Viel wurde über den Immobilienmarkt als Ganzes in der Vergangenheit berichtet. Die Branche musste eine schwierige Phase durchstehen. Spannend erscheint das Segment der Industrie- und Logistikimmobilien. Theo Soeters, Head of Fund Management bei Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management, ist ein Experte in diesem Bereich. finanzwelt bot sich die Gelegenheit für ein Interview zur Attraktivität dieser Nische.

finanzwelt: Herr Soeters, der Immobilienmarkt hat in den vergangenen Jahren starke Schwankungen erlebt. Sind die Zeiten sinkender Immobilienpreise nun erst einmal vorbei?

Theo Soeters: Aus einer übergeordneten Perspektive betrachten wir es als positiv, dass die Inflation unter Kontrolle zu sein scheint und die Zentralbank ihre Politik lockern kann. Im Großen und Ganzen sind die Immobilienrenditen nach der erheblichen Preisanpassung stabil geblieben und haben sich nicht dem jüngsten Umfeld sinkender Zinsen angepasst. Die derzeitige Preissenkung bedeutet, dass sich die Spanne zwischen Immobilienrenditen und Zinssätzen, die aus unserer Sicht bereits attraktiv war, weiter vergrößert. Dies verdeutlicht einen positiveren Hebeleffekt und somit einen noch attraktiveren Einstiegspunkt, insbesondere in unseren Sektoren mit hoher Überzeugungskraft, wie zum Beispiel erschwingliche, mittelgroße Wohnimmobilien und Industrie-/Logistikimmobilien.

finanzwelt: Warum lohnt es sich gerade jetzt, den Fokus auf Industrie- und Logistikimmobilien zu richten? Welche Rolle spielt diese Nische innerhalb der Gesamtentwicklung des Marktes?

Soeters: Die Preise für Industrie- und Logistikimmobilien haben sich relativ schnell erholt, so dass sich die Märkte bereits gegen Ende 2023 bzw. im Laufe des Jahres 2024 stabilisiert haben. Aus der Perspektive der Preise kann dies also als Gelegenheit betrachtet werden, in einen guten Jahrgang zu investieren. Die zugrunde liegenden strukturellen Trends (Wachstum des E-Commerce, Re-/ Shoring) sowie die Fundamentaldaten des Nutzermarktes (geringer Leerstand, begrenztes neues Angebot) sprechen ebenfalls für Investitionen in Industrie- und Logistikimmobilien. Zwar ist das Mietwachstum gegenüber den Spitzenjahren 2020 bis 2023 zurückgegangen, jedoch wird immer noch ein Anstieg der Mieten erwartet, der über der Inflation liegt, d. h. ein positives reales Mietwachstum. Infolgedessen machen Investitionen in Industrie- und Logistikimmobilien inzwischen mehr als ein Viertel des gesamten europäischen Immobilien-Investitionsvolumens aus.

finanzwelt: Was zeichnet Industrieimmobilien aus Ihrer Sicht besonders aus und inwiefern unterscheidet sich ihre Marktmechanik von klassischen Büro- oder Wohnimmobilien?

Soeters: Im Vergleich zu Wohnimmobilien erwirtschaften Industrieimmobilien in der Regel höhere laufende (Miet-) Erträge. Aufgrund der positiven Fundamentaldaten des Nutzermarktes sind diese Erträge tendenziell stabiler als die von Büroimmobilien. Investitionen in Industrieimmobilien bieten somit in der Regel solide laufende Erträge und das Potenzial für Kapitalzuwachs.

finanzwelt: Gibt es Bereiche, in die sie in den letzten Monaten gezielt investiert haben? Welche Strategie, welche DNA zeichnet dabei Ihre Auswahl aus?

Soeters: Seit die Preise sich im Laufe des Jahres 2023 stabilisiert haben, hat EDR REIM mehr als 350 Mio. Euro in Industrie- und Logistikimmobilien in den Beneluxländern, Frankreich und Deutschland investiert. In der Regel konzentrieren wir uns auf Standorte in der Nähe größerer Städte und wichtiger Logistikknotenpunkte, wo die Nachfrage der Nutzer stark ist, das Angebot jedoch begrenzt. Darüber hinaus bevorzugen wir Investitionen in etwas kleinere Objekte (5.000 bis 15.000 m²), da sie einem aktiven Manager wie EDR REIM ein größeres Potenzial zur Steigerung der Mieten und mehr Möglichkeiten zur Diversifizierung bieten.

finanzwelt: Wie identifizieren Sie passende Objekte – und welche Faktoren sind aus Ihrer Sicht entscheidend, damit eine Immobilie in Ihr Portfolio passt?

Soeters: Die Nutzer suchen nach modernen, ESG-konformen Flächen in der Nähe von städtischen und dicht besiedelten Gebieten. Diese Lagerhäuser ermöglichen Effizienz, Schnelligkeit und die Möglichkeit, die letzte Meile zu beliefern.

finanzwelt: Welche Rolle spielen dabei Standortqualität, Drittverwendungsfähigkeit oder Mietvertragsstruktur?

Soeters: Wie bereits erwähnt, ist der Standort entscheidend. Es ist immer wichtig, ein Gebäude aus der Perspektive des nächsten Nutzers zu betrachten. Für uns sind die Flexibilität des Gebäudes sowie eine niedrige Büroquote wichtig. An Standorten mit erwartetem hohem Mietwachstum ziehen wir manchmal kürzere Verträge langen Mietverträgen vor, um schneller von einem Einkommenszuwachs zu profitieren.

finanzwelt: Gibt es bestimmte Regionen oder Logistikachsen, die Sie aktuell besonders im Blick haben?

Soeters: Als aktiver Vermögensverwalter wollen wir durch die Nähe zu den Gebäuden und Mietern Einfluss auf die Vermögenswerte nehmen. Daher konzentrieren wir uns auf Länder, in denen wir über lokale Teams verfügen, beispielsweise Großbritannien, Deutschland, die Niederlande, Frankreich und die Schweiz.

finanzwelt: Wie schätzen Sie die weitere Entwicklung ein – und welche Rolle wird die Assetklasse Industrieimmobilien künftig in gemischten Portfolios spielen?

Soeters: In Europa ist die Gesamtzahl der Fertigstellungen neuer Lagerflächen im Jahr 2024 um 20 % zurückgegangen und es wird erwartet, dass sie im Jahr 2025 um weitere 20 % sinken wird. Darüber hinaus ist die Zahl der Neuentwicklungen mit einer Fläche von über 10.000 m² seit 2022 ebenfalls um rund 20 % pro Jahr zurückgegangen. Auch der Anteil der spekulativen Projekte ist rückläufig. Die Nutzernachfrage wird jedoch durch strukturelle Trends wie das Wachstum des elektronischen Handels und Re-/Nearshoring gestützt. Das neue Angebot ist begrenzt, während die Nachfrage steigt. Industrieimmobilien sind daher eine wachsende Immobilienanlageklasse und ein wichtiger Eckpfeiler in den Portfolios von Investoren. (ah)