Thomas Hein, Leiter Vertrieb Immobilienfinanzierung bei der ING Deutschland, ordnet den Markt ein: Was bedeuten Zinsbewegungen und politische Impulse für Finanzierung, Bestand und Neubau – und worauf sollten Makler und Vermittler in der Beratung jetzt besonders achten?

finanzwelt: Die Assetklasse Immobilien steht weiterhin unter Druck. Wie bewerten Sie den aktuellen Marktzyklus?

Thomas Hein: Man muss derzeit sehr differenziert auf den Markt schauen. Wohnimmobilien sehen wir weiterhin als grundsätzlich attraktive Assetklasse – mit langfristiger Wertstabilität und, je nach Standort und Objekt, auch Potenzial für Wertsteigerungen. Auch kann Wohneigentum für viele Menschen ein Baustein der Altersvorsorge sein. Bei Gewerbeimmobilien ist das Bild heterogener und in einigen Segmenten deutlich herausfordernder. Lassen Sie uns aber bei den Wohnimmobilien bleiben. Hier gilt für alle Bereiche: Die Unsicherheit, wie sich geopolitische Entwicklungen auf Bau- und Nebenkosten auswirken, bleibt abzuwarten.

finanzwelt: Zuletzt sind die Bauzinsen seit dem IranKrieg wieder teurer geworden. Wie blicken Sie auf die aktuelle Lage?

Hein: Jede Eskalation in Krisenregionen trifft – das möchte ich an dieser Stelle betonen – am meisten die Bevölkerung vor Ort und damit Menschen. Natürlich haben geopolitische Ereignisse auch ökonomische Folgen – mit Auswirkung auf Energiepreise, Bau- und Materialkosten oder generell höhere Nebenkosten. Das wiederum treibt die Inflation – und beeinflusst damit indirekt die Geldpolitik. Wenn Inflationserwartungen wieder deutlich steigen, könnte die EZB stärker gegensteuern. Für Bauzinsen heißt das: nicht zwingend ein sofortiger Effekt, aber mögliche Bewegung im weiteren Jahresverlauf.

finanzwelt: Was raten Sie Maklern und Vermittlern in der aktuellen Zinsphase – worauf kommt es in der Beratung besonders an?

Hein: Aus meiner Sicht helfen vor allem Transparenz und Struktur in der Beratung. Kundinnen und Kunden brauchen ein realistisches Bild davon, was sich bei Zinsänderungen in der Monatsrate und in der Gesamtkalkulation tut – auch mit Blick auf die Nebenkosten und einen vielleicht erforderlichen Puffer. Gleichzeitig lohnt es sich, auch kritische Szenarien genau anzuschauen: Wie robust ist die Finanzierung, wenn Zinsen oder Lebenshaltungskosten wieder anziehen? Und: Welche Rolle spielen Eigenkapital, Tilgung und Zinsbindung im jeweiligen Lebensmodell? In der Beratung wird es deshalb noch wichtiger, eine Finanzierung nicht als ‚Produkt‘, sondern als Gesamtkonzept zu sehen – und eben auch eine energieeffiziente Modernisierung früh mitzudenken, wenn sie mittelfristig ansteht.

finanzwelt: Thema „Bauturbo“: Schnellere Genehmigungen, weniger Auflagen – das soll den Wohnungsbau ankurbeln. Sind die Hoffnungen gerechtfertigt?

Hein: Der Ansatz ist grundsätzlich richtig: Wenn Genehmigungen schneller erteilt werden und die Bürokratie abnimmt, hilft das dem gesamten Wohnungsmarkt. Ob das in der Fläche funktioniert, hängt aber stark von der Umsetzung vor Ort ab – also davon, wie Städte und Gemeinden die sich bietenden Spielräume nutzen und ob sie das auch personell stemmen können. In Summe ist es ein Schritt in die richtige Richtung, dem jedoch weitere Maßnahmen folgen müssen.

finanzwelt: Kritiker wenden ein, dass dabei Vorfahrt für sozialen und gemeinnützigen Wohnungsbau gelten müsse. Teilen Sie diese Einwände?

Hein: Ein sozialer und gemeinnütziger Wohnungsbau ist natürlich wichtig. Genauso wie ein freifinanzierter Immobilienmarkt. Für mich ist das keine Entweder-oder-Frage: Wenn wir den Druck vom Wohnungsmarkt nehmen wollen, müssen privater Neubau, Bestandstransformation und geförderte Projekte parallel laufen. Denn Preise stabilisieren sich nur dann nachhaltig, wenn das Angebot spürbar steigt – und das entlastet am Ende auch den sozialen Bereich.

finanzwelt: Der Bau neuer Wohnungen ist nötig. Ebenso wichtig ist der Fokus auf den Wohnungsbestand – beispielsweise in schrumpfenden Räumen. Wie sehen Sie das?

Hein: Das ist ein zentraler Punkt. Wir müssen Bestände auf einem ordentlichen Niveau halten und dort, wo Sanierungsbedarf besteht, gezielt modernisieren. Leerstehende Bestandsimmobilien können – technisch und energetisch aufgewertet – wieder attraktiv werden. Ein weiterer Vorteil: Der Erhalt durch z. B. eine Modernisierung ist häufig schneller und oft auch kostengünstiger als ein Neubau. Aber auch hier gilt: Je nach Region wirken Demografie, Arbeitsmarkt und Infrastruktur sehr unterschiedlich. Deshalb braucht es Lösungen, die stärker regional denken und Bestände dort entwickeln, wo sie langfristig gebraucht werden.

finanzwelt: Nachhaltigkeit ist in der Immobilienbranche ein großes Thema. Wo sehen Sie derzeit die größten Zielkonflikte zwischen Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit?

Hein: Der Zielkonflikt beginnt oft bei der Berechnung: Investitionen in Nachhaltigkeit werden mit heutigen Energiepreisen kalkuliert und einfach in die Zukunft fortgeschrieben. Was dabei manchmal zu kurz kommt: Auch Bau-, Material- und Handwerkerkosten werden voraussichtlich weiter steigen. Wer also jetzt zu lange wartet, saniert am Ende womöglich teurer. Hinzu kommt die Unsicherheit, die aus sich ständig wechselnden Rahmenbedingungen resultiert. Da warten viele, bevor sie investieren. Gleichzeitig gilt: Je näher die europäischen, klimapolitischen ‚Deadlines‘ rücken, desto dynamischer wird sich der Markt entwickeln. Deshalb scheint mir für die geplante Modernisierung ‚jetzt‘ ein besserer Zeitpunkt als später zu sein.

finanzwelt: Abschließend gefragt: Welche Projekte treiben Sie in diesem Jahr bei der ING um, und was dürfen wir in den kommenden Monaten erwarten?

Hein: Ein Schwerpunkt ist, energieeffiziente Modernisierungen weiter gut zu unterstützen. Parallel treiben wir die Digitalisierung der Baufinanzierung voran: Wir werden noch in diesem Jahr ein neues Partnerportal anbieten, arbeiten intensiv an der Beschleunigung des Antragsprozesses – von der Datenerfassung über die Bonitätsprüfung bis hin zur Zusage. Unser Ziel ist, die Immobilienfinanzierung mit der ING Deutschland noch einfacher, schneller und transparenter zu machen – gerade in einem Umfeld, das wie in diesem Interview beschrieben, immer komplexer wird. Damit unsere Kundinnen und Kunden genauso wie unsere Vermittlerinnen und Vermittler weiterhin mit uns sehr zufrieden sind. (ah)