Zwischen Zinswende, Nachhaltigkeitsdruck und Regulatorik

Konsolidierungsphase oder Beginn einer Markterholung, wie schaut es aus für die Immobilienfinanzierungen? Einig sind sich die Experten darin nicht. Fest aber steht: Die Lage befindet sich irgendwo dazwischen.

Die Banken agieren weiterhin vorsichtig. Ihr Hauptgeschäft besteht derzeit darin, Bestandsdarlehen zu verlängern und mögliche Problemfälle in ihren Büchern zu bereinigen. Das bindet Kapital, das andernfalls für neue Finanzierungen zur Verfügung stünde. Zwar interessieren sich die Institute grundsätzlich für Neugeschäft, gehen dabei aber äußerst selektiv vor. Die anhaltende Unsicherheit am Immobilienmarkt sowie umfassende regulatorische Vorgaben verstärken diese Zurückhaltung zusätzlich.

Neukunden, die für die Banken ein „unbeschriebenes Blatt“ sind, haben es in diesem Umfeld schwer. Nach dem Motto „da weiß ich, woran ich bin“ bevorzugen Banken langfristige, verlässliche Partner mit einem solidem Track Record, also Unternehmen, mit denen sie bereits erfolgreich Projekte umgesetzt und idealerweise durch mehrere Marktzyklen gegangen sind. Eine Tendenz, die sich so schnell nicht ändern wird.

Wesentlicher Treiber dieser Entwicklung sind die eingefrorenen Transaktionsmärkte, gestiegenen Zinsen und gesunkenen Immobilienwerte. Durch die ausbleibenden Verkäufe werden die Geschäftspläne verlängert und die Rückzahlung des Fremdkapitals in die Zukunft verschoben. Aufgrund der höheren Zinsen und gesunkenen Immobilienwerte geht diese Verlängerung in der Regel mit Diskussionen zu den einzuhaltenden Finanzkennzahlen einher, nicht selten auch zu Eigenkapitalnachschüssen. Beide Faktoren reduzieren das zur Verfügung stehende Fremdkapital, machen die Immobilienfinanzierung teurer und sind entsprechend dafür verantwortlich, dass das Neugeschäft noch immer deutlich unter dem früheren Niveau liegt. Gleichzeitig sind viele Unternehmen finanziell schwächer aufgestellt als in den Jahren zuvor, was die Situation zusätzlich verschärft. Steigende Zinsen drücken die Rentabilität – in Kombination mit den hohen Bewertungen der vergangenen Jahre ein nicht zu unterschätzendes Problem. Aber woher soll frisches Kapital kommen? Viele Marktteilnehmer stellen sich breiter auf und verhandeln auch mit „alternativen“ Kapitalgebern.

Solidität statt gestresster Rentabilität

Eine der größten Herausforderungen für Immobilienunternehmen liegt in ihren existierenden und bald auslaufenden Darlehen, die noch immer Konditionen auf Vorkrisenniveau enthalten. Gesunkene Marktwerte führen dazu, dass Verkaufserlöse häufig nicht ausreichen, um die Restschuld bestehender Darlehen zu decken. In der Folge werden Transaktionen verschoben oder gar nicht umgesetzt. Eine Eins-zu-eins-Umschuldung ist selten möglich. Banken reagieren mit restriktiverer Kreditvergabe und bevorzugen Kunden mit nachweislicher Bonität und Erfahrung. Deutlich aktiver präsentieren sich derzeit Debt Funds. Diese, häufig durch institutionelle Investoren gut kapitalisierten Akteure, haben ihre Marktpräsenz in den vergangenen Jahren kontinuierlich ausgebaut. Sie agieren flexibler als Banken, treten proaktiv an potenzielle Partner heran und schließen damit Finanzierungslücken, die durch die Zurückhaltung traditioneller Kreditgeber entstanden sind. Besonders bei Core-Plus- und Value-Add-Immobilien sowie Projektentwicklungen gewinnen sie stetig an Bedeutung.

Rückläufig ist dagegen das Geschäft anderer alternativer Finanzierer. Crowdfunding-Plattformen, die in Boomzeiten als demokratisierte Finanzierungsform galten, haben in den jüngsten Krisenjahren deutlich an Vertrauen verloren. Auch die Mezzanine-Finanzierung hat an Bedeutung eingebüßt, da viele dieser Strukturen gescheitert sind und sich als zu teuer erwiesen haben. Stattdessen wird zunehmend zu Whole Loans gegriffen, die Senior und Junior Tranche in einem Darlehen zusammenfassen. Das Fazit vieler Marktakteure lautet daher: „Langweilig hat sich bewährt“. Einen risikobehafteten Geschäftsplan durch zusätzlichen Fremdkapitaleinsatz der Rendite wegen noch riskanter zu machen, ist eben nicht zwingend erfolgsversprechend.

Selektiver, aber stabiler Markt durch Regulatorik

Beim Thema Nachhaltigkeit gilt: Das grüne Produkt erhält zunehmend kein Premium, sondern das braune einen Malus. Eine grüne Immobilie ist vom Start weg nicht zwingend Voraussetzung, doch Finanzierer verlangen klare Fahrpläne zur Transformation. Die geforderten Zeitschienen, die Kriterien der EU-Taxonomie zu erfüllen, fallen unterschiedlich lang aus. Einige Banken gewähren zudem über Pfandbriefprogramme günstigere Konditionen für nachhaltige Investments, sofern diese verschiedenen Nachhaltigkeitskriterien entsprechen.

Den stärksten Einfluss auf die Finanzierung üben derzeit die Eigenkapitalvorschriften der Basel-Regularien aus. Mit Inkrafttreten der Novelle zu Beginn dieses Jahres haben sich die Finanzierungsbedingungen insbesondere für Projektentwicklungen weiter verschärft. Die Regularien differenzieren bislang unzureichend zwischen einer gewerblichen Entwicklung und einer Mietwohnentwicklung. Eine differenziertere Betrachtung wäre hier sinnvoll.

Hinzu kommt: Regulatoren prüfen derzeit verstärkt die Wertansätze in den Bankbilanzen. Vor diesem Hintergrund ist es sehr wahrscheinlich, dass im kommenden Jahr mehr bankeninduzierte Verkäufe auf den Markt kommen werden – eine Gelegenheit für Opportunisten, Value-Add-Fonds und Private-Equity-Investoren. Für die Immobilienfinanzierung werden jedoch die traditionellen (Pfandbrief-)Banken und die Debt Funds die wichtigsten Player bleiben. Zwar ist die Talsohle noch nicht vollständig durchschritten, doch ein erneuter Credit Crunch gilt als unwahrscheinlich. Gute Projekte mit überzeugenden Businessplänen werden weiterhin das nötige Kapital finden.

Ein Beitrag von Dr. Kai-Magnus Schulte, Managing Director – Co-Head Transaction Germany, Hines