Angebotsmieten für Bestandswohnungen steigen stärker als für Neubauten

Die Wohnungsmärkte in den deutschen Ballungsräumen haben sich im ersten Halbjahr 2025 nach einer Analyse von JLL äußerst unterschiedlich entwickelt. Während in einigen Städten die Angebotsmieten im Jahresvergleich kräftig anzogen, legten sie andernorts eine Wachstumspause ein. Besonders deutlich fällt die Diskrepanz bei der Entwicklung der Neubaumieten aus. Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen zeichnet sich ein Aufwärtstrend ab. 

In den acht untersuchten Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart sind die Angebotsmieten im Jahresvergleich im Schnitt (Median) um 4,9 Prozent gestiegen. Im ersten Halbjahr 2024 lag das Mietenplus noch bei 8,1 Prozent. Die regionalen Unterschiede sind allerdings beträchtlich: So zogen beispielsweise in Hamburg die Mieten um 13,7 Prozent an, während München und Stuttgart mit fünf und 4,8 Prozent eher moderate Mietpreissteigerungen aufweisen. Die Berliner Wohnungsmieten sind nach den enormen Anstiegen in den vergangenen Jahren dagegen in eine Seitwärtsbewegung übergegangen. Qualitätsbereinigt* sind die Mieten in der Bundeshauptstadt im Jahresvergleich nur noch um ein Prozent gestiegen; im Vorjahr lag das Wachstum noch bei 11,4 Prozent. 

Auch abseits der Metropolen hat die Mietendynamik nachgelassen: In den kreisfreien Städten sind die Angebotsmieten durchschnittlich um 3,9 Prozent gestiegen (erstes Halbjahr 2024: 4,8 Prozent), in den Landkreisen um 2,9 Prozent (erstes Halbjahr 2024: 5,5 Prozent). 

Für die Analyse wurden insgesamt rund 35.000 Miet- und 41.000 Kaufangebote ausgewertet. Betrachtet wurden sowohl Neubauten als auch Bestandsgebäude.

Im Betrachtungszeitraum von fünf Jahren haben sich Mietwohnungen in Berlin und Leipzig mit Preissteigerungen von 49,9 Prozent beziehungsweise 46,8 Prozent am stärksten verteuert. Dahinter folgen Hamburg (36,8 Prozent), Köln (31,2 Prozent) und Düsseldorf (26,6 Prozent). Vergleichsweise geringe Mietzuwächse weisen dagegen Frankfurt (21 Prozent), München (17,3 Prozent) und Stuttgart (9,9 Prozent) auf. 

Teuerster Wohnstandort für Mieter bleibt München mit einem durchschnittlichen Mietpreis (Bestand und Neubau) in Höhe von 24,11 Euro/m². Mit gehörigem Abstand folgen Berlin (19,49 Euro/m²) und Frankfurt (19 Euro/m²). Auffallend ist der signifikante Abstand zu Leipzig: In der sächsischen Metropole beträgt die Miete im Mittel 11,01 Euro/m².

Auf einem ähnlichen Niveau wie die Durchschnittsmieten haben sich auch die Spitzenmieten entwickelt. Hier lag das Wachstum bei 4,7 Prozent und erneut zeigen sich starke regionale Unterschiede. In Leipzig hat sich das Spitzensegment im Vergleich zum Vorjahr um 32 Prozent verteuert, in Hamburg immerhin noch um 15 Prozent. In Berlin gab es dagegen einen Rückgang um 4,5 Prozent. Bei der absoluten Miethöhe hat ebenfalls München mit rund 36 Euro die Nase vorn.

Bestandsmieten ziehen stärker an als Neubaumieten

Auffallend bei der Entwicklung der Durchschnittsmieten ist, dass die Bestandsmieten mit einem Plus von 6,8 Prozent mittlerweile eine höhere Dynamik aufweisen als die Neubaumieten (3,3 Prozent). Im Vorjahr war das Verhältnis noch umgekehrt. Damals wuchsen die Mieten im Neubausegment im Mittel um 10,3 Prozent. „Infolge einer zurückhaltenden Neubautätigkeit kommen insgesamt deutlich weniger Mietwohnungen auf den Markt. Dadurch ist der Einfluss einzelner Wohnungsbauprojekte auf die Berechnung der Neubaumiete für die jeweiligen Städte größer geworden. Eine reine Betrachtung der mittleren Neubaumieten von einem Jahr zum nächsten wird infolgedessen verzerrt. Dies zeigt sich deutlich an den auffälligen Diskrepanzen zwischen der mittleren Jahresentwicklung und der qualitätsbereinigten Betrachtung“, erläutert Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany.