„Wohnimmobilien bleiben langfristig attraktiv“

Wohnimmobilien in Deutschland haben in den letzten Jahren eine wechselvolle Entwicklung durchlaufen. Iris Schöberl ist eine ausgesprochene Expertin auf diesem Gebiet als Präsidentin des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) und Managing Director Germany und Head of Institutional Clients bei Columbia Threadneedle Real Estate. Im Interview erklärt sie, wie sich Preise, Transaktionsvolumina und Investorenverhalten aktuell entwickeln, welche Herausforderungen den Markt prägen und welche politischen Weichen jetzt gestellt werden müssten.

finanzwelt: Frau Schöberl, welche Trends kennzeichnen den Markt für Wohnimmobilien in Deutschland?

Iris Schöberl: Der Markt hat 2021 seinen Höhepunkt erreicht. Damals lag das Transaktionsvolumen bei rund 25 Mrd. Euro. Seitdem hat sich das Bild deutlich verändert. Nach dem Angriff Russlands auf die Ukraine und dem starken Zinsanstieg – die Zinsen haben sich zeitweise vervierfacht – sind die Volumina massiv eingebrochen. 2023 lagen sie nur noch bei etwa 5 bis 6 Mrd. Euro. Erst seit dem 4. Quartal 2025 sehen wir wieder eine leichte Belebung. Für das Gesamtjahr 2025 ergibt sich ein Volumen von rund 6,5 Mrd. Euro. Das 1. Quartal 2026 ist mit etwa 2 Mrd. Euro sehr stark gestartet, das beste Quartalsergebnis seit 2022. Dennoch liegen wir weiterhin deutlich unter dem Niveau von 2021.

finanzwelt: Wie haben sich die Kaufpreise entwickelt?

Schöberl: Parallel dazu sind die Kaufpreise seit dem Hoch gefallen. Im Durchschnitt – abseits von absoluten Spitzenlagen – sprechen wir von Rückgängen zwischen 15 und 20 %. Diese Korrekturen spiegelten sich auch in den Bewertungen nahezu aller Wohnportfolios wider. Seit Ende 2025 beobachten wir jedoch eine Stabilisierung. In Toplagen und bei hochwertigen Objekten sind sogar wieder selektive Preissteigerungen zu sehen. Die Neubautätigkeit bleibt hingegen gedämpft. Der Markt wird derzeit vor allem vom Bestand getragen, während Projektentwicklungen nur zögerlich wieder anlaufen. Erste Signale zeigen aber, dass die Nachfrage – insbesondere von privaten Käufern – wieder leicht zunimmt.

finanzwelt: Wie wirken sich die geopolitischen Krisen und steigenden Energiepreise aus?

Schöberl: Die geopolitische Lage sorgt aktuell erneut für Unsicherheit. Die steigende Inflation könnte zu weiter steigenden Zinsen führen, und höhere Zinsen dämpfen sowohl die Nachfrage als auch die Investitionsbereitschaft institutioneller Anleger. Viele Marktteilnehmer agieren daher derzeit abwartend.

finanzwelt: Wo sehen Sie aktuell weitere große Herausforderungen für die deutsche Immobilienwirtschaft?

Schöberl: Ein zentrales Problem ist zudem der fehlende Neubau im Wohnsegment. Die Ursachen liegen vor allem in den hohen Baukosten, die wiederum durch umfangreiche Regulierung und zahlreiche Auflagen getrieben werden. Dadurch entstehen Produkte, die für viele Marktteilnehmer schlicht zu teuer sind, gemessen an dem, was der Markt bereit ist zu zahlen. Das Ergebnis ist ein weitgehend eingefrorener Markt mit vergleichsweise wenigen Transaktionen. Hinzu kommt eine politische Komponente. Diskussionen über nachträgliche Eingriffe in bestehende Regelwerke, etwa im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse, sorgen für zusätzliche Verunsicherung, selbst wenn entsprechende Maßnahmen am Ende nicht umgesetzt werden. Solche Signale führen dazu, dass Investoren vorsichtiger werden.

finanzwelt: Experten warnen, dass sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt dramatisch verschärfen wird, wenn die Politik nicht entschlossen gegensteuert. Was müsste aus Ihrer Sicht am dringendsten getan werden?

