Warum mit hausInvest

In den vergangenen Jahren führte kaum ein Weg an der Anlageklasse Immobilien vorbei. Mit der Zinswende kam die Zeitenwende. Gilt das auch für Offene Immobilienfonds (OIF)? Mario Schüttauf, Head of Portfolio Management bei CommerzReal, sprach mit finanzwelt über den neuen Status quo der OIF.

finanzwelt: Herr Schüttauf, Sie managen den Fonds seit mehr als zwei Jahrzehnten. Mit Blick auf diese Erfahrung: In welcher Verfassung präsentiert sich der Immobilienmarkt Ihrer Ansicht nach aktuell?

Mario Schüttauf» Zwar kann man ohne Frage von einem herausfordernden Gesamtumfeld sprechen, aber im Vergleich zu früheren Krisen ist der Vermietungsmarkt erstaunlich robust. Wenngleich eine extrem starke Entzweiung der Mieten in Abhängigkeit von Lage und Qualität zu verzeichnen ist. Manch ein Projektentwickler mag die weiße Flagge gehisst haben und einige Immobilienportfolios müssen Wertberichtigungen vornehmen. Aber in den meisten Fällen handelt es sich dabei um notwendige Konsolidierungen. Jetzt zeigt sich, wer in den letzten Jahren seine Hausaufgaben gemacht und vorausschauend gewirtschaftet hat.

finanzwelt: In den letzten zwei Jahren haben auch die OIFs einige Stress-Situationen durchmachen müssen. Inwiefern sind Sie gestärkt aus eben diesen Krisen hervorgegangen?

Schüttauf» Während der Corona-Zeit und auch während der aktuellen Krise haben wir stets aktiv den Kontakt mit unseren Mietern gesucht. Das ist die Grundlage unserer hohen Vermietungsquote von 93,9 % und für das aktuell zu hebende Wertschöpfungspotenzial in den Mieten. Auch unser vorausschauendes Finanzierungsmanagement hat sich bewährt. Zuletzt hatte hausInvest eine Fremdkapitalquote von 16,1 % und eine Fondsliquidität von 2,1 Mrd. Euro. Dieses konservative Vorgehen hat entscheidend zur Stabilität des Fonds beigetragen.

finanzwelt: Können Sie die vorgebrachten Vorbehalte gegenüber OIFs, beziehungsweise Bedenken, nachvollziehen?

Schüttauf» In Teilen ja, wobei zu oft der Fehler gemacht wird, die verschiedenen Fonds in einen Topf zu werfen. Wenn Sie sich die Portfoliostruktur anschauen, die Immobilienqualität, den Fremdkapitalanteil, die Liquiditätsquoten, dann gibt es sehr große Unterschiede zwischen den Fonds. Während ein erster OIF zuletzt bereits größere Bewertungsabschläge verkünden musste, bin ich mir sicher, dass es bei unserem hausInvest keine signifikanten Abwertungen geben wird. Die Arbeit an der Immobilie und die Nähe zu unseren Mietern sind ein wesentlicher Grund dafür.

finanzwelt: Angesichts des derzeitigen Zinsumfeldes: Welchen Kriterien messen Sie bei der Auswahl neuer Objekte die höchste Bedeutung zu?

Schüttauf» Unsere Leitlinie bleibt nach wie vor: Entscheidend ist die Lage. Bei Investitionsentscheidungen ist zudem klar, dass es sich um einen Preis handeln muss, der auch im heutigen Marktumfeld interessant ist. Das sehen wir bei Objekten im Modernisierungsbedarf.

finanzwelt: „Heute investieren und das Morgen mitgestalten“ – warum mit hausInvest?

Schüttauf» Ganz einfach: Weil hausInvest stets bewiesen hat, dass er das Vertrauen der Anleger immer verdient hat. Zuletzt erzielte der Fonds zum 30. September 2023 eine jährliche Rendite von 2,5 % – und im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre waren es 2,3 %. Über zehn Jahre ist das weit mehr als bei Anlagen in Bundesanleihen oder globale und europäische Rentenfonds und Geldmarktfonds. Zugleich weist der hausInvest eine geringere Schwankungsbreite auf.

finanzwelt: Die letzten zwei Jahre waren von Krisen durchzogen. Welche Anpassungen haben Sie – in Bezug auf die Sub-Assetklassen – in Ihrem Portfolio vorgenommen?

Schüttauf» Der hausInvest ist mehr als 17 Mrd. Euro schwer. Bei einer solchen Größe muss eine Portfoliostrategie langfristig tragbar sein und darf nicht unter Zugzwang geraten, sich innerhalb weniger Jahre vollkommen repositionieren zu müssen. Aber natürlich nehmen auch wir Anpassungen vor. Beispielsweise setzen wir seit einigen Jahren verstärkt auf Wohnimmobilien, u. a. im Bereich des sozial geförderten Wohnbaus. Außerdem sind wir davon überzeugt, dass der demografische Wandel Chancen im Bereich Gesundheit bietet, weswegen wir einige bisherigen Einzelhandelsflächen entsprechend neu aufstellen.

finanzwelt: Welche Argumente sprechen Ihrer Meinung nach für die Assetklasse OIF?