Immobilien (ver)erben: Sechs verbreitete Irrtümer

Eine Immobilie ist oft der größte Vermögenswert im Nachlass. Doch wer ein Haus erbt, übernimmt mehr als Eigentum: Entscheidungen, Verpflichtungen und oft auch Konflikte. Schwäbisch Hall-Rechtsexpertin Sandra Leifeld räumt mit sechs verbreiteten Irrtümern auf und zeigt, worauf Erblasser und Erben achten sollten.

„Bei Immobilien zählt nicht nur, wer am Ende im Grundbuch steht. Die künftige Nutzung, die Finanzierung und Steuern müssen gemeinsam betrachtet werden. Wer das früh regelt, hat mehr Möglichkeiten – und meist weniger Streit“, erklärt Leifeld. Der erste Schritt: die häufigsten Irrtümer ausräumen.

Irrtum 1: „Innerhalb der Familie fällt keine Erbschaftsteuer an.“

Das stimmt nur teilweise. Auch bei nahen Angehörigen kann Erbschaftsteuer anfallen. Entscheidend ist der Wert der Immobilie, der Verwandtschaftsgrad, der persönliche Freibetrag und die Steuerklasse. Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro und Enkel meist von 200.000 Euro. Für Geschwister, Nichten, Neffen und unverheiratete Partner bleiben lediglich 20.000 Euro steuerfrei. Übersteigt der steuerpflichtige Erwerb durch das Erbe nach Abzug der Freibeträge die jeweiligen Grenzen, fällt die Erbschaftsteuer an. Wie viel ein Erbe zahlt, hängt von seiner Steuerklasse ab und davon, wie weit der Erwerb über dem Freibetrag liegt. Ein Praxis-Tipp für Erblasser und Erben: Den Immobilienwert früh ermitteln, Freibeträge prüfen und die mögliche Steuerlast nicht erst nach dem Erbfall berechnen.

Irrtum 2: „Wer ins geerbte Haus einzieht, spart automatisch Steuern.“

Nein. Die Steuerbefreiung für das Familienheim gibt es nur unter drei Bedingungen: Der Erblasser muss dort gewohnt haben. Der Erbe muss das Familienheim grundsätzlich unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmen und beziehen und anschließend die Immobilie zehn Jahre selbst nutzen. Bei Kindern ist die Steuerbefreiung zudem auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Ein später Einzug, etwa wegen einer langen Renovierung, oder ein Auszug vor Ablauf der zehn Jahre kann zu einer rückwirkenden Besteuerung führen. Ob eine längere Verzögerung unschädlich ist, hängt allerdings von den Umständen des Einzelfalls ab. „Für Erblasser heißt das: schon bei der Nachlassplanung klären, ob der vorgesehene Erbe das Haus tatsächlich selbst nutzen kann und will. Erben sollten den Einzug zügig planen und die zehnjährige Selbstnutzung im Blick behalten“, rät Leifeld.

Irrtum 3: „Den Immobilienwert des Finanzamts muss ich akzeptieren.“

Nicht zwingend. Das Finanzamt ermittelt den Immobilienwert nach gesetzlich vorgegebenen, standardisierten Bewertungsverfahren. Liegt der so ermittelte Wert über dem tatsächlichen Verkehrswert, können Erben einen niedrigeren Wert nachweisen. Das kann besonders bei großem Sanierungsbedarf, schwieriger Lage oder Rechten Dritter – Wohnrecht, Nießbrauch oder Wegerecht – relevant sein. Denn solche Rechte können den tatsächlichen Verkehrswert mindern. Ob dies im Einzelfall im festgestellten Grundbesitzwert ausreichend berücksichtigt ist, sollte geprüft werden. Als Nachweis kommt ein qualifiziertes Gutachten infrage. Was Erben dabei beachten sollten: Auch ein Gutachten kostet Geld. Bevor sie einen Gutachter beauftragen, sollten sie deshalb rechnen: Übersteigt die mögliche Steuerersparnis die Kosten?