Das Marktpotenzial ist riesig

Immobilien-Teilverkauf ist eine gute Möglichkeit zur Immobilienverrentung, ohne ausziehen zu müssen. Vermittler können ihren Kunden helfen, Träume zu erfüllen oder den Lebensstandard zu halten. Und der Erfolg gibt der jungen Branche Recht. Obwohl erst wenige Jahre am Markt, ist Teilverkauf bei uns schon jetzt erfolgreicher als alle anderen Immobilienverrentungen. Wir sprechen mit den wichtigsten Markteilnehmern über die Chancen und Risiken, über die Zusammenarbeit mit Vermittlern und worauf diese achten müssen. Am finanzwelt-Roundtable in Hamburg saßen für die unabhängige Beratung Janine Hardi, Gründerin von RentePlusImmobilie, und auf Anbieterseite Christoph Neuhaus, Gründer von wertfaktor, Christian Kuppig, CEO von Engel & Völkers LiquidHome, Dimitrij Miller, Geschäftsführer von Heimkapital sowie Andreas Müller, Gründer und Geschäftsführer von REALWERTPARTNER.

finanzwelt: Mittlerweile dürfte bei vielen unserer Leser das Thema Teilverkauf bekannt sein. Aber vielleicht noch einmal kurz: Wie genau funktioniert Teilverkauf? Christoph Neuhaus: Der Teilverkauf wurde als Alternativlösung erfunden und bietet älteren Immobilienbesitzern die Möglichkeit, bis zu 50 % ihrer Immobilie zu veräußern und quasi den Teil zurückzumieten, den sie veräußert haben. Der Eigentümer kann komplett über die Immobilie entscheiden. Er kann so viel Liquidität aus der Immobilie rauszunehmen, wie er braucht und bleibt Eigentümer, so lange er möchte.

finanzwelt: Was sind die Unterschiede zu Leibrente und Reverse Mortgage und welche Vorteile gegenüber Leibrenten oder Reverse Mortgage bietet Teilverkauf? Dimitrij Miller: Im Vergleich zur Leibrente veräußert man nicht eine ganze Immobilie, sondern nur einen Teil und kann mit dem verbleibenden Teil entsprechend an steigenden Immobilienpreisen weiterhin partizipieren (sinngemäß: In Deutschland gibt es keine mir bekannte Bank, die klassisches Reverse Mortgage anbietet). In den USA und UK läuft das so, dass man dann ein Darlehen aufnimmt, das zum Ableben des Kunden endfällig wird und statt monatlicher Tilgung veräußert man dann die Immobilie. Ich denke, für eine Sparkasse oder Regionalbank wäre es zu schwierig, das abzuwickeln. Ein Teilverkauf ist ein Produkt, bei dem ein Unternehmen einen Teil erwirbt. Somit ist es kein Kredit, und das ist der entscheidende Unterschied zwischen Teilverkauf und Reverse Mortgage. Janine Hardi: Das ist so nicht ganz richtig. Reverse Mortgage beziehungsweise die Umkehrhypothek oder der Immobilienverzehrkredit wie es fachlich richtig heißt, gibt es durchaus in Deutschland. Es gibt eine Sparkasse, die dieses Produkt anbietet, aber meine Beratungserfahrung ist tatsächlich so, dass die Umkehrhypothek aus wirtschaftlichen Gründen oft nicht realisierbar ist. Die Sparkasse, mit der wir kooperieren, macht Angebote mit so hohen Risikoabschlägen, dass sich diese Art der Verrentung meist für die Immobilieneigentümer nicht lohnt. Davon abgesehen sind die Eintrittshürden für eine Kreditprüfung so hoch und stark abhängig zum Beispiel von hohen Bodenrichtwerten, dass dieses Modell nur für Eigentümer von Immobilien in Top-Lagen in Frage kommt. Und Eigentümer von Immobilen zum Beispiel in der Münchner Innenstadt brauchen in der Regel keine Umkehrhypothek. Insofern gibt es die Reverse Mortgage eher in der Theorie, in der Praxis kommt sie so gut wie nicht vor. Miller: Genau das meine ich mit der operativen Ausgestaltung, weil es dann für die Kunden nicht mehr attraktiv ist. Wer würde ohne Abschlag dafür in Frage kommen? Wer hätte so eine Immobilie? Sie können ja mal aus Ihrer Erfahrung berichten, wieviel Kunden da angenommen werden. Ob es denn vom Wert her oder beim Alter gepasst hat? Hardi: Gut ist bei der Umkehrhypothek, dass die Kapitaldienstfähigkeit der Eigentümer dafür überhaupt keine Rolle spielt. Das ist, wie eigentlich auch der Teilverkauf, ein von der Bonität des Immobilieneigentümers weitgehend unabhängiges Darlehen, was es ja gerade so besonders macht. Deswegen ist es eigentlich nicht nachvollziehbar, warum es nicht vermehrt von Banken forciert wird. Vielleicht ändert sich das auch in einem anderen Marktumfeld. Bei den meisten Fällen ist das Problem aber tatsächlich der Bodenrichtwert. Da kommt man mit seiner Immobilie gar nicht in die Prüfung hinein und das ist eigentlich fatal für die Leute, die sich gerne von einer Bank helfen lassen wollen. Die Immobilieneigentümer, die sich für einen Teilverkauf interessieren, sagen uns in der Beratung aber auch häufig, dass sie mit einer Bank nichts mehr zu tun haben wollen. Andreas Müller: Wir haben eine betriebswirtschaftliche Analyse von Leibrenten- und Umkehrhypothek-Modellen durchgeführt. Dabei haben wir zehn Musterfälle hoch- und runtergerechnet und keinerlei Konstellation gefunden, bei der sich ein Leibrenten- oder Umkehrhypothek-Modell mit mittleren Laufzeiten unter dem Aspekt der Vollkostenrechnung gegenüber dem Teilverkauf lohnt. Christian Kuppig: Der Teilverkauf ist vom Kundenalter her sehr viel flexibler als Leibrente oder Nießbrauchmodelle. So kann ich Letzteres in der Regel erst ab 70 Jahren machen, ein Teilverkauf ist idealerweise ab 55 Jahren möglich, aber auch für Jüngere, je nach individueller Situation. Für Menschen unter 55 Jahren begrenzen wir allerdings die Laufzeit des Nießbrauchrechts vorerst auf 20 Jahre.

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