Immobilien (ver)erben: Sechs verbreitete Irrtümer

Irrtum 4: „Ein geerbtes Haus ist automatisch ein Gewinn.“

Das ist nur teilweise richtig. Eine Immobilie kann wertvoll sein, aber auch erhebliche Verpflichtungen mit sich bringen. Dazu zählen Darlehen, Grundschulden, Wohnrechte, Nießbrauch, laufende Kosten und ein möglicher Sanierungsbedarf. Deshalb sollten Erben nicht nur auf den Immobilienwert schauen, sondern auch darauf, was nach Abzug aller Belastungen tatsächlich bleibt. Wer das Erbe ausschlagen will, muss sich beeilen: Die Frist beträgt in der Regel sechs Wochen. Sie beginnt, sobald der Erbe des Todesfalls von diesem und von seiner Erbenstellung erfährt. Wer untätig bleibt, nimmt das Erbe an, samt aller Schulden. „Ein Schlüsselbund ist noch kein Vermögensgewinn. Erben sollten zuerst einen Kassensturz machen: Was ist das Haus wert, welche Schulden hängen daran und was kostet es in Zukunft?“, empfiehlt Leifeld.

Irrtum 5: „Auch ohne Testament ist alles sinnvoll geregelt.“

Das ist falsch. Wer bestimmen will, wer später das Haus bekommt, braucht ein Testament oder einen Erbvertrag. Das gilt auch, wenn Geschwister dafür einen Ausgleich erhalten sollen. Ohne eine solche Verfügung greift die gesetzliche Erbfolge. Sie ist eine Standardlösung und bildet individuelle Vorstellungen nicht ab. Der unverheiratete Partner erbt dann nichts. Auch einen Ausgleich unter Geschwistern muss der Erblasser selbst regeln. Andernfalls kann eine Erbengemeinschaft entstehen – und mit ihr Streit über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung. „Regeln Erblasser all das frühzeitig – über ein Testament oder einen Erbvertrag – schaffen sie für alle Beteiligten Klarheit“, so Sandra Leifeld.

Irrtum 6: „Schenken lohnt sich erst kurz vor dem Erbfall.“

Falsch, das Gegenteil kann steuerlich sinnvoll sein. Schenkungsfreibeträge lassen sich alle zehn Jahre erneut nutzen. Planen Erblasser schon früh eine schrittweise Übertragung, kann das die spätere Steuerlast senken. Ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch sichert dem bisherigen Eigentümer die weitere Nutzung oder die Mieteinnahmen. „Gleichzeitig mindern solche Rechte in der Regel den steuerlich relevanten Wert der Schenkung. Dadurch kann sich die steuerliche Belastung der nächsten Generation weiter reduzieren.“, ergänzt Sandra Leifeld.

Eine Schenkung muss jedoch zur finanziellen und familiären Situation passen: „Schenken ist kein Last-Minute-Trick zum Steuersparen. Für eine gute Planung sollten sich Eigentümer drei Fragen stellen: Was brauche ich selbst heute? Wer soll die Immobilie erhalten und wie werden andere Angehörige berücksichtigt? Und welche Lösung bleibt auch in zehn Jahren tragfähig?“, gibt die Schwäbisch Hall-Rechtsexpertin zu bedenken.

Früh planen, Spielräume erhalten

Ein Haus zu vererben, bedeutet mehr, als einen Namen im Grundbuch zu ändern. Erbrecht, Erbschaftsteuer, Finanzierung und familiäre Interessen greifen ineinander. Wer früh Klarheit schafft, zahlt später weniger, gerät nicht unter Zeitdruck und vermeidet langwierige Konflikte.

„Wer erst nach dem Todesfall anfängt zu rechnen, hat nur noch die Wahl zwischen schlechten Optionen. Wer zehn Jahre früher anfängt, hat alle Möglichkeiten", sagt Leifeld. (fw)