Self-Storage in den USA: Erste Erholung in den Teilmärkten

Self-Storage ist in den USA längst eine etablierte Immobiliennutzungsart. Gemeint sind professionell betriebene Selbstlagerzentren, in denen Privatpersonen und Unternehmen flexibel zusätzliche Lagerfläche mieten. Besonders im wachstumsstarken Südosten haben Bevölkerungszuzug und hohe Mobilität die Nachfrage über Jahre gestützt. Zuletzt schien am US-Markt jedoch vor allem eines zu gelten: zu viel neues Angebot bei gleichzeitig nachlassender Nachfrage und entsprechend anhaltender Druck auf die Mieten.

Nun mehren sich die Anzeichen, dass diese Phase ihren Höhepunkt erreicht haben könnte. Die Angebotsmieten liegen zwar noch unter dem Vorjahresniveau, doch der Rückgang verliert an Kraft. Im Mai 2026 betrug das Minus 1,8 Prozent, nach 1,9 Prozent im April und 2,0 Prozent im März. [1]

Auch im Monatsvergleich dreht sich das Bild. Die durchschnittlichen Angebotsmieten stiegen im Mai landesweit um 0,8 Prozent. 26 der 30 größten Märkte legten gegenüber April zu. Noch trägt die Saison einen guten Teil dieser Bewegung. Yardi Matrix verweist auf die traditionell stärkeren Vermietungsmonate, während wichtige Nachfrageimpulse wie Wohnungswechsel, Migration und Verbrauchervertrauen verhalten bleiben.

Von einer gesicherten Trendwende kann deshalb noch keine Rede sein. Doch der Markt beginnt, sein Gleichgewicht neu zu finden. Die größte Last liegt weiter auf der Angebotsseite. In den Jahren 2021 bis 2023 trafen starke Migration, viele Wohnungswechsel und eine rege Nachfrage auf knappe Kapazitäten. Entwickler reagierten mit zahlreichen neuen Projekten. Seither hat sich das Bild gedreht: Die Hausverkäufe gingen zurück, die Nachfrage kühlte sich ab, zugleich mussten viele wachstumsstarke Teilmärkte neue Flächen aufnehmen.

Doch Immobilien entstehen nicht über Nacht. Allein die Planungsphase von Projekten mit Baustart 2025 dauerte laut Yardi Matrix im Schnitt mehr als 550 Tage. Viele Objekte, die heute fertig werden, gehen daher auf Entscheidungen aus den Boomjahren 2022 und 2023 zurück. Die aktuelle Pipeline erzählt folglich mehr über den damaligen Überschwang als über die heutigen Marktbedingungen.

Landesweit befinden sich derzeit rund 4,24 Millionen Quadratmeter vermietbarer Fläche im Bau. Das entspricht 2,2 Prozent des Bestands. Dieser Anteil blieb im Mai gegenüber dem Vormonat stabil und lag leicht unter dem Vorjahreswert. Wichtiger noch: Die Fertigstellungen lassen nach. In den vergangenen zwölf Monaten kamen neue Flächen im Umfang von 2,4 Prozent des Ausgangsbestands auf den Markt. Ein Jahr zuvor waren es noch 3,1 Prozent. In 20 der 30 größten Märkte fiel das jüngste Fertigstellungsvolumen niedriger aus als im Vorjahr.[2]

Damit wächst die Chance auf Entlastung. Bestehende Überhänge verschwinden allerdings nicht über Nacht. Neue Objekte müssen erst Mieter finden, was in stark bebauten Teilmärkten mehrere Jahre dauern kann. Die Erholung wird deshalb weder geradlinig noch flächendeckend verlaufen. Wie schnell ein Markt wieder ins Gleichgewicht findet, hängt vor allem vom lokalen Neubau ab. Märkte mit einem Angebotszuwachs von weniger als 5 Prozent schnitten bei den Mieten meist besser ab; bei mehr als 10 Prozent blieben sie meist hinter dem nationalen Durchschnitt zurück. Entscheidend für die weitere Entwicklung ist damit weniger der nationale Trend als die Situation im jeweiligen Teilmarkt. 

Florida zeigt diese Unterschiede besonders deutlich. Die Region Südwestflorida (Sarasota–Cape Coral), Orlando und Tampa zählt zu den Märkten, in denen in den vergangenen Jahren besonders viel gebaut wurde. Entsprechend stark gerieten dort die Angebotsmieten unter Druck. In Südwestflorida (Sarasota–Cape Coral) entsprach das in den vergangenen drei Jahren fertiggestellte Angebot 22,9 Prozent des früheren Bestands. In Orlando waren es 18,0 Prozent, in Tampa 17,0 Prozent. Die Angebotsmieten lagen im Mai gegenüber dem Vorjahr um 4,8 Prozent, 3,3 Prozent beziehungsweise 5,1 Prozent niedriger.

Solche Durchschnittswerte erzählen jedoch nie die ganze Geschichte. Neue Flächen verteilen sich nicht gleichmäßig über einen Großraum, sondern bündeln sich oft in einzelnen Teilmärkten. In Südwestflorida konzentriert sich ein beträchtlicher Teil des neuen Angebots etwa auf den Raum Fort Myers. Damit entscheidet nicht allein der Name eines Marktes, sondern die konkrete Mikrolage. Selbst innerhalb derselben Metropolregion können sich Angebot und Nachfrage sehr unterschiedlich entwickeln. Für Investoren gewinnt daher die Auswahl der einzelnen Teilmärkte zunehmend an Bedeutung. 

Gleichzeitig stabilisiert sich die Pipeline in einzelnen Märkten. Auch die Angebotsmieten legten im Mai in Tampa, Orlando und Südwestflorida (Sarasota–Cape Coral) gegenüber dem Vormonat leicht zu. Noch dürften die Mietzuwächse vor allem saisonal geprägt sein. Zusammen mit der stabileren Pipeline deuten sie jedoch darauf hin, dass der Angebotsdruck in einzelnen Märkten seinen Höhepunkt bereits überschritten haben könnte.

Für den weiteren Jahresverlauf spricht vieles für eine schrittweise Stabilisierung. Der Mietrückgang verliert an Kraft, die Fertigstellungen nehmen ab und die Pipeline wächst nicht weiter. Zugleich wirken die Boomjahre noch nach. Self-Storage wird deshalb nicht überall zugleich zurückkehren. Märkte mit sinkender Pipeline, tragfähiger Nachfrage und begrenztem lokalem Angebot dürften sich früher erholen. Wo dagegen noch viele neue Flächen auf Mieter warten, braucht der Markt länger. Die entscheidende Frage lautet damit nicht mehr, ob sich Self-Storage erholt, sondern wo – und wie schnell. (mho)