Colliers: Investmentvolumen in Core-Logistikimmobilien verharrt auf niedrigem Niveau

Logistikimmobilien-Investments liegen im Trend. Entgegen der leicht rückläufigen Entwicklung des gesamten gewerblichen Investmentmarktes konnten Logistik-und Industrieimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von knapp 1,1 Milliarden Euro nach dem Ende des dritten Quartals 2012 rund 50 % über dem Ergebnis des Vorjahres abschließen. Dennoch entfielen in den ersten drei Quartalen 2012 lediglich 25,1 % der Investitionen auf den Core-Bereich von Logistikimmobilien. Woran liegt diese Begrenzung des Transaktionsvolumens? Ist es schlicht ein Mangel an entsprechenden Objekten? Oder muss man die limitierenden Faktoren auch unter den Marktakteuren suchen? Marcus Blumenthal, Senior Consultant Industrie und Logistik bei Colliers International, München erläutert, welche Anforderungen Projektentwickler, Investoren, Banken und Mieter stellen und wo die Schwierigkeiten liegen.

(fw/ah) Herr Blumenthal, dem Markt für Logistikimmobilien wird ein großes Potenzial bescheinigt. Die Zahlen der ersten drei Quartale in diesem Jahr zeigen, dass insbesondere Core und Core-plus-Objekte in den Ballungsräumen sehr gefragt sind. Wie beurteilen Sie die weitere Entwicklung?

Blumenthal: Die Logistikbranche ist nach der Automobilindustrie und dem Einzelhandel in Deutschland der drittgrößte Wirtschaftszweig. Der Umsatz der Logistikwirtschaft stieg im letzten Jahr um rund sechs Prozent auf 222 Milliarden Euro. Man kann schon fast von einem Logistik Boom sprechen, der durch das Wachstum der Ballungsräume, die Anforderungen an passgenaue Warenlieferung, Sortimentserweiterungen und die höhere Drehgeschwindigkeit im Einzelhandel weiter angefeuert wird. Was den Markt der Core- und Core-plus Objekte angeht, verzeichnen wir massives Interesse von Seiten der Investoren.

Wenn wir uns den Markt betrachten, ist aber eines sehr auffällig: Alle suchen nach Core und Core-plus-Objekten, trotzdem entfielen 2011 lediglich 11,2% des Investitionsvolumens in diese Risikoklasse der Logistikimmobilien. Zwar verzeichnen Sie für das laufende Jahr 2012 einen Anstieg auf gut 25%,dennoch ist dies ein relativ geringer Anteil gemessen am Gesamtinvestitionsvolumen in Logistikimmobilien. Woran liegt das, was sind die limitierenden Faktoren?

Blumenthal: Dafür gibt es vielfältige Gründe. Die eingangs genannten Marktteilnehmer haben mit sehr spezifischen Schwierigkeiten zu kämpfen. Für die Projektentwickler sind die Hürden zur Finanzierung von Logistikimmobilien relativ hoch. Die Bedingungen der Kreditvergabe sind deutlich schwieriger geworden, der Anteil des einzubringenden Eigenkapitals ist höher geworden. Erschwerend kommt hinzu, dass die Banken in der Regel eine klare Exitstrategie und eine hohe Vorvermietungsquote fordern. Dadurch bleiben vor allem spekulative Entwicklungen den eigenkapitalstarken Entwicklern vorbehalten. In der Summe geraten dadurch Neubauentwicklungen ins Stocken.

Welche Anforderungen stellen denn die Marktakteure an Core-Logistikimmobilien? Wie ist dieser Bereich definiert?

Blumenthal: Eine offizielle Definition gibt es nicht. Unter "Core" werden mehrere Faktoren zusammengefasst. An erster Stelle steht hier die Lage - die meisten institutionellen Investoren suchen Logistikimmobilien an den BIG-5-Standorten, bzw. an den etablierten Logistik-Hotspots wie z.B. Bremen, Hannover, dem Ruhrgebiet oder dem Niederrhein. Viele Standorte, die in der Boomzeit 2006-2008 entwickelt wurden, gelten heute nicht mehr als Core-Lagen. Der nächste Punkt sind die technischen und baulichen Eckdaten der Immobilie. Hier gibt es mittlerweile sehr viele Eckdaten, auf die die Investoren achten und zwingend fordern. Die bekanntesten sind neben der Hallenhöhe von mindestens zehn Metern Unterkante Binder die Andienung - hier sind ein bis zwei Andocktore pro 1.000 m² Hallenfläche Pflicht. Weiterhin wichtig ist ein geringer Büroflächenanteil und modernste Technik bei der Heizung und Sprinkleranlage. Hintergrund ist hierbei immer die maximale Drittverwendung und nachhaltige Vermietungschance. Zu guter Letzt gehören natürlich auch die Vermietungssituation und der Mieter dazu. Ein langfristiger Mietvertrag ist hier das A und O.

Sind aus Ihrer Erfahrung die Investoren anspruchsvoller geworden?

Blumenthal: Ja, definitiv. Das gilt sowohl für die eben erwähnten Anforderungen, die an Core-Logistikobjekte gestellt werden, als auch wohin und mit welcher Risikobereitschaft investiert wird. Forward-funding-deals finden im Logistikimmobilien-Investment genauso wie bei anderen Asset-Klassen kaum noch statt.

Sie haben zuvor die Vertragslaufzeiten angesprochen. Wie sieht denn aus Investorensicht der Core-Mieter aus?

Blumenthal: Den Logistiksektor kennzeichnet ja die Tatsache, dass wir es häufig mit Ein-Mieter-Objekten zu tun haben, entsprechend wichtig ist deshalb die Bonitätsfrage und die Länge der Mietverhältnisse. Der Wunsch der Investoren sind natürlich Zehn-Jahres-Mietverträge. Einige können sich mittlerweile auch schon wieder mit sieben Jahren anfreunden. Wichtig hierbei ist aber nicht nur die Laufzeit - um investmentfähig zu sein, muss der gesamte Mietvertrag betrachtet werden. Aktuell gibt es einige potentielle Mieter, die diese hohen Anforderungen erfüllen. In München haben wir in diesem Jahr schon einige investmentfähige Projekte in der Vermietung begleitet.

An den Mietern liegt das begrenzte Investitionsvolumen also nicht. Wie lautet Ihr Resümee?

Blumenthal: Wir sehen die Hürden vor allem bei der Finanzierung. Den Projektentwicklern ist der Engpass an Core- und Core-Plus-Projekten nur in geringem Maße anzulasten, da sie den Gegebenheiten des Marktes unterworfen sind. Limitierend wirken sich außerdem neben den strengen Finanzierungsbedingungen die begrenzte Zahl an geeigneten Grundstücken aus. Die Grundstückspreise sind insbesondere im süddeutschen Raum sehr hoch und die Kommunen weisen neue Flächen oft nicht bedarfsgerecht aus oder sie haben einen Grundstücksmangel in geeigneten Lagen. Daraus entsteht ein Mangel an Core-Objekten und letztlich der gerade zu beobachtende Nachfrageüberhang. Resümierend sage ich: Der Logistikmarkt bleibt in Bewegung und bietet Investoren sehr gute Renditechancen. Ich kann an dieser Stelle nur an alle Beteiligten appellieren, die Gründe am Engpass an Core-Logistikimmobilien zu reflektieren, denn der Bedarf an spekulativen Projekten ist sowohl auf Nutzer- als auch auf Investorenseite klar erkennbar.