Nichts geht ohne Daten!

Die Immobilienwelt ist im Wandel. Neue Assetklassen treten hinzu. So auch Datacenter. Laut Colliers erreichten Rechenzentren mit rund 1,2 Mrd. Euro einen Anteil von rund 5 % am gesamten Transaktionsvolumen in Deutschland, das insgesamt mehr als 25 Mrd. Euro umfasste.

Rechenzentren? Vor einigen Jahren in der Dimension noch relativ unbekannt, sind sie mittlerweile zu einem festen Be standteil der digitalisierten Welt geworden. Datenzentren sind ein relevanter, kritischer Standortfaktor für Wirtschaft, Industrie und Gesellschaft. Damit verknüpft sind Fragen nach dem Netzausbau, der Energieknappheit und Regula torik. Und nicht zuletzt ist auch die Auswahl des Standorts wichtig für die Effizienz der Rechenzentren. Laut Branchen verband Bitkom e.V. ist Deutschland mit aktuell über 1,3 GW installierter IT-Kapazität der größte Rechenzentrums markt Europas. Tendenz wachsend.

Größe dominiert – Fokus Frankfurt und Berlin

Laut Katja Caspers, Senior Consultant Market Intelligence & Foresight bei Colliers, sticht die Dominanz großvolumiger Grundstücksdeals ins Auge. 62 % des Transaktionsvolumens entfällt auf das Segment zwischen 100 und 200 Mio. Euro. Diese Transaktionen betreffen ausschließlich groß volumige Hyperscaler-Projektentwicklungen. „Dreistellige Millionenbeträge bei Grundstückstransaktionen außer halb urbaner Top-Lagen sind im Immobilienmarkt außer gewöhnlich“, betont Caspers. „Im Data-Center-Segment sehen wir diese Größenordnung inzwischen häufiger.“

Regional sind Datacenter besonders an zwei deutschen Standorten zu finden. In Frankfurt und in Berlin. Der Groß raum Frankfurt verzeichnet sowohl die meisten als auch die volumenstärksten Transaktionen. „Im Großraum Frankfurt liegen die Preise vielfach zwischen 1.000 und über 2.000 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu werden Indust rie- und Logistikgrundstücke in der Frankfurter Region bei 350 Euro gehandelt. Diese Verschiebung verdeutlicht, dass digitale Infrastruktur Standortwerte neu definiert“, betonte Caspers kürzlich in einem Webinar. Dabei muss die Lage innerhalb einer Cloud-Availability-Zone liegen, die die Rechenzentrums-Betreiber selbst definieren. „Ob zudem Baurecht für mehrgeschossige Bebauung besteht, wirkt sich ebenfalls auf den Grundstückspreis aus“, so Caspers abschließend. Vor allem in den Kernmärkten wie Frankfurt oder Berlin ist die Lage angespannt. Laut Bitkom e.V. be laufen sich allein in Berlin die Netzanfragen für Rechenzen tren auf 2,8 GW, während die aktuell verfügbare Kapazität der Stadt deutlich geringer ist.

Datensouveränität zunehmend als Nachfragetreiber

Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe, erläutert die steigende Nachfrage: „Treiber des starken Nachfragewachstums ist primär die fortschreitende Digitalisierung der Wirtschaft. Hinzu kommt als zusätzliches Thema künstliche Intelligenz, die den Bedarf an Rechenleistung weiter erhöht. Aber massive KI-Investitionen finden derzeit primär in den USA statt, daher ist die Gefahr einer möglichen KI-Blase in Deutschland nicht gegeben. Zudem rücken Entwicklungen wie der amerikanische Cloud Act und geopolitische Entwicklungen die Frage der Datensouveränität stärker in den Fokus. Unternehmen hinterfragen zunehmend, wo ihre sensiblen Daten physisch gespeichert sind.“ Für Unternehmen kommen hierfür regionale Co-Location-Rechenzentren infrage, wo sie von dem Betreiber Serverkapazitäten mieten können. Da diese Data Center kleinere Leistungsdimensionen, also circa fünf bis zehn Megawatt, umfassen und beispielweise die Stromverfügbarkeit kein so großes Hindernis darstellt, sind die Grundstückspreise näher an klassischen Gewerbeoder Logistikflächen.

Ausblick 2026: Wachstum im Co-Location-Segment

Für 2026 erwarten die Experten eine weiterhin steigende Nachfrage in den Kernmärkten Frankfurt und Berlin sowie eine zunehmende Flächenverknappung. Katja Caspers prognostiziert: „Wir verzeichnen einen zunehmenden Bedarf von Cloud-Betreibern nach Rechenzentrums-Kapazitäten. Entsprechend werden Hyperscaler auch im laufenden Jahr das Marktvolumen prägen.“ Patrick Brinker ergänzt: „Viele Unternehmen werden eigene Rechenzentren perspektivisch auslagern, da Betrieb und Regulierung immer komplexer und aufwändiger werden. Das spricht für regionale Co-Location-Modelle.“

Die Nachfrage nach leistungsfähigen und skalierbaren Rechenzentrumskapazitäten ist ungebrochen hoch. Wachs tumstreiber sind insbesondere Wholesale-Colocation-Angebote sowie maßgeschneiderte Hyperscale-Lösungen. Großprojekte dominieren das Marktgeschehen. (ah)