Wie Phönix aus der Asche

Im Zuge der Finanzkrise erlebten die US-Immobilienfonds, einst die Lieblinge der Anleger, einen Absturz der Platzierungszahlen. Doch mit der Belebung des US-Immobilienmarkts erholt sich auch der Absatz wieder, wenn auch zaghaft.

Noch im Jahr 2007 konnten die geschlossenen Immobilienfonds, die in den USA investierten, über 1 Mrd. Euro bei deutschen Anlegern platzieren. Doch mit der „Subprime-Krise“, die 2007 begann und mit dem Platzen der Kreditblase zu einer weltweiten Bankenkrise führte, die dann mit der Lehman-Pleite im September 2008 ihren Höhepunkt erlebte, waren US-Fonds kaum noch zu platzieren. Im Jahr 2010 zeichneten die Anleger gerade noch für 45,1 Mio. Euro geschlossene US-Immobilienfonds. Von zwei Dutzend Initiatoren, die 2007 noch aktiv US-Fonds vertrieben haben, blieb am Ende weniger als eine Handvoll übrig.

Aber Totgesagte leben länger. Die Preise für Eigenheime, bei denen die US-Immobilienkrise ihren Ausgang nahm, ziehen wieder kräftig an, und mit der Eurokrise und der teilweise desolaten Situation an den europäischen Immobilienmärkten wurde die USA als Anlagealternative wiederentdeckt. Der Absatz von US-Immobilienfonds erholte sich seit dem Tief von 2010 wieder leicht, blieb aber weit unter dem Hoch von 2007 (s. Grafik im Downloadbereich).

Nicht nur die Verkaufszahlen für Eigenheime steigen, auch die Preise legen zu wie seit 2006 nicht mehr. Der meistbeachtete Immobilienindex Case-Shiller, der die Entwicklung der Häuserpreise widerspiegelt, liegt aktuell um 9,3 % über dem Vorjahresniveau – und das gilt für alle 20 großen Städte in den USA. Der einst mit Steuergeldern gerettete US-Immobilienfinanzierer Freddie Mac erzielte für 2012 mit sage und schreibe 11 Mrd. Dollar erstmals wieder einen Jahresgewinn, den letzten Gewinn konnte er mit 2,2 Mrd. Dollar 2006 ausweisen. „Es ist klar ersichtlich, dass der Häusermarkt die Kurve gekriegt hat“, sagte Finanzchef Donald Layton. Und auch der Markt der Büroimmobilien, in die vor allem die US-Immobilienfonds investieren, belebt sich. „Im ersten Quartal stieg das Vermietungsvolumen gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum um 5 %“, meint Benjamin Breslau, Director Jones Lang LaSalle Americas Research, „…in Erwartung besserer Konjunkturdaten.“

Der US-Immobilienmarkt gerät wieder in den Blickpunkt der Initiatoren. So gründeten US Treuhand, einer der großen Anbieter von US-Immobilienfonds, und das Analysehaus Feri gerade das Joint Venture UST Immobilien GmbH, an dem Lothar Estein, Gründer und Eigentümer der US Treuhand, und Volker Arndt, Geschäftsführer in Deutschland, einen Anteil von 67,5 % halten und Feri einen Anteil von 32,5 % hält. US Treuhand verspricht sich von der Liaison vor allem den Zugang zu Family Offices, Stiftungen und Versorgungskassen und damit zum institutionellen Segment. Das Gemeinschaftsunternehmen wird aber auch US-Publikumsfonds, mit denen US Treuhand sehr erfolgreich war, anbieten. „Der nächste ist für das vierte Quartal 2013 oder das erste Vierteljahr 2014 geplant“, kündigt Arndt an. US Treuhand nutzte die verbesserte Situation am US-Immobilienmarkt zum Verkauf der Projektentwicklung „Gold Coast“ in New Jersey. In unmittelbarer Nähe des Hudson Rivers mit Blick auf Manhattan werden 710 Eigentumswohnungen sowie Pent- und Stadthäuser errichtet sowie 2.300 m² Einzelhandelsflächen. Im März 2013 konnte der Projektentwicklungsfonds „UST XXI New Jersey“ erfolgreich aufgelöst werden, die Anleger erhalten nach viereinviertel Jahren einen Rückfluss von 150 %. „Der Fonds wurde antizyklisch Ende 2008 auf dem Höhepunkt der weltweiten Finanzkrise aufgelegt“, erläutert Firmenchef Estein.

