Hahn Pluswertfonds 183 – Fachmarktzentrum Diez

Die Hahn-Gruppe bleibt sich mit dem vorliegenden Fonds treu – das Zielobjekt ist seit Jahren bekannt, der Hauptmieter im Objekt seit Jahrzehnte etabliert. Der Anleger erhält ein Basisinvestment, das den Hauptfokus auf Stabilität und ein sehr gutes Risikoprofil legt.

Die Hahn-Gruppe konzipiert seit 1979 geschlossene Fonds, mit einer Spezialisierung auf großflächige Einzelhandelsimmobilien. Anbieterin von Fonds 186 ist die konzerneigene Kapitalverwaltungsgesellschaft, die 2013 gegründete DeWert Deutsche Wertinvestment GmbH, Bergisch Gladbach. Das plazierte Gesamtvolumen beträgt aktuell über € 4 Mrd. Die Hahn-Gruppe betreut, nach eigenen Aussagen, ein Immobilienvermögen im Bereich Nahversorgungszentrum von rund € 2,9 Mrd. Bis dato wurden über 190 Fonds emittiert, rund 94 % der Fonds liegen im oder über Plan. Damit steht die Hahn-Gruppe als einer der erfolgreichsten Fondsanbieter da. Seit 2008 betreut die Hahn-Gruppe auch Mandate für institutionelle Investoren. Der Erfolg der Hahn-Gruppe basiert offensichtlich auf einer strengen Beschränkung auf Einzelhandelsimmobilien. Rund 60 von 80 Mitarbeitern sind in den Bereichen Konzeption, Immobilienentwicklung und -pflege tätig. Der Initiator betreibt eine professionelle Verwaltung der Fondsobjekte (1,36 Mio. m² an 123 Standorten) durch ein Tochterunternehmen und genießt damit deutschlandweit bei Mietern von Handelsflächen einen ausgezeichneten Ruf. Die Unternehmensgruppe verwendet eine Spezialsoftware für eine flächendeckende Standortanalyse, die von einzigartiger Qualität ist. Die Vermietungsquote über alle Objekte liegt bei vorbildlichen 99%. Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte die Anbieterin .

Stärken: Überragende Leistungsbilanz auf Ebene der Zielinvestments. Seit Jahrzehnten etablierter Nischenanbieter mit überzeugenden Basisinvestments.

Der Markt

In Deutschland ist der Einzelhandel ein sehr spezieller Markt: Das Errichten großflächiger Einzelhandelsimmobilien ist durch die Baunutzungsverordnung geregelt. Eine Novelle des Baugesetzbuches (Juli 2004) beschränkt das Ausweisen eines Sondergebietes für großflächige Einzelhandelsbetriebe durch ein Mitspracherecht von Nachbargemeinden. Damit werden große Einzelhandelsflächen über 800 m² zu einem knappen Gut – eine wichtige Voraussetzung für Investoren. Diese Novelle schien notwendig, um dem Kaufkraftverlust der Innenstädte Einhalt zu gebieten. Wie attraktiv derartige Objekt sind, sieht man auch aus der sehr langen Haltedauer einzelner Objekte in Händen aufeinander folgender Investmentvehikel der Hahn-Gruppe. Auch das aktuelle Objekt ist bereits seit vielen Jahren ein Zielobjekt eines Vorgängersfonds aus dem Hause Hahn. Auch der Hauptmieter ist seit Errichtung des Gebäudeensembles durchgehend Nutzer der Objekte. Zur stark eingeschränkten Vermehrbarkeit derartiger Objekte kommen eine hohe Mieterbonität und langfristige Mietverträge. Um für eine erhöhte Kundenattraktivität zu sorgen, werden in großvolumigen Einkaufszentren gerne Mischmieter versammelt, die für ein „Einkaufserlebnis“ sorgen. Der Marktanteil des großflächigen Einzelhandels am Gesamtumsatz wächst leicht, aber konstant. Somit ergibt sich ein Nachfragemarkt für gute Standorte. Dies beweist auch die Vermietungsquote der Einzelhandelsfonds der Hahn-Gruppe: sie liegt für alle Objekte bei 99 % (Leistungsbilanz 2023). Die Hahn-Gruppe ist für Marktbetreiber als Flächenanbieter nachweislich sehr attraktiv, da das Unternehmen ein hochprofessionelles Flächenmanagement anbietet.

Stärken: Attraktives Marktumfeld, das mit stabilen Wachstumszahlen und Zugangsbarrieren punktet.

Das Produkt

Standort der Fondsimmobilie ist das Mittelzentrum Diez in Rheinland-Pfalz. Laut Analyse der Emittentin ist der Makrostandort durchschnittlich, tatsächlich besteht sogar eine Konkurrenzsituation durch ein weiteres Fachmarktzentrum in Limburg (rund 4km entfernt). Allerdings gilt auch für diesen Standort – Einzelhandelsimmobilien sind nicht beliebig vermehrbar. Die Immobilie ist etabliert, da sie 1983 errichtet und seither durch den Hauptmieter REWE betrieben wurde. Verlängert ein etablierter Mieter wie REWE einen Mietvertrag an einem etablierten Standort, der seit über 40 Jahren betrieben wird, dann ist das an sich bereits ein ausreichender Beweis für die Attraktivität des Standorts für das Fondsobjekt. Die Mikrolage ist für den Nutzungszweck offensichtlich gut, da das Objekt für den Kunden mit dem PKW gut erreicht werden kann. Der Prospekt erwähnt einen Trampelpfad, der nahe legt, daß Kunden vermehrt auch einen Erreichbarkeit zu Fuß suchen. Dies ist mglw. ein Zeichen der aktuellen Krisenzeit, wenn der Betrieb eines privaten Fahrzeugs zum Luxus wird. Das Fondsobjekt besteht aus 4 Einzelimmobilien auf 4 Hektar Grund, die in der Hauptsache von REWE (Markt und Getränkelager) genutzt werden. Die beiden kleineren Objekte sind vermietet an einen Einrichtungsspezialisten und an einen Betreiber für Heimtierbedarf. Die Objekte sind umgeben von 426 Parkplätzen, die ausreichend Raum für die Besucher bieten. Unter dem Strich handelt es sich um einen typische Mehrnutzungsanlage, wie sie jeder Leser aus eigener Erfahrung selbst kennt. Die eingangs erwähnte Konkurrenzsituation mit dem Angebot im benachbarten Limburg relativiert sich, da die Märkte dort deutlich kleinere Verkaufsfläche bieten. Auch existiert eine gewisse Kundenbindung – die Zielgruppe eine Aldi-Markts besucht eher weniger einen REWE-Markt und umgekehrt. Eine gutachterliche Standortbewertung bestätigt die Attraktivität für die gegebene Nutzungsart. Die Hahn-Gruppe als Eigentümerin der Fondsobjekte (über den Fonds) hat sich verpflichtet, an den Objekten Maßnahmen zur Objektverbesserung für energetische Einsparungen durchzuführen, was an sich löblich ist.

Stärken: Erfahrener und gut vernetzter Investmentmanager. Positives Marktumfeld. Am Standort etablierte Fondsimmobilie, die der Verantwortlichen seit Jahrzehnten bekannt ist.

Lesen Sie weiter auf der nächsten Seite