Schöberl: Am dringendsten sind zwei Punkte: weniger Regulierung und eine gezielte Stärkung der Nachfrage. Beim Bürokratieabbau sehen wir erste Fortschritte, aber es braucht konsequent weitere Schritte, um Bau und Investitionen wieder wirtschaftlicher zu machen. Gleichzeitig ist die Finanzierung für private Käufer deutlich schwieriger geworden. Banken vergeben Kredite restriktiver und verlangen höhere Eigenkapitalquoten. Hier könnte der Staat gezielt ansetzen, etwa durch eigenkapitalersetzende Instrumente, die es insbesondere Normalverdienern erleichtern, Wohneigentum zu erwerben. Das würde die Nachfrage beleben und gleichzeitig den Mietmarkt entlasten. Wichtig ist zudem, auf weitere regulatorische Eingriffe in den Markt zu verzichten, insbesondere bei Mietpreisregulierungen. Solche Maßnahmen verunsichern Investoren und wirken sich letztlich negativ auf das Angebot aus. Entscheidend ist, verlässliche Rahmenbedingungen zu schaffen, die Investitionen fördern statt bremsen. Nur so lässt sich der Wohnungsbau nachhaltig ankurbeln.

finanzwelt: Wie entwickeln sich aktuell die Aktivitäten von Columbia Threadneedle Real Estate im Bereich Wohnimmobilien in Deutschland?

Schöberl: Wir bleiben klar im Wohnsegment Deutschland engagiert, insbesondere im Segment qualitativ hochwertiger Wohnimmobilien. Der zentrale Treiber ist das strukturelle Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage: Die Nachfrage übersteigt das Angebot weiterhin deutlich. Zuletzt haben wir etwa eine Wohnimmobilie in der Hamburger HafenCity übernommen. Darüber hinaus sehen wir wieder verstärktes Interesse institutioneller Investoren. Wir haben neues Kapital eingeworben und sind aktuell dabei, gezielt passende Wohnimmobilien für bestehende Investorenportfolios zu identifizieren. Parallel denken wir bereits an die nächste Produktgeneration: Unser Fonds „Best Value Wohnen III“ befindet sich noch in der Investitionsphase, und perspektivisch planen wir ein Nachfolgeprodukt. Gleichzeitig haben sich die Anforderungen institutioneller Investoren verändert. Sie benötigen aktuell Ausschüttungsrenditen von rund 4 %. Das ist nachvollziehbar, denn viele dieser Investoren stehen im Wettbewerb mit nahezu risikolosen Anlagen wie Pfandbriefen, die derzeit Renditen von rund 3,75 % bieten. Entsprechend muss ein angemessener Renditeaufschlag vorhanden sein, um die zusätzlichen Risiken von Immobilieninvestments zu kompensieren. Grundsätzlich ist ausreichend Kapital vorhanden, das in den deutschen Markt investiert werden möchte. Allerdings klafft derzeit eine Lücke zwischen den Renditeerwartungen der Investoren und dem, was am Markt realisierbar ist.

finanzwelt: Wie ist Ihr Ausblick für den weiteren Jahresverlauf für den Wohnimmobilienmarkt in Deutschland?

Schöberl: Die jüngsten geopolitischen Entwicklungen und Unsicherheiten über die weitere Zinsentwicklung dürften die Dynamik im laufenden Jahr bremsen. Langfristig bleiben Wohnimmobilien in Deutschland jedoch attraktiv. Immobilien sind reale Werte, die aktiv bewirtschaftet werden können. Auch wenn Bewertungen zwischenzeitlich unter Druck geraten, bleibt die Assetklasse attraktiv, solange die Cashflows stabil sind. Gerade diese Stabilität und der reale Nutzwert machen Wohnimmobilien weiterhin zu einer verlässlichen Anlage, auch in einem herausfordernden Marktumfeld. (mho)