Im Kreuzfeuer der Kritik

Immobilieninvestments hatten es in der jüngeren Vergangenheit nicht leicht. Mit der Normalisierung der Zinsen sind sie in der Gunst der Investoren abgestürzt. Im Schlepptau auch Offene Immobilienfonds, die mit deutlichen Mittelabflüssen zu kämpfen haben. Werden sie der Kritik standhalten und wieder Zuflüsse bekommen? Eine Standortbestimmung zum Jahresbeginn.

Sinkende Renditen, eine hohe Kostenstruktur und signifikante Kapitalabzüge. Offene Immobilienfonds (OIFs) haben sich vom soliden Investment zum Ladenhüter bzw. No-Go entwickelt. So könnte man zumindest die Schlagzeilen der vergangenen Monate interpretieren. Die Konsequenz ist, dass die Investoren sich von Investments trennen. Das wiederum könnte auch die Anbieter entsprechender Fonds in Zugzwang bringen. Anleger haben Zahlen des Fondsverbands BVI zufolge in den ersten drei Quartalen des vergangenen Jahres beachtliche 5,7 Mrd. Euro aus den Produkten abgezogen. Laut Morningstar waren es insbesondere der Grundbesitz Europa, der hausinvest und auch der UniImmo Europa, die von den Mittelabflüssen betroffen waren. In die Negativschlagzeilen geriet 2024 und 2025 speziell der UniImmo: Wohnen ZBI, bei dem massive Wertberichtigungen vorgenommen wurden. Auf knapp Minus 20 % summiert sich die Wertentwicklung bezogen auf einen Fünf-Jahresverlauf. Laut Anbieter gehören circa 400 Liegenschaften zum Portfolio und die Vermietungsquote lag zum Stichtag 30.11. bei etwas über 93 %. Ein schwieriges Fahrwasser. Dunkel erinnert man sich an die Zeiten der Vergangenheit um 2011/2012, als die vermeintlich offenen Fonds wegen der Mittelabgänge geschlossen wurden und Anleger um ihre Gelder bangten.

Verfechter von Immobilieninvestments und OIFs im Besonderen führen an, dass sich der Wind bereits gedreht habe, die Abflüsse zunehmend geringer ausfielen und die Immobilienmärkte sich stabilisierten. So sei die Preiskorrektur bei Gewebeimmobilien weitgehend abgeschlossen und die Finanzierungskosten vergleichsweise günstiger. Apropos Gewerbeimmobilien: Steigende Investitionsrenditen und -volumina sprechen, laut einer Studie der Beratungsgesellschaft Deloitte, für eine positive Wende in den globalen Märkten für Gewerbeimmobilien: Weltweit erholten sich die Investitionssummen in den letzten sechs Quartalen in Folge, im 1. Quartal 2025 wurde auch im Jahresvergleich der erste Anstieg seit Mitte 2022 verzeichnet. Bis Ende Juni 2025 übertraf die Ein-Jahres-Gesamtrendite des S&P Global Property Index (+14,1 %) sowohl den S&P 500 (+11,7 %) als auch den S&P World Equities Index (+13,8 %). Das lässt sich der Deloitte-Studie „Commercial Real Estate Outlook“ entnehmen.

Langsame Kehrtwende bei den Immobilienmärkten? Würde das in der Konsequenz den Offenen Immobilienfonds den erhofften Rückenwind geben? Eine Studie der IREBS Immobilienakademie aus 2025 stärkt die Bedeutung der OIFs. „Die Fonds reagieren uneinheitlich auf Veränderungen der gesamtwirtschaftlichen Faktoren. Dies ist nachvollziehbar, da die Objekte in den Fonds geografisch anders verteilt sind. Daher ist die Streuung über mehrere Fonds sinnvoll, weil so die Schockabsorption im Portfolio verbessert werden kann“, so Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg, Geschäftsführer und Wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie sowie einer der Autoren der Studie. Zusätzlich wurde in der Studie ein Multi-Asset-Portfolio aus Aktien, Anleihen und Offenen Immobilienfonds im Zeitraum von 2004 bis 2025 analysiert. Im Ergebnis haben Offene Immobilienfonds langfristig bessere Risikoeigenschaften als alle anderen Assetklassen und sind damit ein wichtiger Bestandteil in einem strukturierten Altersvorsorge-Portfolio. „In der Vergangenheit waren Offene Immobilienfonds nach mehreren Risikokennziffern sicherer als andere Anlageklassen. Sie sind also – rechnerisch nachweisbar – ein wesentlicher Bestandteil bei langfristiger Anlagestrategie. Kurzfristige Anlagen in Offene Immobilienfonds sind hingegen nicht rentabel”, so Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der IREBS und Mitautor der Studie.

Einig sind sich Marktexperten dahingehend, dass sich die Assetklasse der Offenen Immobilienfonds dem veränderten Marktumfeld weiter anpassen muss. Eine Erweiterung um zusätzliche Nutzungsklassen und Aspekte wie Nachhaltigkeit und eine klare, verständliche Kommunikation zum Anleger sind für das Weiterleben unerlässlich. Schließlich kauft der Investor ein offenes Anlagevehikel nicht ohne Grund, d.h. eine zwischenzeitliche Schließung verunsichert nachhaltig. Insofern bleibt abzuwarten, ob es im neuen Jahr zu Mittelzuflüssen kommt und der Negativtrend der Vergangenheit angehört. (ah)