Geringes Neubauvolumen schafft ein attraktives Investitionsumfeld

Seit vielen Jahren ist BVT ein verlässlicher Partner für deutsche Investoren in den USA – mit klarem Fokus auf die Entwicklung von Mietwohnungen in sogenannten Multi-Family-Anlagen im Rahmen der Residential-USA-Serie. finanzwelt sprach mit Martin Stoß, Geschäftsführer für US-Immobilien, der die Bereiche Portfoliomanagement, Fondskonzeption und Investmentstrategie verantwortet.

finanzwelt: Planen Sie derzeit weitere Fonds in den USA oder pausieren Sie erst mal?

Martin Stoß: Wir sind weiterhin im US-Immobilienbereich aktiv, sowohl mit neuen Fonds als auch bei Ankäufen und Verkäufen. Erst vor kurzem konnten wir einen Publikumsfonds und ein Private Placement für institutionelle und semiprofessionelle Investoren erfolgreich ausplatzieren. Neu im Vertrieb ist der Publikumsfonds BVT Residential USA 21. In Kürze wird ein weiterer, nach luxemburgischem Recht strukturierter Fonds für institutionelle Investoren an den Start gehen. Auch die neuen Fonds führen das seit mehr als zwei Jahrzehnten erfolgreiche Residential-Konzept fort. Dabei war es uns wichtig, die aktuelle Fondsgeneration als Artikel8-Fonds im Sinne der Offenlegungsverordnung zu gestalten. Themen rund um ESG gewinnen bei unseren Investoren stetig an Gewicht und finden – trotz der politischen Rahmenbedingungen unter der Trump-Administration – auch in den USA zunehmend Beachtung.

finanzwelt: Bei US-Fonds sorgt vor allem die Rückkehr von Donald Trump weltweit für Unruhe. Auch deutsche Immobilieninvestoren reagieren zunehmend zurückhaltend. Wie nehmen Sie die Stimmung bei Ihren Anlegern wahr?

Stoß: Die derzeitige politische Situation in den USA trägt gewiss nicht zur Vertriebsförderung bei. Die von vielen Ökonomen befürchteten negativen Folgen von Trumps protektionistischer Politik haben sich aber bislang nicht realisiert. Zwar beobachten wir derzeit eher Zurückhaltung bei Investitionsentscheidungen – erfahrene, opportunistisch orientierte Anleger dagegen nutzen jetzt gezielt die Chancen, die sich im gegenwärtigen Marktumfeld eröffnen.

finanzwelt: Wie schätzen Sie das Risiko für Anleger in den USA ein?

Stoß: Jede Investition in eine Projektentwicklung ist grundsätzlich mit Risiken verbunden. Aus diesem Grund sollten Projektentwicklungen auch höhere Returns als Core Investments in stabilisierte Immobilien erzielen, um so das höhere Risiko adäquat zu kompensieren. Wir schätzen das Risiko, das sich aus der aktuellen politischen Lage in den USA ergibt, als gering ein. Andere Marktexperten sehen das ähnlich. Laut Immobiliendienstleister Cushmann & Wakefield werden Mittelzuflüsse in Höhe von 130 Mrd. US-Dollar für das Jahr 2025 in den gewerblichen Immobilienmarkt der USA erwartet. Dies liegt signifikant über den Werten von 2024 mit rund 95 Mrd. US-Dollar und 2023 mit rund 107 Mrd. US-Dollar. Gemäß CBRE als weltweit agierendem Immobiliendienstleistungsund Investmentunternehmen planen 75 % der Immobilieninvestoren im Jahr 2025 größere Investitionen als in den Vorjahren. Während inländisches Kapital in den USA nach wie vor eine dominierende Rolle spielt, leisten auch internationale Investoren einen bedeutenden Beitrag. So zeigen beispielsweise Kanada und Europa weiterhin Interesse, insbesondere im Bereich von Studentenwohnungen und Wohnanlagen. Dem Vernehmen nach sind derzeit Investoren aus Japan, Singapur und China am aktivsten im US-Markt tätig.

finanzwelt: Welches Potenzial für Anleger sehen Sie gerade im Segment Multi-Family?

Stoß: Das geringe Neubauvolumen bei US-Mietwohnungen schafft ein sehr attraktives Investitionsumfeld für Anleger. Nach dem Höhepunkt der Bautätigkeit in den Jahren 2022 und 2023, als in dem von uns fokussierten Class-A-Segment bis zu 580.000 Wohnungen entstanden, dürfte die Zahl der Neubauten in diesem Jahr auf rund 275.000 Einheiten zurückgehen. Daher ist anzunehmen, dass die teilweise noch vorhandene Überkapazität spätestens im 1. Quartal 2026 abgebaut sein wird. Für die Jahre 2026 und 2027 wird ein moderater Anstieg der Neubautätigkeit auf etwa 290.000 beziehungsweise 300.000 Wohnungen pro Jahr erwartet. Ab Mitte 2026 gehen wir in den meisten Großstadtregionen von einem klaren Unterangebot an Mietwohnungen mit entsprechenden Auswirkungen auf die Mietpreise aus.

finanzwelt: Wie gehen Sie mit Herausforderungen wie Leerstand, Mietausfällen oder sinkenden Immobilienbewertungen um?

Stoß: In Summe sind die Immobilienbewertungen bei unseren Residential-USA-Fonds im Jahresvergleich 2023 zu 2024 leicht um 1,2 % gefallen. Hier kann also keine Rede von den Herausforderungen sinkender Immobilienbewertungen sein. Der nächste Bewertungszyklus steht zum 31.12.2025 an und wir erwarten stabile Verkehrswerte, teilweise sogar wieder leicht steigende Immobilienbewertungen. Um Leerstand und Mietausfälle zu vermeiden bzw. möglichst gering zu halten, ist aktives Asset Management erforderlich. Unsere erfahrenen Asset Manager sind deshalb kontinuierlich vor Ort in unseren US-Wohnanlagen. Unser Ziel ist es, die Wertentwicklung der Immobilien durch Mietwachstum und Kostenoptimierung im Sinne unserer Anleger positiv zu beeinflussen.

finanzwelt: Herr Stoß, vielen Dank.

Ein Advertorial der  BVT Holding