Tierfutter und Kosmetik

Fachmarktzentren sind Anlaufstellen für Kunden, die Güter des täglichen Bedarfs benötigen. Über Nahrungsmittel, Kosmetik bis hin zum Futter für die kleinen Vierbeiner reicht das Spektrum. Beteiligungen in Fachmarktimmobilien versprachen zuletzt gute Renditen.

Investoren sollten unbedingt berücksichtigen, ob es Ankermieter wie Edeka oder Rewe gibt, die ihrerseits viele Kunden anziehen. Ohne solvente Ankermieter sind die Renditen unterdurchschnittlich.

Auch wenn die Konjunktur am Boden liegt, werden Güter des täglichen Bedarfs gebraucht. Deutschlands größter Lebensmittelhändler Edeka gab jüngst bekannt, dass der Umsatz des Edeka-Verbundes im vergangenen Jahr auf 44,8 Mrd. Euro angestiegen ist. Auch der Konzernumsatz der Rewe Group kletterte auf ein Rekordniveau. Zahlen, die letztlich Fachmarktzentren-Immobilien auch zu begehrten Anlageobjekten machen. Daher verwundert es nicht, dass Fachmarktzentren bei Immobilieninvestoren gefragt sind, wie die Beratungsgesellschaft CBRE mitteilte. Insgesamt 3,2 Mrd. Euro legten institutionelle Investoren wie Altersvorsorgeeinrichtungen, Fonds und Versicherungen 2012 in solchen Objekten an. Keine Momentaufnahme, denn auch im ersten Quartal dieses Jahres waren Fachmärkte und Fachmarktzentren die zweitstärkste Assetklasse, auf die über ein Fünftel aller Investments entfielen.

Ankermieter unverzichtbar. Für den Erfolg eines Investments in ein Fachmarktzentrum ist ein bonitätsstarker Ankermieter ausschlaggebend, weil nur dieser Kunden lockt. Typische Ankermieter sind die bereits erwähnten Lebensmittelfilialisten, die in der Regel längere Mietverträge haben. Thomas Kuhlmann, Vorstand der HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG, bemerkt: „Großflächige Handelsimmobilien, Fachmarktzentren, SB-Warenhäuser und Verbrauchermärkte weisen in diesem Segment ein besonders attraktives Rendite-Risiko-Profil auf: Aufgrund der Baunutzungsverordnung ist die Neuansiedlung von Verkaufsflächen über 800 m² außerhalb innerstädtischer Kerngebiete gesetzlich reglementiert.“ Die Standorte sind ein knappes Gut, welches sich die Mieter – große bonitätsstarke Konzerne wie beispielsweise Rewe, Edeka, Metro oder Kaufland – langfristig sichern wollen. Gastronomie ist in der Regel eher gering vertreten, dafür häufig mit Fast-Food-Sortiment, so Experten. Susanne Klaußner, Vorsitzende der Geschäftsführung der GRR Real Estate Management GmbH, ergänzt, dass der Ankermieter zudem den Löwenanteil der Mieteinnahmen ausmache und zudem wesentlich die Attraktivität des Standortes für weitere Einzelhändler bestimme.

Einzugsgebiet macht Attraktivität aus. Lage, Lage, Lage – dieses Argument gilt zumindest für die Bewertung von Wohnimmobilien. Bei Handelsimmobilien – damit auch bei Fachmärkten – ist dieser Indikator natürlich auch entscheidend, jedoch kommen weitere Parameter hinzu, die letztlich für oder gegen ein Investment sprechen. Die Kaufkraft der Bevölkerung und die so genannte Einzelhandelszentralität sind für die Beurteilung der Qualität der Lage weitere wesentliche Kriterien. Die „Einzelhandelszentralität“ ist die Kennziffer, die die Anziehungskraft des regionalen Einzelhandels misst. Eine Studie des Marktforschungsunternehmens GfK aus dem vergangenen Jahr kommt zum Ergebnis, dass die Spitzenplätze im Zentralitätsranking nicht von den großen Einkaufsmetropolen wie Berlin, München oder Düsseldorf belegt werden. „Städte wie Straubing, Weiden oder Passau fungieren als Mittelzentren für ein ländlich geprägtes Umfeld“, stellten die Autoren fest. Außerhalb der Stadtgrenzen seien meist nur vereinzelt Einzelhandelsangebote zu finden, so dass diese Städte ein großes Einzugsgebiet bedienten, in dem relativ viel Kaufkraft stecke. „Im Gegensatz zur 1 A-Lage, in der die Frequenz das fast alleinige Entscheidungskriterium darstellt, spielen beim Fachmarktstandort neben dem Ankermieter das spezifische Einzugsgebiet und die Wettbewerbssituation eine wesentliche Rolle. Der Mikrostandort muss also genau analysiert werden“, sagt Joachim Stumpf, Geschäftsführer der IPH Handelsimmobilien GmbH. Core ist eben auch teuer.

Betreiberqualität entscheidet. Fachmarktzentren sind keine neue Investitionsklasse. Bereits in den 90er Jahren wurden einige Fachmarktcenter-Fonds aufgelegt, die sich jedoch vom heutigen Markt deutlich unterscheiden. Emissionshäuser wie HAHN oder ILG setzen jetzt eher auf größere Fachmarktzentren, die sich als Standort etablieren können. HAHN-Vorstand Kuhlmann bringt es auf den Punkt: „Der Markt hat sich gewandelt. Die Produkte sind nicht mehr steuerlich motiviert, sondern die Rendite steht überwiegend im Vordergrund. Da die Anleger bei einigen Assetklassen negative Erfahrungen gemacht haben, liegt der Fokus im Besonderen auf Sicherheit.“ Stand-alone-Objekte würden weniger gekauft und der Betreiberqualität stärkeres Gewicht verliehen, ergänzt IPH-Experte Stumpf.

Nach einer Befragung der HAHN-Gruppe unter Einzelhändlern sind der Lebensmittelhandel und die Baumarktbranche vergleichsweise weniger vom Wettbewerb durch eCommerce betroffen; mitunter auch ein Argument, das für die Attraktivität der Fachmarktzentren spricht. Hinzu kommen langfristig erzielbare Renditen um die 6 %, die auch den Vergleich zu anderen Immobilien-Assetklassen nicht scheuen müssen. Geschäftsführungsmitglied Klaußner verweist noch auf einen Aspekt, der nach ihrer Meinung ein Problem bei größeren Fachmarktzentren ist: Sie kritisiert das fehlende Management dieser Immobilien. Diesbezüglich könne man vom professionellen Centermanagement bei Shopping Centern lernen.

**Fazit

**Großflächige Handelsimmobilienmit 1 A-Ankermietern in 1 A-Einzelhandelszentralität haben sich in den letzten Jahren bei den Investoren zu einer der beliebtesten Nutzungsarten entwickelt. Die Nachfrage ist zurzeit größer als das Angebot. Auch unter Renditeaspekten kann sich ein Blick auf diese Assetklasse lohnen.

(Alexander Heftrich)

Fachmärkte - Printausgabe 03/2013

http://finanzwelt.de/wp-content/uploads/Objekttypen.pdf