelaufen, die nationale Umsetzung steht an. Was verändert sich dadurch ganz konkret für Eigentümer und Bestandshalter von Immobilienportfolios?

Lukas Steinhilber: Für Bestandshalter wird aus einer eher objektbezogenen Betrachtung zunehmend eine Portfolioaufgabe. Viele Eigentümer wissen, dass es im Bestand energetisch schwächere Gebäude gibt. Die eigentliche Herausforderung ist aber, diese Gebäude in eine sinnvolle Reihenfolge zu bringen.

Es geht also weniger um die Frage, ob überall sofort saniert werden muss. Viel wichtiger ist: Welche Objekte haben den größten Handlungsbedarf? Wo entstehen mittelfristig wirtschaftliche Belastungen? Und wo lässt sich mit effektiven Maßnahmen, ein rentabler Effekt erzielen? Diese Sortierung wird durch die EPBD wichtiger.

Energieeffizienzklassen und Emissionsdaten sollen künftig stärker sichtbar und vergleichbarer werden. Welche Auswirkungen kann diese neue Transparenz auf Bewertung, Vermarktung und Finanzierung von Bestandsimmobilien haben?

Lukas Steinhilber: Wenn energetische Daten stärker in den Vordergrund rücken, werden sie auch stärker in Preis- und Investitionsentscheidungen berücksichtigt. Hinzu kommt, dass die Richtung durch die EPBD bereits feststeht: Energieausweise sollen EU-weit stärker harmonisiert und auf einer Skala von A bis G ausgewiesen werden. Auch wenn die konkrete nationale Umsetzung in Deutschland noch erfolgen muss, ist klar, dass energetische Schwächen künftig sichtbarer und vergleichbarer werden. Gerade die niedrigste Klasse G kann dadurch am Markt eine deutlich stärkere Signalwirkung entfalten.

Ein Käufer wird genauer prüfen, welche Kosten nach dem Erwerb noch auf ihn zukommen. Ein Mieter wird stärker auf Nebenkosten achten. Und bei der Finanzierung wird relevanter, ob ein Objekt langfristig wirtschaftlich tragfähig bleibt. Das bedeutet nicht, dass schwächere Gebäude automatisch unattraktiv werden. Aber der Markt wird genauer hinsehen. Eigentümer, die belastbare Zahlen zu Investitionsbedarf, Einsparpotenzialen und Zeitplan vorlegen können, schaffen Vertrauen – und dieses Vertrauen kann sich bei Bewertung, Vermarktung und Finanzierung auszahlen.

In unserem ersten Gespräch ging es vor allem um die Perspektive der Banken. Erwarten Sie, dass Kreditinstitute die neuen Vorgaben künftig noch stärker in die Prüfung von Bestandsobjekten und Anschlussfinanzierungen einbeziehen?

Lukas Steinhilber: Ja, mit Sicherheit. Banken betrachten Immobilien nicht nur danach, ob sie heute solide besichert sind, sondern auch danach, welche Anforderungen in den kommenden Jahren auf das Objekt zukommen können. Der energetische Zustand ist dabei ein sehr konkreter Faktor, weil er sich auf künftige Kosten, Investitionen und Marktgängigkeit auswirken kann.

Gerade bei Anschlussfinanzierungen kann das relevant werden. Wenn ein Objekt durch neue oder stärker harmonisierte Energieklasse in eine deutlich schwächere Kategorie fällt, kann das die Risikowahrnehmung verändern. Die Bank möchte dann verstehen, ob der Eigentümer handlungsfähig bleibt: Sind Maßnahmen geplant? Sind die Kosten realistisch kalkuliert? Passt das noch zum Cashflow? Je besser diese Fragen beantwortet werden, desto klarer lässt sich das Objekt einordnen.

Warum kann Abwarten für Bestandshalter teurer werden, auch wenn die nationalen Vorgaben noch nicht in allen Details ausformuliert sind?

Lukas Steinhilber: Weil die wirtschaftliche Entwicklung nicht auf die finale Regulierung wartet. Im Gegenteil: Der Fachkräftemangel im Handwerk dürfte sich in den kommenden Jahren weiter verschärfen, während durch die energetische Transformation gleichzeitig mehr Sanierungsprojekte in den Markt kommen. Wenn die Nachfrage nach Fachplanen, Energieberatern und Handwerkskapazitäten das Angebot stärker übersteigt, werden Projekte nicht nur schwerer planbar, sondern tendenziell auch teurer.

Früh zu starten, heißt dabei nicht, sofort große Investitionen auszulösen. Es heißt zunächst, vorbereitet zu sein: Daten sammeln, Maßnahmen bewerten, Kosten einordnen und realistische Szenarien entwickeln. Diese Vorarbeit braucht Zeit. Wer sie früh leistet, kann später gezielter entscheiden und muss nicht unter Zeitdruck reagieren.

Was wäre aus Ihrer Sicht der erste sinnvolle Schritt für Eigentümer, die ihr Portfolio jetzt EPBD-fähig aufstellen wollen?

Lukas Steinhilber: Der erste sinnvolle Schritt ist ein strukturierter Portfolio-Scan. Eigentümer sollten zunächst verstehen, wo ihre Gebäude energetisch stehen und welche Objekte aus wirtschaftlicher Sicht priorisiert werden sollten.

Wichtig ist dabei, technische und finanzielle Informationen zusammenzuführen. Ein Energieausweis allein reicht nicht aus. Entscheidend ist die Übersetzung in konkrete Entscheidungen: Was kostet eine Maßnahme? Welche Wirkung hat sie auf Energieverbrauch, Emissionen, Miete, Finanzierung und Objektwert? Erst daraus entsteht ein Sanierungspfad, mit dem Eigentümer intern planen und extern gegenüber Banken oder Investoren argumentieren können. Die EPBD ist am Ende nicht nur eine regulatorische Aufgabe, sondern eine Managementaufgabe für Immobilienportfolios.

Über Lukas Steinhilber: Lukas Steinhilber ist Gründer und CEO von Wallround. Er beschäftigt sich mit der Frage, wie Sanierungsprojekte im Bestand durch strukturierte Daten, integriertes Projektmanagement und belastbares Controlling planbarer werden können.