Die Markterholung in den USA nutzte auch BVT. Der BVT Residential 4 hatte bereits im August letzten Jahres 285 Wohnungen in der Class-A-Apartmentanlage „Dedham“ in Boston verkauft. „Allein aus diesem Verkauf erhalten die Anleger durchschnittlich über 125 % der gesamten ursprünglichen Zeichnungssumme zurück“, erläutert Harald von Scharfenberg, geschäftsführender Gesellschafter der BVT. Zuvor konnte der BVT Residential USA 3 Raleigh, North Carolina, 414 Wohnungen so gut verkaufen, dass allein aus dieser Veräußerung gut 95 % des gesamten Fondseigenkapitals an die Anleger des BVT Residential USA 3 zurückflossen. Vor dem Hintergrund der positiven Nachrichten vom US-Mietwohnungsmarkt – es wird sogar schon in vielen Städten von einem Vermietermarkt gesprochen – bereitet BVT ein kleineres Private Placement vor („625 MacGrath“), das in die Projektentwicklung einer Wohnanlage in Boston investiert. „Und es wird auch ein neuer Publikumsfonds kommen“, kündigt BVT-Chef von Scharfenberg an. Aber der werde erst aufgelegt, wenn die Rechtslage im Hinblick auf AIFM klar sei.

TSO Europe Funds, Inc ist der einzige Anbieter von geschlossenen US-Immobilienfonds, der auch in den schwierigen Jahren von 2008 bis 2012 das Emissionsgeschäft nie eingestellt hat. „Wir sind dabei auch immer unserer Kernkompetenz Immobilien treu geblieben“, erläutert Wolfgang Kunz, Vertriebsdirektor der DNL Investmentagentur für US-Immobilien, die exklusiv die TSO-DNL-Fonds aus Atlanta vertreibt. Das Emissionshaus TSO Europe Funds, Inc ist seit 30 Jahren in den USA tätig. „TSO in den USA erfüllt heute schon viele Anforderungen, die durch AIFM in Deutschland Gesetz werden“, erläutert Kunz. Derzeit ist der TSO-DNL-FUND IV im Vertrieb, der bis heute 40 Millionen US-Dollar platziert hat. Fest angekauft wurden sieben Immobilien. Vier weitere sind in der Ankaufsphase. „Nach heutigem Informationsstand dürfen wir über den 22.7.2013 hinaus platzieren, da unser Fonds unter die alte Übergangsregelung (Grandfather Rules) fällt“, meint Kunz. Sollte dies jedoch nicht der Fall sein, so würde der Fonds mit 12 bis 15 Immobilien geschlossen. Bereits über 100 Mio. US-Dollar konnten für den Anfang 2013 aufgelegten Immobilienfonds JAMESTOWN 28 platziert werden, der kürzlich die erste Investition vorgenommen hat. Erworben wurde das Geschäftshaus Milk Studios in Midtown Manhattan, direkt gegenüber von dem Gebäude Chelsea Market, das seit zehn Jahren im Eigentum von JAMESTOWN-Fondsanlegern ist. „Wir hatten zehn Jahre die Möglichkeit, Milk Studios aus nächster Nähe zu beobachten“, meint Christoph Kahl, geschäftsführender Gesellschafter von JAMESTOWN, Marktführer für geschlossene US-Immobilienfonds. Im Juni feiert das Haus sein 30-jähriges Jubiläum. Beim aktuellen JAMESTOWN 28, der wie alle anderen Fonds in den USA investiert, hat JAMESTOWN sein Gebührenmodell weiter auf die Interessen der Anleger zugeschnitten und die Weichkosten auf 5 % reduziert. „Wir verdienen am Anfang nichts und 95 % des Eigenkapitals werden investiert“, erläutert Kahl. JAMESTOWN erhält jährlich eine laufende Gebühr von 1 % des Eigenkapitals. Der Anleger zahlt darüber hinaus nur das Agio sowie die Kosten für die jährliche US-Steuererklärung von 150 Euro jährlich. Auch beim Verkauf der Immobilien werden die Anleger vorrangig behandelt. Nachdem die Anleger 110 % bezogen auf ihr investiertes Eigenkapital erhalten haben, werden die darüber hinausgehenden Verkaufserlöse zu zwei Dritteln an die Anleger und zu einem Drittel an JAMESTOWN verteilt.

**Fazit

**Viele Anzeichen deuten darauf hin, dass der US-Immobilienmarkt sich weiter erholt. Vor allem Emissionshäuser, die immer ausschließlich in den USA investierten, bieten heute US-Fonds an. In der Hochzeit der US-Immobilienanlagen waren sehr viele Anbieter mit „Me too-Produkten“ auf dem Markt, deren Kernkompetenz nicht in den USA lag.

(Dr. Leo Fischer)

US-Immobilien - Printausgabe 03/2013

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