Immobilieninvestmentmarkt fasst langsam wieder Tritt

Im ersten Halbjahr 2024 verzeichnete der deutsche Immobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 14,2 Milliarden Euro. Damit wurde das Ergebnis des ersten Halbjahres 2023 um 15 Prozent übertroffen. Auch im direkten Vergleich des zweiten Quartals 2024 zum ersten Quartal 2024 zeigte sich ein deutlicher Anstieg um 26 Prozent auf knapp acht Milliarden Euro.

Stärkster Nettokäufer war die öffentliche Verwaltung, die knapp 1,9 Milliarden Euro mehr investierte als sie verkaufte. Die Investments flossen vorwiegend in Mehrfamilienhäuser. Das in Value-add- und opportunistische Produkte investierte Kapital kam auf einen Anteil am Transaktionsvolumen von 54 Prozent. Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE. „Der Immobilieninvestmentmarkt kommt langsam wieder in die Gänge“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland.

„Und auch beim bisherigen Sorgenkind des Marktes – den Büroimmobilien – sehen wir, dass das Interesse der Investoren langsam zurückkehrt. Vorrangig wurde im Segment bis zu 50 Millionen Euro vor allem von Privatinvestoren und Family Offices gekauft, die per se mit wenig oder ohne Fremdfinanzierung am Markt agieren. Im großvolumigen Segment gestaltet sich der Preisfindungsprozess unter Beteiligung institutioneller Investoren noch immer recht schwierig, trotz sich stabilisierender Finanzierungskonditionen und solider Vermietungszahlen am Büromarkt, wo tendenziell weiter steigende Spitzen- und Durchschnittsmieten für moderne, hochwertige Flächen in zentralen Teilmärkten zu verzeichnen sind.“ „Die aktuelle Erholung des Investmentmarktes erfolgt parallel zur Besserung der allgemeinen wirtschaftlichen Lage in Deutschland“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. So lag zur Jahresmitte die Inflation in Deutschland bei 2,2 Prozent (in der Eurozone bei 2,5 Prozent) und näherte sich damit dem Inflationsziel der EZB von zwei Prozent weiter an. Dies hat die Europäische Zentralbank Anfang Juni 2024 dazu veranlasst, die geldpolitischen Zügel etwas zu lockern und erstmalig die Leitzinsen zu senken. Dieser Schritt wurde von den Märkten bereits eingepreist. Weitere mögliche Schritte der EZB bleiben aber abzuwarten, zumal die Notenbank ein besonderes Augenmerk auf die Lohn- und Preisentwicklung im Dienstleistungssektor legt. Ende Juni 2024 lag die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe bei 2,6 Prozent und damit auf dem gleichen Wert wie zum Vorjahreszeitraum. Die Finanzierungszinsen (Euro-Swap-Mitte) lagen zur Jahresmitte bei knapp 2,9 Prozent – 0,35 Prozentpunkt unter dem Wert vor einem Jahr.

„Wir sehen, dass Investoren und Finanzierer ihre Erwartungen und Businesspläne den gegenwärtigen Markterwartungen anpassen“, erklärt Linsin. Große Einzeltransaktionen bestimmten den Markt Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wurde rund ein Fünftel mehr im Rahmen von Paketkäufen investiert, wenngleich deren Anteil am Gesamtvolumen mit 29 Prozent in etwa auf Vorjahresniveau liegt. Weiterhin dominieren also Einzeltransaktionen, zunehmend auch wieder im großvolumigen Segment: bei Transaktionen in der Größenklasse oberhalb von 100 Millionen Euro wurden mit 6,4 Milliarden Euro 40 Prozent mehr angelegt als im ersten Halbjahr 2023. Auch die Anzahl dieser Transaktionen erhöhte sich von 20 im ersten Halbjahr 2023 auf aktuell 26, während die Gesamtanzahl aller Deals ähnlich blieb. Einzelhandel vor Logistik Mir einem Transaktionsvolumen von 3,6 Milliarden Euro waren Einzelhandelsimmobilien im ersten Halbjahr 2024 die dynamischste Assetklasse (plus 115 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023). Davon entfielen rund zwei Milliarden Euro auf drei Einzeltransaktionen – inklusive einer Milliarde für das KaDeWe in Berlin. Auf Platz zwei folgten Industrie- und Logistikimmobilien mit 2,9 Milliarden Euro (plus 22 Prozent), gefolgt von Wohnimmobilien mit 2,8 Milliarden Euro (minus zehn Prozent). Büroimmobilien lagen knapp dahinter – mit 2,6 Milliarden Euro (minus sieben Prozent). Entwicklungsgrundstücke erreichten knapp 900 Millionen Euro (minus vier Prozent). Dahinter lagen Hotelimmobilien (plus 44 Prozent auf 517 Millionen Euro) und Gesundheitsimmobilien (minus 44 Prozent auf 316 Millionen Euro). Jeder vierte Euro wurde in der Hauptstadt investiert Auf die Top-7-Standorte entfiel wieder mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens – nach 42 Prozent im ersten Halbjahr 2023 waren es im ersten Halbjahr 2024 54 Prozent. Von diesen knapp 7,7 Milliarden Euro entfielen allein auf Berlin 3,6 Milliarden Euro (plus 71 Prozent). Den zweiten Platz belegte München mit 1,5 Milliarden Euro (plus 20 Prozent), gefolgt von Düsseldorf mit 809 Millionen Euro (plus 101 Prozent). In Hamburg war ein Transaktionsvolumen von 619 Millionen Euro zu verzeichnen (plus vier Prozent) – knapp vor Frankfurt am Main (plus 28 Prozent auf 541 Millionen Euro) und Köln (plus 215 Prozent auf 531 Millionen Euro). Auf Stuttgart entfielen lediglich 94 Millionen Euro (minus 73 Prozent). Weitere Stabilisierung bei den Spitzenrenditen Die Spitzenrenditen am deutschen Immobilieninvestmentmarkt blieben im Vergleich zum ersten Jahresviertel überwiegend stabil. So lag die durchschnittliche Spitzenrendite für Büroimmobilien in den Top-Städten bei 5,01 Prozent. Lediglich im Lager- und Logistiksegment erhöhte sich der Wert leicht um 0,1 Prozentpunkte auf nunmehr 4,40 Prozent. Internationale Investoren vermehrt aktiv Internationale Investoren steigerten ihr Engagement gegenüber dem Vorjahr deutlich und zeichneten mit 3,2 Milliarden Euro für 39 Prozent des Gesamtvolumens verantwortlich, 22 Prozent mehr als im ersten Halbjahr 2023. Besonders asiatische und ost-/zentraleuropäische Investoren erhöhten ihren Einsatz am deutschen Investmentmarkt – wobei das asiatische Kapital fast ausschließlich aus dem Kauf des Berliner KaDeWe durch die Central Group aus Thailand resultierte. Investoren aus dem europäischen Ausland investierten dagegen mit 1,8 Milliarden Euro leicht weniger als im Vorjahreszeitraum (minus sechs Prozent). Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf „Wir erwarten in der zweiten Jahreshälfte eine graduelle Verbesserung der Aktivitäten am Immobilieninvestmentmarkt – zumal wir größere Einzeltransaktionen und Portfolios in der Vermarktung beziehungsweise in der Vorbereitung für eine Ansprache am Markt sehen. Zunehmend wird es zu Notverkäufen kommen, da es weiterhin Akteure, Immobilien und Portfolios gibt, die anderweitig nicht refinanziert werden können“, erwartet Klein. „Für das Gesamtjahr rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen bei Wohn- und Gewerbeimmobilien von gut 30 Milliarden Euro.“ (ah)