Die fünf größten Irrtümer

Nachhaltiges Bauen ist zur Massenbewegung geworden. Das ist gut. Was weniger gut ist: Mit dem Trend sind auch eine Reihe von Halbwahrheiten zur Normalität geworden, die Bauherren, Käufer und Investoren regelmäßig falsche Entscheidungen treffen lassen.

1. Irrtum: Sanieren ist immer nachhaltiger als Neubau

Das ist der hartnäckigste aller Mythen. Er klingt logisch, weil ja kein neues Material verbaut wird und das Gebäude bereits steht. Tatsächlich verursachen Sanierungen über den gesamten Lebenszyklus betrachtet nach Studien des Wuppertal Instituts und der DGNB im Schnitt deutlich weniger CO2-Emissionen als ein vergleichbarer Neubau, weil die Tragstruktur erhalten bleibt und die graue Energie der bestehenden Bausubstanz weitergenutzt wird. So weit, so richtig. Falsch wird die Aussage, sobald man sie pauschalisiert. Gerade Häuser aus den 1960er- bis 1980er-Jahren wurden in einer Welt errichtet, in der Energiepreise niedrig waren und Dämmung kaum eine Rolle spielte. Niedrige Geschosshöhen, ungünstige Grundrisse, Wärmebrücken, kleine Technikräume und veraltete Tragstrukturen lassen sich nur begrenzt korrigieren. Wenn ein solches Gebäude trotz aufwendiger Sanierung dauerhaft mehr Energie verbraucht als ein konsequent geplanter Neubau im Passivhaus-Standard mit nachwachsenden Rohstoffen, kippt die Bilanz über 30 oder 40 Jahre. Der Regelfall ist das nicht. Aber der Einzelfall wird in der Praxis zu oft ignoriert. Die richtige Frage lautet deshalb nicht „Altbau oder Neubau?“, sondern „Welche Lösung verursacht über den gesamten Lebenszyklus die geringeren Emissionen und Kosten?“

2. Irrtum: Energieeffizienz ist gleich Nachhaltigkeit

Wer ein Haus mit hoher Energieklasse baut, hält sein Projekt automatisch für nachhaltig. Das greift zu kurz. Energieeffizienz beschreibt nur einen Teil der Klimabilanz: den Betrieb. Was vergessen wird, ist die graue Energie in den Baumaterialien, der Aufwand für Transport und Verarbeitung sowie die Frage, was am Ende der Nutzungsdauer mit dem Gebäude geschieht. Ein hocheffizientes Haus aus Beton und Stahl mit großem Keller startet bilanziell mit einem deutlich höheren CO2-Rucksack als ein etwas weniger effizientes Holzhaus ohne Unterkellerung. Über mehrere Jahrzehnte holt das eine das andere oft nicht mehr ein. Wer Nachhaltigkeit ernst meint, denkt deshalb in vier Phasen: Herstellung, Betrieb, Wartung, Rückbau. Die international etablierte Lebenszyklusanalyse (LCA) ist genau das Werkzeug dafür und längst Standard in einer seriösen Nachhaltigkeitsbewertung. Eine Energieklasse auf dem Papier ist kein Ersatz für diese Gesamtschau.

3. Irrtum: Beton und Stahl sind alternativlos

Massivbauweise gilt vielen Bauherren noch immer als der Goldstandard. Solide, langlebig, wertstabil. Das stimmt im Hinblick auf die Statik. Es stimmt nicht im Hinblick auf die Klimabilanz. Beton und Stahl gehören zu den emissionsintensivsten Baustoffen überhaupt, ihre Herstellung verursacht erhebliche CO2-Mengen. Holz und andere nachwachsende Rohstoffe sind in vielen Anwendungen deutlich besser, ohne dass die Statik darunter leiden muss. Hinzu kommt ein Aspekt, den die meisten Bauherren erst nach mehreren heißen Sommern verstehen: Sommerhitzeschutz. Während herkömmliche Dachdämmungen die Sommersonne bereits nach sechs bis acht Stunden ins Gebäude lassen, erreichen hochwertige Holzfaserdämmungen Phasenverschiebungen von zehn bis sechzehn Stunden. Die Hitze des Tages kommt erst nachts an, wenn sie wieder herausgelüftet werden kann. Das spart Klimaanlagen, Stromkosten und macht Gebäude unabhängiger von immer extremeren Sommern. Wer heute massiv und ungedämmt baut, kauft sich die Klimaanlage von übermorgen schon mit ein.

