Green Building beginnt im Bad: Wie Vermieter von nachhaltiger Badsanierung finanziell profitieren

Nachhaltigkeit im Gebäudebestand entscheidet über Vermietbarkeit, laufende Betriebskosten, steuerliche Effekte und letztlich wesentlich über die Rendite. Wer 2026 in die Modernisierung investiert, findet im Badezimmer den schnellsten Hebel für Green-Building-Standards. Gastautor Ewan Fleischmann, Geschäftsführer von Badsanieren24, zeigt, warum sich nasanichhaltige Badsanierungen für Vermieter doppelt lohnen.

In deutschen Bädern wird Nachhaltigkeit konkret, regelrecht greifbar: Wasserverbrauch, Energieeffizienz und Materialwahl sind hier unmittelbar messbar. Ein Umbau mit ressourcenschonenden Armaturen, bodengleichen Duschen und langlebigen Oberflächen senkt nicht nur die Betriebskosten, sondern steigert die Attraktivität des Objekts.

Laut Branchenangaben liegen die Kosten für eine Standardmodernisierung zwischen 6.000 und 8.000 Euro, die Bauzeit beträgt meist zwei bis acht Wochen. Wer dabei auf fugenarme Flächen, rutschhemmende Böden und Thermostat-Armaturen setzt, erfüllt nicht nur Komfort- und Sicherheitsstandards, sondern auch ESG-Kriterien, die zunehmend für Investoren und Mieter relevant sind.

Hinzu kommt: Nachhaltige Materialien wie recycelte Fliesen oder wassersparende Duschsysteme sind nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern reduzieren langfristig den Wartungsaufwand und die Folgekosten für Vermieter.

Steuerliche Hebel: Sofortabzug oder Abschreibung – die Art des Aufwands ist entscheidend

Für selbstgenutzte Einheiten sind haushaltsnahe Handwerkerleistungen bis zu 20 Prozent der Arbeitskosten – aber maximal nur 1.200 Euro jährlich – direkt von der Steuerschuld abziehbar, wenn die Rechnung die Arbeitskosten ausweist. Vermieter profitieren anders: Sie setzen Aufwendungen im Rahmen der sogenannten Werbungskosten an – ohne die 1.200-Euro-Deckelung –, sofern es sich um „Erhaltungsaufwand“ handelt. Wird das Ausstattungsniveau deutlich angehoben (zum Beispiel vom einfachen zu einem Luxusstandard), kippt die Einordnung in „Herstellungskosten“. Das hat steuerrechtlich andere Folgen, weil dann die Abschreibung über mehrere Jahre läuft.

Für Vermieter ist diese steuerliche Detail-Einordnung entscheidend. Viele „grüne“ Upgrades – etwa der Austausch alter Armaturen gegen wassersparende Modelle oder die Sanierung einer Dusche ohne Flächenvergrößerung – lassen sich so planen, dass sie als Erhaltungsaufwand gelten. Voraussetzung dafür sind eine klare Rechnungsstruktur mit getrennten Material- und Arbeitskosten sowie detaillierter Leistungsbeschreibung. Wer hier sorgfältig vorgeht, kann die Investition sofort steuerlich geltend machen und gleichzeitig den Wert der Immobilie steigern.

Barrierefreie Bäder erschließen Vermietern neue Mieterzielgruppen

Green Building umfasst auch soziale Aspekte. Barrierefreie Bäder nach DIN-Norm – mit bodengleicher Dusche, rutschhemmendem Boden und ausreichend Bewegungsfläche – erhöhen die Vermietbarkeit und reduzieren spätere Umbaukosten. Die Investition in eine barrierefreie Dusche liegt häufig zwischen 3.000 und 5.000 Euro, hinzu kommen Armaturen und Haltegriffe.

Für Vermieter bedeutet das: höhere Marktchancen bei älteren Mietern und Familien mit Pflegebedarf sowie ein Plus an Sicherheit. Neben steuerlichen Vorteilen können Vermieter auf zahlreiche Förderprogramme setzen. KfW-Zuschüsse für altersgerechten Umbau und passgenaue Kredite sind weiterhin zentrale Instrumente – allerdings nur bei Antragstellung vor Baubeginn. Auch Pflegekassen beteiligen sich bei anerkanntem Pflegegrad an den Kosten für barrierefreie Duschen. Wer frühzeitig prüft, sichert nicht nur Zuschüsse, sondern auch Planungssicherheit. Angesichts knapper werdender Förderbudgets bleibt die Kombination aus günstigen Krediten und steuerlichen Effekten ein strategischer Ansatz.

Wirtschaftliche Wirkung: Mehrwert für Vermieter auf drei Ebenen

Nachhaltige Badsanierungen zahlen auf Betriebskosten, Vermietbarkeit und den langfristig spürbar höheren Wert einer Immobilie ein. Moderne Armaturen und Temperaturbegrenzer senken Wasser- und Energieverbrauch, fugenarme Oberflächen reduzieren den Reinigungsaufwand und damit den Einsatz von potenziell wassergefährdenden Haushaltschemikalien. Barrierefreiheit erweitert die Zielgruppe und steigert die Vermarktungschancen. Und nicht zuletzt: Wer heute investiert, positioniert sich für die Zukunft – mit einem Objekt, das ESG-Kriterien erfüllt und damit auch für institutionelle Anleger interessant bleibt.

Über den Autor

Als Geschäftsführer von Badsanieren24 widmet sich Ewan Fleischmann seit vielen Jahren der Frage, wie Wohnräume zeitgemäß modernisiert werden können. In seinen Texten analysiert er Trends und präsentiert praktische Lösungsansätze für moderne Renovierungsprojekte.