Immobilieninvestitionen über den Zweitmarkt

Die asuco-Unternehmensgruppe aus dem bayerischen Oberhaching ist ein bankenunabhängiges Emissionshaus für Vermögensanlagen am Zweitmarkt. Trotz der „weltweit expansiven Politik der Notenbanken“ biete der Zweitmarkt für geschlossene AIF mit Immobilieninvestitionen nach wie vor die Chance, Immobilien mittelbar unter deren nachhaltigem Markt-/Verkehrswert zu erwerben – berichten die beiden Geschäftsführer Robert List und Paul Schloz im Interview.

finanzwelt: Herr List, Herr Schloz, asuco ist seit mehr als 14 Jahren sehr erfolgreich am Zweitmarkt geschlossener Immobilienfonds tätig. Sie haben sich als Alternative zu konventionellen Immobilienanlagen etabliert. Können Sie uns erläutern, was unter dem Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds zu verstehen ist?

Robert List» Am Zweitmarkt werden Anteile an bereits platzierten geschlossenen Immobilienfonds gehandelt. Damit investieren wir bildlich gesprochen über Bande gespielt in den Immobilienmarkt. Die Attraktivität von Investitionen am Zweitmarkt ergibt sich aufgrund der geringen Transparenz bei der Kursfindung, unkonkreten Preisvorstellungen sowie persönlichen Sondersituationen der meisten verkaufswilligen Anleger. Nicht selten ist es daher möglich, mittelbar Immobilien unter deren nachhaltigen Markt- bzw. Verkehrswerten zu erwerben. Das ist anders, als wenn man die Immobilie als Ganzes erwerben würde.

finanzwelt: Welche konkreten Vorteile ergeben sich für Investoren am Zweitmarkt?

Paul Schloz» Die bekannte Kaufmannsweisheit ‚Im Einkauf liegt der Gewinn‘ beschreibt den Zweitmarktvorteil sehr passend. Konkret heißt das beispielsweise, dass wir aktuell über den Zweitmarkt in Fonds mit Wohnungen in Berlin zu einem Bewertungsansatz von rund 1.500 Euro/m2 investieren können. Durch die geringen Einkaufspreise werden einerseits ein hohes Gewinnpotenzial bei Liquidationen, anderseits ein Sicherheitspolster für einen Rückgang der Marktpreise geschaffen. Neben diesem Preisvorteil können Investoren relativ einfach eine für Immobilienanlagen einzigartige Streuung erreichen. Da immer nur kleine ‚Anteile‘ der Immobilie erworben werden, ist der Kapitaleinsatz für die einzelne Immobilie deutlich reduziert. Unsere Anleger profitieren beispielsweise von einer Streuung auf mehr als 450 Immobilien in mehr als 300 verschiedenen Fonds aller Nutzungsarten. In einem Satz: Der Zweitmarkt ermöglicht mit überschaubaren Anlagebeträgen, stark risikoreduziert und zu geringen Kosten in Immobilien zu investieren. Vorteile, die so kein anderes Immobilienprodukt bietet.

finanzwelt: Verstanden – als professioneller Investor nutzen Sie die Intransparenz in diesem Markt.

List» Die aktuelle Marktsituation lässt Immobilien gerade nicht so gut aussehen. Seit 2022 sinken die Immobilienpreise erstmals seit vielen Jahren auf breiter Front spürbar. Dazu kommen Schlagzeilen über Insolvenzen bei prominenten Marktteilnehmern.

finanzwelt: Macht Ihnen die aktuelle Situation Sorgen? Ist Ihr Geschäftsmodell auch dieser Herausforderung gewachsen?

Schloz» Tatsächlich sehen wir seit 2007 in immer kürzeren Abständen neue Krisen. Gerade deshalb sollte die langfristige Stabilität einer Kapitalanlage die wichtigste Anforderung für einen Investor sein. Immobilien haben sich grundsätzlich als Sachwert über Jahrhunderte bewährt. Der Zweitmarkt bietet ein zusätzliches Sicherheitspolster und sorgt damit für eine nochmal verbesserte Krisenresilienz. Da wir einen langfristigen Anlagehorizont besitzen, macht uns die aktuelle Situation keine zu großen Sorgen. Auf der anderen Seite sehen wir im Zweitmarkt aktuell Übertreibungen nach unten. Hier ergeben sich einige attraktive Opportunitäten. Wer jetzt antizyklisch investiert, sichert sich ein exzellentes Renditepotenzial bei zukünftiger Markterholung.

finanzwelt: Viele Vertriebe haben die Erfahrung gemacht, dass der Markt und das Asset das eine ist, es aber im Hinblick auf den Anlegererfolg langfristig vor allem auf den Manager und dessen Kompetenz ankommt. So manche heiße Produktstory ist an den Realitäten gescheitert. Wie ist die asuco hier aufgestellt?

List» Natürlich wird der langfristige Anlagerfolg von der Managementkompetenz beeinflusst. Die asuco hat sich seit Gründung 2009 voll und ganz auf den Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds spezialisiert. Die Mitarbeiter haben teilweise seit mehr als 30 Jahren Erfahrung in diesem Bereich. Durch die Spezialisierung vermeiden wir Interessenkonflikte, konnten ein einzigartiges Know-how aufbauen, verfügen über ein exzellentes Netzwerk an Partnern und haben einen hervorragenden Zugang zum Zweitmarkt. Alles Punkte, die wir zum Nutzen unserer Anleger einsetzen. Wir können aufgrund unserer Erfahrung auch Investitionschancen erkennen, wenn die Marktverhältnisse, wie aktuell, schwieriger sind.

finanzwelt: Wie können Anleger konkret in diesen „alternativen“ Immobilienmarkt investieren?

Schloz» Von der asuco angebotene Kapitalanlagen müssen so attraktiv sein, dass die verantwortlichen Personen selbst bereit sind, signifikante Beträge in diese Kapitalanlagen zu investieren. Das war und ist für uns zentrale Vorgabe. Geringe Gebühren, Transparenz, partnerschaftliche und faire Regelungen für die Partizipation des Managements an Erfolgen, aber auch Misserfolgen sind daher für uns eine Selbstverständlichkeit. Unsere Leistungsbilanz, bestehend aus unseren Zweitmarktfonds und den Namensschuldverschreibungen der Serie ZweitmarktZins, kann sich sehen lassen. Mit der Emission einer Inhaberschuldverschreibung haben wir jetzt eine attraktive Alternative insbesondere für Vermögensverwalter mit KWG- oder WpIG-Zulassung und ganz generell für alle interessierten Anleger geschaffen. Anleger können jetzt auch über ein echtes Wertpapier in den Zweitmarkt investieren und die asuco-Kapitalanlage im Depot verwahren. Anders als bei klassischen Schuldverschreibungen partizipieren unsere Anleger dabei auch weiterhin über einen variablen Zins grundsätzlich an sämtlichen Einnahmenüberschüssen und an Wertsteigerungen. Das ist vor allem im Hinblick auf die Chance wichtig, über steigende Mieteinahmen von einem effektiven Inflationsschutz zu profitieren. (lvs)