4. Irrtum: Hauptsache dämmen, je mehr desto besser

Dämmung ist ein notwendiger Hebel, aber kein Selbstzweck. Wer ein Bauteil sauber dämmt, ohne die anderen Bauteile, die Lüftung und die Gebäudehülle als Ganzes mitzudenken, schafft regelmäßig neue Probleme. Ein klassisches Beispiel sind dichte Dreifachverglasungen in einer ungedämmten Altbaufassade. Das Fenster wird zum wärmsten Bauteil in der kältesten Wand, Feuchte aus der Raumluft kondensiert nicht mehr am Fenster, sondern an der Wand daneben. Innerhalb weniger Heizperioden zeigt sich Schimmel. Genauso heikel ist Dämmung, die in der falschen Reihenfolge geplant wird. Wer einen alten Bestand mit dicken Dämmpaketen umbaut, ohne vorher die Frage zu beantworten, ob das Gebäude überhaupt sinnvoll weiterbetrieben werden kann, investiert in ein System, das ohnehin unter dem Standard eines konsequent geplanten Neubaus bleibt. Auch hier gilt: Dämmen ist Mittel, nicht Ziel. Das Ziel heißt geringer Lebenszyklus-Energiebedarf, nicht möglichst viele Zentimeter Mineralwolle in der Wand.

5. Irrtum: Nachhaltigkeit ist ein Luxusthema, das sich nicht rechnet

Der hartnäckigste Irrtum gerade in finanzaffinen Kreisen lautet: Nachhaltiges Bauen ist eine Wertentscheidung, keine Renditeentscheidung. Genau das stimmt nicht mehr. Daten von ImmoScout24 zeigen, dass Eigentumswohnungen der Energieklasse A zwischen 2021 und 2025 rund 13 % an Wert gewonnen haben, während Wohnungen der Klassen G und H jeweils 12 % verloren. Bei Mehrfamilienhäusern beziffert JLL die Preisschere zwischen den besten und den schlechtesten Effizienzklassen auf rund 25 %. Banken werden in der Finanzierung zunehmend selektiv. Häuser ohne erkennbaren Nachhaltigkeitspfad sind in der Bilanzlogik vieler Institute keine sicheren Sicherheiten mehr.

Aus über 8.000 begleiteten Bauprojekten habe ich gelernt, dass Nachhaltigkeit am Bau nicht an gutem Willen scheitert, sondern an diesen fünf weit verbreiteten Irrtümern. Sie alle haben gemeinsam, dass sie auf den ersten Blick richtig klingen. Auf den zweiten Blick rechnen sie sich nicht. Wer ein Haus baut, kauft oder als Investment hält, sollte diese Irrtümer kennen, denn sie kosten am Ende immer Geld. Manchmal sehr viel.

Was das für Bauherren, Käufer und Investoren bedeutet

Nachhaltigkeit am Bau ist kein moralisches Bekenntnis, sondern eine ökonomische Disziplin. Sie verlangt eine Lebenszyklus-Sicht statt einer BauphasenSicht, eine differenzierte Materialwahl statt eines Reflexes auf Beton und Stahl, eine integrierte Hüllen- und Lüftungsplanung statt punktueller Dämmreflexe und eine ehrliche Abwägung zwischen Sanierung und Neubau, die nicht in Floskeln endet. Wer diese Disziplin ignoriert, baut Häuser, die in fünfzehn Jahren zu Stranded Asset werden. Wer sie befolgt, baut Vermögen, das auch dann noch finanzierbar, vermietbar und verkäuflich ist, wenn die Anforderungen weiter steigen.

Ein Beitrag von Tobias Beuler, Bausachverständiger, Bestseller-Autor und Youtube-Host