Immobilien neu mischen – Risiken neu denken

Die klassische Trennung von Immobiliennutzungen wird im urbanen Kontext zunehmend zur planerischen Fußnote. Denn Flächennachfrage, Mobilität und Konsum funktionieren nicht mehr entlang sauberer Nutzungsschubladen. Gleichzeitig ist Kapital, das für Investitionen bereitsteht, deutlich selektiver geworden. Dadurch entsteht eine Frage: Wie robust ist der Cashflow eines Objektes, eines Quartiers oder eines Portfolios, wenn sich die Rahmenbedingungen ändern?

Dieser Wandel ist im Ausland längst angekommen, aber auch hierzulande ist er spürbar: Viele Innenstädte gleichen sich heute stärker als früher. Gleiche Filialisten, ähnliche Gastronomieketten, ähnliche „Standard-Angebote“. Das ist für Quartiere riskant, weil Austauschbarkeit Preisdruck bei Mieten und Frequenz erzeugt. Die Nutzer von urbanen Angeboten legen zunehmend Wert auf ein diverseres An gebot. Die Folge: zum Beispiel großflächige Kaufhäuser in Premiumlagen tragen sich heute nicht mehr so einfach.

Die klassische Einkaufsstraße wird sich verändern

Ein Blick nach Großbritannien zeigt, wie stark prominente Einkaufsstraßen, sogenannte „High Streets“, sich wandeln. Der Handel verschwindet zwar nicht vollständig, aber wird kleinteiliger, erlebnisorientierter und eingebetteter. So investieren etwa Luxusmarken für ihre Showrooms in Premiumlagen, die zuvor für Kaufhäuser in Frage gekommen wären, weil sie sich für die Präsenz und Inszenierung ihrer Marke lohnen. Handelsflächen mit längerfristigem Leerstand werden in Wohnen, Freizeit, Community-Nutzungen oder flexible Gewerbeflächen überführt – und weisen direkt auf die Lösung für den urbanen Wandel.

Einkaufsstraßen werden kleiner, da in Zukunft mehr Mixed Use-Konzepte zum Tragen kommen. Gemischte Nutzungen sind ein Gewinn für alle Parteien: Sie schaffen für ihre Nutzer höchstfunktionale Lebens- und Dienstleistungssysteme mit effizienten Wegen, kombinierbaren Erledigungen und Angeboten, die den Alltag verbessern. Für die Immobilien eigner bieten sie konsequentes Risikomanagement. Der Mix wirkt wie ein diversifiziertes Portfolio: einzelne Schwächen können aufgefangen werden, weil selten alle Ertragsquellen gleichzeitig unter Druck geraten.

Vom Nutzungsmix zur Funktionslogik

Entscheidend ist dabei, möglichst stimmige Kombinationen zu schaffen, die den lokalen Bedürfnissen der Nutzer entsprechen. So drückt sich der urbane Wandel in Dubai etwa durch neue Konzepte wie „Slipper Living“ aus. Damit gemeint sind Innenstadtkomplexe, die man mit „Hausschuhen“ durchstreifen kann – eine Erweiterung des Wohnzimmers auf das ganze Quartier. Eine solche Entwicklung von Quartieren und Mixed-Use-Konzepten steigert die Aufenthaltsqualität und erhöht dadurch auch die Standorttreue, allerdings findet man sie in Zentraleuropa nur sehr vereinzelt vor. Ähnlich innovativ ist das Konzept von Co-Living. Ana log zu Co-Working, wo nach Bedarf Arbeitsplätze gemietet werden können, lassen sich beim Co-Living flexibel Zimmer hinzubuchen – ein großes Wohnzimmer für eine Feier etwa oder ein extra Hobbyraum. Der internationale Erfolg gemischter Nutzungen leitet sich aus einer konkreten Nutzerlogik ab. Wo moderne Flächenkonzepte den Alltag bereichern, sind Mieterwechsel und Leerstandsrisiken tendenziell besser beherrschbar. Gleichzeitig lässt sich ein gemischtes Konzept bei Bedarf leichter nachsteuern – das führt zu einer weiteren Qualität.

Resilienz heißt: Drittverwendungsfähigkeit

Da Anforderungen an Energieeffizienz, Betriebskosten und technische Standards sowohl auf regulatorischer als auch auf Mieterseite stetig steigen, zählt die Anpassungsfähigkeit von Immobilien mehr denn je. Bestände geraten dann unter Druck, wenn sie den Anforderungen moderner Mieter nicht entsprechen oder nur mit unverhältnismäßigem Capex wieder marktfähig werden. Mixed Use sollte nicht nur heute passen, sondern auch morgen um nutzbar sein: Grundrisse, Erschließung, technische Infrastruktur und Genehmigungsfähigkeit müssen so geplant sein, dass alternative Nutzungen mit geringen Maßnahmen realistisch werden.

Welche Kombinationen tragen?

Wichtig für Mixed Use: Blaupausen gibt es nicht – es muss standortspezifisch geprüft werden, welche Angebote und strukturellen Trends die Lage prägen oder prägen könnten. Dennoch sind einige Prinzipien für die Praxis nachvollziehbar:

Alltagsanker & Frequenzbringer: Nahversorger und Dienstleister, die regelmäßig besucht werden, erhöhen die Grundfrequenz und stützen das Handelsangebot.

Gesundheit & Bewegung: Gesundheitsnahe und sportliche Angebote funktionieren häufig unabhängig von kurzfristigen Konsumlaunen, verteilen Nutzungszeiten über den Tag und wirken als Verstetiger im Mix.

Wohnen als Stabilitätskern: Wohnen wirkt oft glättend auf ein gemischtes Objekt oder Quartier, ersetzt jedoch nicht den Mehrwert eines funktionalen Angebots, das den Mix als System attraktiv macht

Flexible Arbeitswelten als Flächenpuffer: Wo Büroflächen im Wandel sind, können flexible Konzepte die Brücke schlagen – und Büroangebot schaffen, das dem modernen Bedarf gerecht wird.

Ein weiterer Punkt ist, dass diese Bausteine sich gegenseitig tragen müssen: Betrieb, Logistik, Schallschutz, Besucherströme und Sicherheit müssen von Beginn an mitgedacht werden.

Fazit – Die gemischte Stadt

Mixed-Use-Ansätze sind so überzeugend, weil sie zwei Perspektiven zusammenführen: Nutzer wünschen sich funktionale Lebenswelten – Investoren brauchen robuste Ertragsprofile und nachvollziehbare Risikologik. In einem Markt mit selektivem Investitionsgeschehen ist das ein strategischer Vorteil: Die Fähigkeit, Immobilien als anpassungsfähige Systeme zu entwickeln und zu managen, entscheidet. Wer Nutzungen intelligent kombiniert und Drittverwendungsfähigkeit konsequent plant, schafft nicht nur bessere Immobilienwerte, sondern vor allem Resilienz im Portfolio.

Ein Beitrag von Christoph Geißler, Geschäftsführer, IMAXXAM Asset Management GmbH